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Sondervereinbarung zum Schaden beim Auszug


14.08.2007 20:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ist folgender Passus, in einem Mietvertrag, der 2000 als "privatrechtliche Individualvereinbarung" abgeschlossen wurde, statthaft?

"Falls sich bei Auszug Beschädigungen, Verschmutzungen u.s.w herausstellen, einigen sich die Parteien über den vom Vermieter zu bezahlenden Betrag. Wenn dies nicht der Fall ist, wird der Vermieter/Bevollmächtigte einen Sachverständigen mit der Feststellung der Schadenshöhe beauftragen. Der/die Mieter/in verpflichtet sich auch dessen Kosten zu übernehmen."

-Natürlich ist: "über den vom Mieter zu zahlenden Betrag" gemeint, es steht jedoch Vermieter drin.-

Problemstellung:
Bei Auszug ist flächig verklebter Nadelfilzboden massiv verfleckt. Reinigungsversuche erfolglos. Ansonsten (bzgl. Verschleiß) ist der Zustand des Boden ohne erhebliche Gebrauchsspuren aber nicht neu.

Kann hier die Zeitwerteinrede, aufgrund Alters, geltend gemacht werden oder gilt obiger Passus aus dem "Mietvertrag als Induvidualvereinbarung"? Bzw. altersunabhängige Reparatur (Austausch) als Ersatz verlangbar um den Boden wieder in vermietungsfähigen Zustand zu versetzen?

Kosten eines Gutachtens von einem vereidigtem Sachverständigen wurde auf 500€ taxiert.
Kostenvoranschlag für Instandsetzen (Austausch) über 1000€ liegt vor.

Mietvertrag war auf 3Jahre befristet, wurde dann per Zusatzvereinbarung um 3 Jahre verlängert und somit vergessen, dass eigentlich in 2006 ausgelaufen. Gilt der stillschweigend verlängerte Vertrag noch?

Für welche Partei sehen Sie den Klageweg als erfolgversprechend, wenn Beide auf Ihren Positionen beharren?

Vielen Dank für Ihre Mühen!
14.08.2007 | 22:01

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage(n) weiter wie folgt:

1. Allgemeine Geschäftsbedingungen ( AGB ) sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen NICHT vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien IM EINZELNEN AUSGEHANDELT sind; vgl.: § 305 BGB

Ich gehe im Folgenden also davon aus, dass der Vermieter Verwender von AGB ist.

Die Klausel könnte gemäß gemäß § 309 Nr. 12 BGB als unzulässige Beweislastverteilung, gemäß § 305 c BGB als sogenannte „überraschende und mehrdeutige Klausel“ und auch gemäß gemäß § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters “ unwirksam sein.

Die Wahrscheinlichkeit, dass zumindest eine der zitierten Bestimmungen zu Gunsten des Mieters greifen wird, ist groß, zumal bereits die Formulierung „ Reinigung des Teppichbodens durch eine Fachfirma“ nach wohl überwiegender Auffassung gegen oben nachlesbaren § 307 BGB verstoßen soll. Dennoch müsste der Mieter für einen

Schaden an dem Teppich

einstehen, da ein solcher nach den gesetzlichen Bestimmungen zu ersetzen wäre. Es muß also abgegrenzt werden, ob es sich um eine Beschädigung der Mietsache ( Ersatzpflichtig ) oder eine im Sinne des § 538 BGB vertragsgemäße Abnutzung derselben handelt:

„ § 538BGB
Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Rotwein-, Brand- und Urinflecken von Tieren auf dem Teppichboden sowie ein durch übermäßiges Rauchen vergilbter Teppichboden sollen unter den vom Mieter zu ersetzenden Schadensbegriff fallen ( LG Dortmund NJWE MietR 1997,100; LG Mainz WuM 2003, 624; AG Magdeburg WuM 2000, 303 ). Eine bloße Reinigung des Teppichbodens wegen vertragsgemäßer Abnutzung wäre hingegen allenfalls im Rahmen von vertraglich dem Mieter auferlegter „ Schönheitsreparaturen “ zu ersetzen.

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter dürfte jedoch im vorliegenden Fall aus genannten Gründen unwirksam sein.

Welche Partei im Klageweg Erfolg haben könnte, lässt sich hinsichtlich der von Ihnen genannten AGB zwar noch zu Gunsten des Mieters bejahen.

Sollte jedoch der Mieter eine Kündigung ausgesprochen haben, so ist hinsichtlich der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes fraglich, ob diese überhaupt fristgemäß erklärt wurde.

Das hier nachlesbare Urteil des BGH“ sollten Sie zu dieser Frage in jedem Fall zur Kenntnis nehmen.

Hier kurz genannter Leitsatz der Entscheidung:

„ Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.“

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Austraße 9 ½
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www.anwaltkohberger.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

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