Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.578
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Sondernutzungsrecht auf Gartenfläche


| 19.10.2007 16:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir besitzen eine Eigentumswohnung in einem Haus mit 3 Wohneinheiten im Bundesland Bayern.
In der Teilungserklärung ist ein Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche und einem PKW-Stellplatz für die Erdgeschosswohnung eingetragen. Für die Wohnung im 1. Obergeschoss und der Dachgeschoßwohnung ist ein Sondernutzungsrecht für je einen PKW-Stellplatz (keine Gartenfläche) eingetragen.
In der Teilungserklärung steht im Wortlaut:
„Jeder Eigentümer hat so viele Stimmen, als sein Miteigentumsanteil Tausendstel umfasst“
„Jeder Sondernutzungsberechtigte hat die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Grundstücksteile auf eigene Kosten zu unterhalten“
Ansonsten steht kein weiterer Passus zum Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung.

Die Gartenfläche mit Sondernutzungsrecht umfasst die Nord, West und Südseite des Hauses.
Um Brennholz Lagern zu können, hat nun der Eigentümer der Erdgeschosswohnung an der Nordseite der Hauswand Pflastersteine verlegt (Breite ca. 3m / Tiefe ca. 50cm).
Auf die Frage ob er diese Pflasterfläche nicht vorher in einer Eigentümerversammlung genehmigen lassen müsse, bekam ich zur Antwort „In meinem Garten kann ich machen was ich will“. Es solle mir egal sein ob er einen Kartoffelacker aus seinem Garten macht, weitere Bäume pflanzt oder ein weiteres Gartenhaus aufstellt, da er sowieso für alle Kosten aufkommen muss.
Vor ca. 3 Jahren hat dieser Eigentümer bereits einen selbst verlegten Gehweg am Haus verbreitert, da er auch hier Holz lagert und somit der Gehweg für ihn eingeschränkt war. Der Gehweg und die gepflasterte Fläche sind auf seiner Gartenfläche mit Sondernutzungsrecht.

Nun meine Frage mit der Bitte um rechtliche Beratung.

Darf der Eigentümer ohne Antrag und Beschluss oder Vereinbarung einer Eigentümerversammlung in seinem Garten mit Sondernutzungsrecht folgendes machen:
a) Flächen pflastern?
b) Selbstverlegte Gehwege verbreitern?
c) Seine Terrassenfläche verbreitern?
d) Bäume pflanzen?
e) Weiteres Gartenhaus aufstellen?

Wenn NEIN, genügt dann ein Mehrheitsbeschluss oder muss Einstimmigkeit sein.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.

Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sind bauliche Veränderungen dem Grundsatz nach nur dann möglich, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dies einstimmig beschlossen hat. Wichtig: Dies ist abdingbar! Es kann also beschlossen werden, dass eine einstimmige Entscheidung nicht notwendig sein soll.

Die von Ihnen aufgezählten Umbauten stellen alle bauliche Veränderungen in diesem Sinne dar. Wobei hier auch Umbauten von einiger Bedeutung gemeint sind. So muss das Gartenhaus eine gewisse Größe haben oder bei der Bepflanzung muss es sich um gestaltungsprägende Bepflanzungen handeln. Ein einzelner Baum wird dies in der Regel wohl nicht erfüllen.

Die Zustimmung eines Miteigentümers ist aber dann entbehrlich, wenn dieser durch den Umbau nicht (übermäßig) beeinträchtigt wird. Wird also kein Miteigentümer Beeinträchtigt, ist die bauliche Veränderung zustimmungsfrei.

Daher würde ich in Ihrem speziellen Fall davon ausgehen, dass die bisherigen Maßnahmen wohl in Ordnung waren, da auch der Eingriff eher gering war (z.B. das Pflastern einer Wand anliegenden Fläche von 1,5 m² zum lagern von Brennholz / oder das Verbreitern des Fußweges durch den Garten; anders wäre es, wenn der Nachbar eine Gartenfläche von z.B. 30m² einfach verpflastert. Einen festen Richtwert hierfür gibt es nicht. Es kommt immer auf den Einzelfall an). Das Bauen eines Gartenhauses wäre sicherlich in der Eigentümerversammlung zu genehmigen, wogegen das Pflanzen eines einzelnen kleinen Baumes wiederum die übrigen Eigentümer wohl nicht beeinträchtigt und daher nicht zu genehmigen ist. Bei mehreren Bäumen oder großen Bäumen wie z.B. einer Kastanie ist dies wiederum anders zu beurteilen.

Es hängt also immer von der Veränderung im Einzelfall ab, die durch die Maßnahme hervorgerufen wird. Werden dadurch die Miteigentümer „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus“ beeinträchtigt, muss Sie auch einstimmig von allen genehmigt werden, die eine solche Beeinträchtigung erfahren. Hier würde ich ausgehend von Ihren Beschreibungen die Einschätzung treffen, dass eine Genehmigungspflicht zumindest für die vollzogenen Veränderungen nicht besteht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage vermitteln. Sollten Sie die Nachfragefunktion nutzen, bitte ich Verständnis dafür, dass eine Beantwortung der Nachfrage vermutlich erst Anfang kommender Woche erfolgen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Kerres
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 22.10.2007 | 07:18

Sehr geehrter Herr Anwalt,
Danke für die verständliche Beantwortung.
Meine Nachfrage betrifft das entfernen von Blumenkästen im Aussenbereich von Balkonen. Vor mehr als 6 Jahren stimmten alle Eigentümer mündlich zu, dass das anbringen von Blumenkästen an der Aussenseite von Balkonen erlaubt ist (sogar gewünscht wird). Die Blumenkästen werden nur in den Sommermonaten mit Geranien bepflanzt, so wie es bei uns ortsüblich ist. Kann nun der Eigentümer der Erdgeschosswohnung wieder ein entfernen der Blumenkästen aufgrund von Verschmutzung seiner Terrasse verlangen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.10.2007 | 10:45

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Nachfragefunktion soll dazu dienen, Unklarheiten in Bezug auf die gestellte Frage zu beseitigen. Sie stellen hier eine neue Frage, die mit der ursprünglichen nicht mehr in Zusammenhang steht.

Daneben ist eine endgültige Beantwortung nicht möglich, da es wohl auf den Grad der Verschmutzung der Terrasse des Erdgeschoßbewohners ankommt. Hier reicht Ihre Beschreibung für eine Einschätzung nicht aus. Kommen Sie zu dem Schluss, die Verschmutzung ist unzumutbar, so kann er wohl auch die Beseitigung der Blumenkästen verlangen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine umfassende Beantwortung der neuen Frage im Rahmen der Nachfragefunktion nicht erfolgen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Kerres
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Bin mit der Antwort sehr zufrieden, da diese auch für einen Nichtjuristen verständlich geschrieben ist. "