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Sondernutzungsrecht wird gemeinschaftlich genutzt - wer muss Hecke pflegen?

| 13.09.2016 16:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich habe vor fünf Jahren eine Eigentumswohnung in einem sechs-Parteien-Haus gekauft. Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss. Zu der Wohnung gehört ein Sondernutzungsrecht an dem an die Wohnung angrenzenden Garten.
Gemäß der Teilungserklärung obliegt den Nutzungsberechtigten die ausschließliche Unterhaltung und Lastentragungspflicht für diese von ihnen allein genützte Grundstücksflächen. Diese Grundstücksfläche ist im Lageplan (Beillage zur Teilungserklärung) genau definiert.

Nun ist es so, dass sich auf diesem bezeichneten Grundstück ein Mülleimerstellplatz befindet, welcher von fünf Parteien genutzt wird. Der Mülleimerstellplatz ist durch eine Tuja-Hecke zu meinem Garten hin und zu dem Zugangsweg hin abgegrenzt.

Beides, der Mülleimerstellplatz und die Tuja-Hecke, war schon so, als ich die Wohnung kaufte. Nach Aussagen eines anderen Wohnungseigentümers schon seit Anfang an. Das Haus wurde etwa 1983 gebaut.
Ich gehen davon aus, dass dadurch das die Nutzung des Mülleimerstellplatzes durch die anderen Eigentümer immer geduldet wurde, dies nun eine Art Gewohnheitsrecht ist. Wie es dazu kam und ob diesbezüglich einmal irgendwelche Regelungen getroffen wurden, lässt sich nicht mehr feststellen.

Das Problem ist nun, dass die Tuja-Hecke enorm gewachsen ist und mittlerweile seit Jahren nicht geschnitten wurde.

Wer ist für die Pflege der Hecke verantwortlich? Meiner Auffassung nach ist die wesentliche Funktion der Hecke, den Sicht- und eventuell auch den Geruchsschutz für die Mülleimer. Wäre damit die Hecke wie auch der Mülleimerstellplatz nicht mehr in meiner alleinigen Nutzung? Sind dann alle Eigentümer an der Pflege bzw. dem Rückschnitt zu beteiligen?

Meine Frage ist nun:
Wer ist für die Pflege und den Rückschnitt der Hecke verantwortlich? Wer muss die Kosten tragen?

Falls ich nun für die Pflege der Hecke alleinig verantwortlich bin, würde ich gerne die Hecke entfernen und durch eine Holz-oder Betonmauer ersetzen. In diesem Zuge würde ich zudem gerne den Stellplatz umgestalten und etwas versetzten. Durch das Versetzen würde eine 2-m²-große gemeinschafliche Fläche einbezogen werden. Diese kleine Grundstücksfläche ist derzeit eine wilde ungepflegte Wiese, welche von mir ab und zu gemäht wird. Ich würde zudem den Mülleimerstellplatz deutlich verkleinern (gemeinschaftliche größere Tonnen anstatt acht kleine) und eventuell einen Fahrradstellplatz/-box/ oder kleinen Schuppen dort hin stellen.

Gemäß Teilungserklärung brauche ich die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bei wesentlichen Veränderungen. Mit einer Zustimmung ist nach einem ersten vorsichtigen Anfragen nicht zu rechnen - es hätte dann ja nicht mehr jeder seine eigene Mülltonne.

Mir ist es zu aufwendig die Hecke zu pflegen. Wenn ich jedoch investiere und die Hecke entferne, dann möchte ich verständlicherweise auch gerne den Platz für mich nutzen (Fahrradstellplatz).

Meine Frage nun:
Welche Möglichkeiten habe um eventuell doch noch umbauen zu können?
13.09.2016 | 18:52

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Vorab möchte ich darauf hinweisen, dass es wesentlich auf die vertraglichen Grundlagen und die Teilungserklärung ankommt. Hieraus können sich abweichende Bewertungen ergeben, sodass eine detallierte Prüfung unverzichtbar ist.

Allgemein kann man sagen, dass der Berechtigte der Sondernutzung am Garten auch für dessen Instandhaltung aufzukommen hat. Dies hat der Bundesgerichtshof gerade auch im Hinblick auf einen Heckenrückschnitt so entschieden (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 04.März 2010 - V ZB 130/09 ). Daraus folgt dann auch sie entsprechende Kostenlast.

Allerdings ist eine andere Kostenverteilung möglich und zulässig, so: AG Bergisch Gladbach, Beschluß vom 8. September 1989, 7 II 55/89 .

Die grundlegende Umgestaltung einer Sondernutzungsfläche durch den Sondernutzungsberechtigten stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar. (OLG Hamm, Beschluß vom 15.02.2000, 15 W 426/99 )

Diese bauliche Veränderungen ist nach den Grundsätzen der Eigentümergemeinschaft zustimmungspflichtig und kann nur von der Eigentümerversammlung vorgenommen werden.

Daher sehe ich momentan leider wenig Chancen, ihre Idee der Umgestaltung umzusetzen.

Es bedarf insoweit Überzeugungsarbeit bei den anderen Eigentümern.

Gerne bin ich bereit, die Angelegenheit weiter zu übernehmen und nach anderen Lösungen mit Ihnen zu suchen, leider ergibt sich momentan nichts Günstigeres für Sie.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Stefan Steininger

Rückfrage vom Fragesteller 13.09.2016 | 22:01

Guten Abend Herr Steininger,

habe ich es richtig verstanden:
Es macht keinen Unterschied, dass der Mülleimerstellplatz inklusive Hecke nicht von mir alleine genutzt wird?
Kann die Hecke überhaupt als zum Mülleimerstellplatz gehörend gesehen werden?
Die Gerichtsentscheidung bezüglich dem Heckenrückschnitt, die Sie angegeben haben, berücksichtigt nicht den Fall, dass diese gemeinschaftlich genutzt wird?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.09.2016 | 10:29

Nach Ihrer Schilderung steht die Hecke auf dem Ihnen zugewiesenen Sondernutzungsrecht Dass ein Müllplatz angrenzt, ist eher als unerheblich anzusehen.
Nach Ihrer Schilderung - ohne Kenntnis der Situation vor Ort - verbleibt es bei meiner Einschätzung.

Bewertung des Fragestellers 20.09.2016 | 21:53

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"Auf den eigentlichen Sachverhalt wurde leider nicht eingegangen und auch auf die Nachfrage hin nicht erläutert.
Die zur Erläuterung herbeigezogenen Rechtsfälle treffen aus meiner Sicht nicht meinen Sachverhalt.
Auch wenn der Anwalt meint einige Punkte sind rechtlich nicht relevant, hätte ich mir schon eine Erklärung diesbezüglich gewünscht."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 20.09.2016
2,6/5,0

Auf den eigentlichen Sachverhalt wurde leider nicht eingegangen und auch auf die Nachfrage hin nicht erläutert.
Die zur Erläuterung herbeigezogenen Rechtsfälle treffen aus meiner Sicht nicht meinen Sachverhalt.
Auch wenn der Anwalt meint einige Punkte sind rechtlich nicht relevant, hätte ich mir schon eine Erklärung diesbezüglich gewünscht.


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