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Sondernutzungsrecht im Erdgeschoss einer Eigentümergemeinschaft BJ 1974

| 31.08.2018 11:37 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Gemäß Teilungserklärung wurde mir ein ca. 3 Meter breiter Geländestreifen vor meiner Wohnung als Sondernutzungsrecht zugeordnet. Hierauf hat der damalige Bauträger eine Terrasse angelegt. Dieses Sondernutzungsrecht wurde nicht anteilmäßig in der Teilungserklärung, wie die im 1.bis 3.OG angelegten Terrassen mit einem 1/2 Anteil zur Wohnfläche hinzugerechnet. 1.bis3. OG gemäß Teilungserklärung: Die Terrassenflächen sind Sondereigentum und gehören zur Abgeschlossenheit der Wohnungen.

M.E. Ist das Sondernutzungsrecht nach wie vor Gemeinschaftseigentum und ist nicht gleichzusetzen mit dem Sondereigentum der darüberliegenden Terrassen. Somit fehlt jegliche rechtliche Grundlage, um sie anteilmäßig zur Wohnfläche hinzuzurechnen. Hinzu kommt, dass durch die Zuführung der Fläche eine Neuberechnung der Miteigentumsanteile und Wohnflächen anfallen. Nach der Wohnflächenverordnung dürften dann auch nur noch 1/4 statt der 1974 möglichen Hälfte angerechnet werden dürfen.
02.09.2018 | 08:50

Antwort

von


(1247)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wichtig ist, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, da ist sonst keine dingliche Wirkung im Hinblick auf das Eigentum und die Wohnungseigentümergemeinschaft entfaltet.

Wenn das nur allein in der Teilungserklärung eingetragen ist, kann das zum Problem werden, zumal die Wohnflächenverordnung nicht vorrangig sein muss, weil diese nur für öffentlich geförderten Wohnraum gilt.
Da kommt es dann auf die gegebenenfalls vorrangigen Regelungen der WEG an.

D.h., man kann das auch leider abweichend vereinbaren, und nur dann, wenn etwa ein Kostenverteilungsschlüssel (ich nehme an, dass es Ihnen darum geht) grob unbillig wäre, kann diese nicht billigem Ermessen beachtende Regelung wegen Verstoß gegen Treu und Glauben aufgehoben werden.
Mit Ihrer Aussage "M.E. Ist das Sondernutzungsrecht nach wie vor Gemeinschaftseigentum und ist nicht gleichzusetzen mit dem Sondereigentum der darüberliegenden Terrassen" haben Sie zwar recht, jedoch ergibt sich allein dadurch nicht unbedingt die Unbilligkeit.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Nachfrage vom Fragesteller 02.09.2018 | 13:12

Zunächst vielen Dank für die Antwort. Das Sondernutzungsrecht ist auch im Grundbuch eingetragen. Auch ist einem Eigentümer wichtig, dass sich die unteren vier Wohneinheiten an den Betriebskosten und Instandsetzungsrücklagen beteiligen. Geregelt ist aber das sämtliche Instandsetzungskosten vom Nutzer des Sondernutzungsrecht bezahlt werden müssen.

Jetzt zu meiner Zusatzfrage: es geht ja nur mit einem Beschluss der WEG. Mit welcher Mehrheit (einfache, qualifizierte, doppelt qualifizierte oder allstimmig) kann so Beschluss tragfähig beschlossen werden. Für Ihre Antwort bedanke ich mich schon jetzt. MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.09.2018 | 15:35

Sehr geehrter Fragesteller,

velen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
In Ordnung, dann ist es im Grundbuch entsprechend geregelt.

Im Übrigen kommt es dann auf die Frage an, ob die Instandhaltungskosten ebenfalls in der Teilungserklärung einstimmig geregelt wurde, dann kann sie auch nur einstimmig geändert werden, also wenn sie der Gemeinschaft oder Ihnen als Wohnungseigentümer zugewiesen ist, die Kosten zu bezahlen.

Ansonsten handelt sich in der Tat um Gemeinschaftseigentum.

Grundsätzlich entscheiden die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit über eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und damit auch die Instandhaltungskosten.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt

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