Sonderrücktrittsrecht vom Mietvertrag wegen verheimlichter Tatsache(Schimmel)?

Sehr geehrte Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten darf:

Nach Ihren Angaben ist der Mietvertrag bereits wirksam geschlossen worden. Eine Auflösung des Vertragsverhältnisses ist durch eine außerordentliche Kündigung nach den §§ 568 , 569 BGB möglich, wenn die jeweiligen Voraussetzungen vorliegen.

Die außerordentliche Kündigung, die immer schriftlich erfolgen muß, setzt nach § 569 BGB einen wichtigen Grund voraus:

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

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Liegt somit eine Gesundheitsgefährdung vor, besteht ohne weiteres ein außerordentlicher Kündigungsgrund. Dies ist in Ihrem Fall aber problematisch, da Sie hinsichtlich des Kündigungsgrundes im Zweifel nachweispflichtig sind, d.h. Sie müssen beweisen, wenn der Vermieter dies bestreitet, dass eine Gesundheitsgefährdung durch Schimmel besteht. Nicht ausreichend ist es, wenn nur eine geringe Wahrscheinlichkeit oder Möglichkeit eines späteren besteht. Es kann hier ja auch sein, dass die Wohnung komplett saniert worden ist und kein Schimmel mehr auftreten wird.

Hier besteht auch die Möglichkeit zu Ihrer Sicherheit und Kenntnis das Gesundheitsamt mit einer Prüfung zu beauftragen. Dann haben Sie hier u.U. auch einen Nachweis für vorhandenen oder bald entstehenden Schimmelbefall.

Sofern Schimmel besteht, wäre der Vermieter selbstverständlich verpflichtet gewesen über diesen und die damit verbundene Gesundheitsgefahr aufzuklären.

Allerdings ist er nicht dazu verpflichtet, wenn er den Schimmel fachmännisch beseitigt hat und keine Gefahr erneuten Befalls besteht.

Inwieweit die Krebserkrankung und die undichte Tür einen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen, ist aufgrund der Informationen und des nicht vorhersehbaren Verlaufs nicht eindeutig zu klären. Jedenfalls ist der Vermieter verpflichtet, die Undichtigkeiten zu beseitigen. Hierauf sollten Sie den Vermieter auch rechtzeitig aufmerksam machen.

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht bei Mietverträgen grds. nicht, lediglich die fristlose Kündigung, die dem Rücktritt gleichsteht.

Sofern ein außerordentlicher Kündigungsgrund nicht vorliegt oder nachweisbar ist, besteht die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung mit einer Frist von 3 Monaten.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


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