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Sonderumlage - Beschluss Sanierung ohne Prüfung


04.06.2007 11:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich besitze eine Eigentumswohnung, in der ich auch selber lebe. Das Haus umfasst 12 Parteien. Auf der Eigentümerversammlung wurde dieses Jahr beschlossen, dass die Balkone saniert werden müssen. Die Begründung seitens des Verwalters waren Sicherheitsbedenken. (An ganz wenigen Stellen Rost an den Balkonen). Dieses wurde aber weder durch einen Gutachter bzw. Fachmann bestätigt.
Es wurde also beschlossen, dass die Balkone dieses Jahr saniert werden müssen. Dieses wurde mit 10 Ja Stimmen, 1 Enthaltung (Die Person wollte, dass dieses erst nächstes Jahr geschieht) und 1 Nein Stimme beschlossen.
Hierzu wird eine Sonderumlage von ca. 2000 € fällig pro Balkon. (Das Guthaben auf dem Hauskonto beträgt 20.000 €).
Ich habe zunächst einen geringen Einsatz gewählt, weil ich evt. ein Mandat verteilen möchte.
Bei der Antwort bitte ich mir evt. einen § bzw. Aktenzeichen eines Gerichturteils zu nennen.
Nachschlagemöglichkeiten sind vorhanden.

Zu meiner Frage: Kann die Sanierung und. Sonderumlage ohne genaue vorherige Prüfung beschlossen werden?
Eingrenzung vom Fragesteller
04.06.2007 | 15:23
04.06.2007 | 18:33

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

das Gesetz räumt den Eigentümern bei deren Beschlussfassung einen gewissen Handlungsspielraum ein. Das WEG spricht hier in § 21 Abs. 4 von „Ermessen.

Es ist Sache der Wohnungseigentümer, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung eine sachgerechte Entscheidung zu treffen.
Jede Entscheidung muss sich dabei an dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer messen lassen und darf insbesondere nicht auf sachfremden Erwägungen beruhen.

Zunächst ist vor allem erforderlich, dass sämtlichen stimmberechtigten Eigentümern eine ausreichende Entscheidungsgrundlage zur Verfügung steht. Bei Instandsetzungsmaßnahmen größeren Ausmaßes ist es z.B. erforderlich, dass der Schadensumfang und der Instandsetzungsbedarf vorher festgestellt werden. Der Verwalter muss hier die Grundlagen für eine Ermessensentscheidung der Eigentümer schaffen und so die Beschlussfassung vorbereiten und herbeiführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Er hat z.B. schon vor der Beschlussfassung alle Möglichkeiten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie deren voraussichtliche Kosten, z. B. durch Einholung von Angeboten, zu ermitteln.

In ihrem Fall geht es jedoch zunächst einmal um die Frage „ob“ eine Sanierung der Balkone stattfinden soll, d.h., noch wurde über keine konkrete Maßnahme entschieden.

Ob hier die Entscheidung zur Sanierung nach billigem Ermessen getroffen wurde richtet sich danach, was „dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft und dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dient“ (OLG Köln NJW-RR 2004, 1310, 1311). Soweit also das Gesetz den Eigentümern Ermessen einräumt, müssen diese alle für und gegen eine Maßnahme sprechenden Umstände abwägen.

Jedoch: Mehrheitsentscheidungen sind dann, soweit sie nach diesen Grundsätzen vertretbar sind auch (leider) hinzunehmen (OLG Düsseldorf WuM 1999, 352; WE 1991, 251).

Es kommt insofern nicht darauf an, ob die Sanierung der Balkone aus ihrer Sicht auch in letzter Konsequenz notwendig und zweckmäßig ist. Schließlich können, so auch in ihrem Fall, durchaus mehrere Maßnahmen ermessensfehlerfrei sein und die Wohnungseigentümer dann wählen, für welche Handlungsvariante sie sich entscheiden wollen.

Es ist auch insofern nicht stets zwingend erforderlich, dass für jede Instandhaltungsmaßnahme gutachterlich die Erforderlichkeit festzustellen ist, bevor hierüber in der Eigentümerversammlung eine Abstimmung erfolgen kann. Ohne die Balkone in Augeschein genommen zu haben (!)halte ich die Beseitigung rostiger Stellen, auch angesichts der nicht zu verhindernden fortschreitenden Witterungseinflüsse, nicht für eine per se ermessensfehlerhafte Entscheidung der Versammlung. Eine Sanierung dürfte früher oder später anstehen und es kann durchaus sinnvoll sein bereits jetzt die Sache anzugehen.

Mit freundlichem Gruß

Maren Pfeiffer
Rechtsanwältin


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