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Sondernutzungsrecht des Gartens nicht in der Teilungserklärung vermerkt. Was gilt?

24.04.2013 14:31 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili, LL.M.


Zusammenfassung: Verjährung von Ansprüchen aus Immobilienkaufverträgen iVm mit Teilungserklärungen.

ich habe 1994 eine eigentumswohnung in einem 5-parteien haus als erster gekauft. meine bedingung war, das das sondereigentum "garten" auf meine alleinige wohnung ausgesprochen wird.
in meinem damaligen kaufvertrag steht folgender passus: der verkäufer verpflichtet sich, bis zum 25.4.1994 die vorbezeichnete teilungserklärung dahingehend abzuändern, das dem jeweiligen eigentümer der einheit 3 (meine) das ausschliessliche und unentgeltliche sondernutzungsrecht an dem gesamten garten eingeräumt wird."
in der teilungserklärung wird aber das sondereigentum "garten" gar nicht mehr erwähnt. damals habe ich da gar nicht mehr drüber nachgedacht, weil ich dachte, mit dem garten wäre jetzt alles geklärt, die eintragung in die teilungserklärung ist nie geschehen, aus welchem grund, weiss ich leider nicht . habe ich d durch den kaufvertrag irgendwelche rechte automatisch. oder muss ich klagen und mein recht nach ca. 20 jahren einfordern? die hohen kosten hierfür muesste ich dann noch wahrscheinlich selbst tragen?
vielen dank im voraus für ihre mühe und hilfe.
mfg jansen

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Es kommt in der Praxis des Wohnungseigentumsrechts häufig vor, dass Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages das Gebäude in einzelnen Bereichen abweichend vom Aufteilungsplan oder der Teilungserklärung aufgeteilt wurde. Nach der Rechtsprechung und der Gesetzeslage verjährt der Anspruch eines jeden Eigentümers auf Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes in der allgemeinen Verjährungsfrist, also in 3 Jahren ab Kenntnis des abweichenden Errichtungszustandes. Dies wird damit begründet, dass wenn sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft über Jahre hinweg mit einem Zustand abgefunden hat, es hinnehmbar ist, wenn derjenige, der Vertrauen auf den Bestand erlangt hat, Verjährung einwenden kann. Sie haben wohl damals nach Ihrer Aussage auch bemerkt, dass der Garten nicht in der Teilungserklärung erwähnt wurde - ohne dies für bedeutsam zu halten, aber sie haben es doch bemerkt.

Da der Anspruch nicht nach § 902 BGB unverjährbar ist, sondern wie andere schuldrechtliche Ansprüche auch der allgemeinen Verjährungsfrist unterliegt, bestehen Ihrerseits jedenfalls leider keine gerichtlich durchsetzbaren Rechte. Sie können nur auf die Zustimmung der anderen Miteigentümer bzgl. einer neuen oder ergänzenden Regelung hoffen.

Ich hoffe Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben und bedaure Ihnen keine positivere Auskunft geben zu können. Außerdem bitte ich Sie ausdrücklich zu beachten, dass dies nur eine vorläufige Einschätzung der Rechtslage auf Grund der mir vorliegenden Umstände darstellt.


Mit freundlichen Grüßen

Alexander Nadiraschwili
Rechtsanwal

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