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Sonderumlage - Rechnung bezahlen trotz fehlen von Sonderumlage

26.10.2011 21:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Es wurde eine Sonderumlage beschlossen, für die aber nicht alle bezahlt haben (nur 13 von 15). Die Maßnahme die über eine Sonderumlage finanziert werden sollte wurde bereits durch den Verwalter an den Handwerker etc. beauftragt und die Rechnung erfolgt.

FRAGE:

Darf der Verwalter (bei ausreichender Liquidität auf dem laufenden Hausgeldkonto NICHT Instandhaltungsrücklag) trotz des Fehlens zweier Sonderumlage die Rechnung bezahlen?

Der Verwalter ist auf Grund seines Verwaltervertrages gehalten, die wirtschaftlichen Interessen Ihrer Gemeinschaft im Außenverhältnis ordnungsgemäß wahrzunehmen. Zu diesen, aus dem Gemeinschaftsvertrag folgenden Pflichten, gehört auch die pünktliche Zahlung der offenen Rechnungen, um anderenfalls drohende größere Schäden für die Gemeinschaft in Form von Mahnungs- und Vollstreckungskosten von Ihnen fernzuhalten. Die dazu notwendigen Gelder können auch von dem laufenden Hausgeldkonto beglichen werden.

Hinsichtlich der dazu zu verwendenden Mittel ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG für das Innenverhältnis, dass jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

Vor diesem Hintergrund wird die Sonderumlage als Nachtrag zum Jahreswirtschaftplan gesehen, der von den Wohnungseigentümern immer dann beschlossen werden kann, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen undurchführbar geworden ist (OLG Köln, Beschluss vom 02.02.2001, 16 Wx 131/100).

Die Abrechnung hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG durch Ihren Verwalter am Jahresende zu erfolgen, wobei es zulässig ist die Sonderumlage in die allgemeine Abrechnung einzubeziehen (KG Berlin, Beschluss vom 22.11.2004 - 24 W 233/03).

Danach ist es seitens Ihres Verwalters zulässig, im Rahmen der Abrechnung der Hausgelder und der Beiträge zur Sonderumlage, die offenen Zahlungsverpflichtungen -vorliegend zweier- Mitglieder Ihrer Gemeinschaft als "Hausgeldforderungen" zu verausgaben und insbesondere beizutreiben.

Eine solche Klage wäre gemäß § 43 Nr. 1 WEG zulässig und begründet. Ihre Gemeinschaft, wirksam vertreten durch den Verwalter, hat gegenüber Ihren Miteigentümern als rückständige Beitragsverpflichtete gemäß § 16 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Beiträge.

Bitte beachten Sie zudem, dass zwingende Voraussetzungen dafür ein durchsetzbarer Mehrheitsbeschluss über die Sonderumlage ist, also ein Eigentümerbeschluss über die Maßnahme, den Gesamtbetrag der Umlage und die Fälligkeit der Zahlung und über den von jedem Eigentümer aufzubringenden Betrag. Diesbezüglich genügt es, wenn sich der vom einzelnen Eigentümer zu zahlende Betrag ohne weiteres errechnen lässt (OLG Braunschweig, Beschl. vom 29.05.2006, 3 W 9/06).

Da diese Voraussetzung nach Ihrer Mitteilung erfüllt ist, wird einer Durchsetzung der Zahlungsrückstände gegenüber den beiden säumigen Miteigentümern durch Ihre Gemeinschaft voraussichtlich erfolgreich sein.

Sofern ich Ihnen diesbezüglich weiter behilflich sein kann, wenden Sie sich bitte gerne unter den angegebenen Kontaktdaten an mich.

Ich hoffe Ihnen mit diesen Informationen gedient zu haben und verbleibe.

Nachfrage vom Fragesteller 30.10.2011 | 09:46

d.h. ich darf ei fehlenden Sonderumlagen und ausreichender Liquidität also die Rechnung bezahlen bzw. durfte die Maßnahme auch vorher beauftragen, obwohl noch nicht alle Sonderumlagen auf dem Konto eingegangen sind?

will heißen, ich muß NICHT abwarten bis alle da sind, sondern müsste ggf. bei fehlenden Sonderumlagen diese durch Mahnbescheid etc. einfordern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.10.2011 | 11:02

So ist es.

Die Art und Weise der Beitreibung ist eine Frage des Einzelfalls und des Geschmacks. Für weitere Zweckmäßigkeitserwägungen stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

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