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Sondernutzungsrecht an einer Terrasse - wer muss für die Instandsetzung aufkommen ?

| 29.09.2009 10:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Es geht um eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehend aus 7 Wohneinheiten. Gemäß Teilungserklärung wurden Sondernutzungsrechte, auch an Terrassen, eingeräumt. So heißt es gemäß Teilungserklärung:

"Schließlich nutzt und benutzt der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gemäß Nachtragsbescheinigung vom 30.11.2000 unter Ausschluß der anderen Miteigentümer die Terrasse nebst Zugang."

Weiterhin heißt es:

"Die Unterhaltung, Instandhaltung, Instandsetzung und Verkehrssicherung der zur Sondernutzung zugewiesenen Flächen und Raumteile obliegt dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Wohnungseigentums. Dieser stellt insoweit die jeweils anderen Eigentümer von jeglicher Inanspruchnahme frei."

Nun haben wir aktuell die Situation, daß offensichtlich eine Undichtigkeit im Bereich der Terrasse nebst Zugang (hier: Außentreppe) der Wohnung 1 vorliegt. Feuchtigkeit dringt bereits in die darunter liegende Wohnung 7 ein. Der Fliesenbelag auf der Terrasse ist schadhaft. Inwieweit auch die Abdichtung beschädigt ist, wird aktuell geprüft.

Sowohl die Wohnung 1 als auch die Wohnung 7 gehört einem Eigentümer. Dieser Eigentümer stellt sich auf den Standpunkt, daß die Instandhaltung und Instandsetzung der Terrasse nebst Zugang Sache der Gemeinschaft ist, da es sich hierbei gemäß §5 Absatz 2 WEG um Teile des Gebäudes handelt, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind.
Auch ist der Eigentümer der Meinung, daß der Fliesenbelag der Terrasse eine Schutzfunktion für die darunter liegende Geschoßdecke hat und somit zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Unserer Meinung nach regelt jedoch die Teilungserklärung eindeutig, daß die Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung Aufgabe des jeweiligen Eigentümers ist.

Es ergeben sich für uns folgende Fragen:

1.) Wer ist hier in der Verpflichtung für die Instandsetzung der Terrasse nebst Zugang zu sorgen; der Eigentümer der Wohnung 1 oder die Wohnungseigentümergemeinschaft ? Oder beide, weil vielleicht bestimmte Teile des Gebäudes trotz der Regelung in der Teilungserklärung zwingend von der Gemeinschaft instandzusetzen sind ?

2.) Welche Gewerke umfaßt die Instandhaltungs-/ Instandsetzungspflicht ? Also wer ist z.B. für den Plattenbelag, die Abdichtung, die Brüstung (hier: Zaun als Absturzsicherung), das Törchen (Zugang) und die Regenrinne entlang der Terrasse zuständig ?

3.) Wenn der Eigentümer der Wohnung 1 für die Instandsetzung der Terrasse nebst Zugang insgesamt zuständig sein sollte, zählt dazu z.B. auch die Abdichtung ?

4.) Wenn der Eigentümer der Wohnung 1 für die Instandsetzung der Terrasse nebst Zugang zuständig sein sollte, wer hat die Aufträge zu erteilen und die Arbeiten zu überwachen ? Der Eigentümer der Wohnung 1 oder die Gemeinschaft vertreten durch den Verwalter ?

5.) Wer kommt für den Feuchtigkeitsschaden in der Wohnung 7 auf ? Die Gemeinschaft ?

6.) Wenn der Eigentümer der Wohnung 1 für die Instandsetzung der Terrasse nebst Zugang zuständig sein sollte, dieser jedoch eine Instandsetzung verweigert bzw. verschleppt, welche Möglichkeiten hat die Gemeinschaft Ihr Recht durchzusetzen, um weitere größere Folgeschäden zu verhindern ?

29.09.2009 | 12:32

Antwort

von


(445)
Tannenforst 3
47551 Bedburg-Hau
Tel: 02821 8995153
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.
Nach der Regelung des § 13 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. An diesen Teilen kann ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden, wie in Ihrem Fall geschehen. Das Sondernutzungsrecht ist das Recht zur Nutzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen vom Mitgebrauch. Der Rechtsinhalt des Sondernutzungsrechtes besteht in einem Alleingebrauch und in einer Übernahmepflicht hinsichtlich der Verwaltung der sondergenutzten Teile.

Die Eigentumsverhältnisse ändern sich daher durch die Einräumung des Sondernutzungsrechtes nicht. Soweit gelten also die Regelungen nach den §§ 16 Abs. 2, 21 WEG , wonach jeder Wohnungseigentümer zur Kostentragung der Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet ist.

Nun ist in Ihrem Fall formuliert, dass die Unterhaltung, Instandsetzung, Instandhaltung und Verkehrssicherung dem Berechtigten der Sondernutzung zugewiesen ist. Wenn die für die Eigentümergemeinschaft maßgebliche Teilungserklärung der Ordnung in einer entsprechenden Regelung die Pflicht zur Instandsetzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäudeteile lediglich dem Sondernutzungsberechtigten zu, so ist dies nicht zu beanstanden. Abweichend von der gesetzlichen Regelung in §§ 16 Abs. 2, 21 WEG kann die Verpflichtung zur Instandsetzung und Instandhaltung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden (vergleiche hierzu OLG Düsseldorf, Beschluss v. 12. 1. 1998, 3 Wx 546/97 ).

2., 3. Und 4.
Die Verpflichtung umfasst die in den Bereich der Sondernutzung einbezogenen Gebäudeteile. Dies dürfte vorliegend der Terrassenbelag, die Brüstung und der Zugang sein. Nicht erfasst ist damit die Dachrinne, denn hierauf bezieht sich die Sondernutzung nicht explizit. Auch ein Dichtungsanschluss der Terrasse an das Gebäude gehört zu der Terrasse und damit zum Sondernutzungsrecht und ist damit in der Verpflichtung. Auch diesbezüglich die Instandhaltung und Instandsetzung durchzuführen und die Kosten zu tragen. Diese Durchführungspflicht beinhaltet auch die Organisation und Koordination der hierzu erforderlichen Arbeiten.


5.
Da die Instandhaltung der zu dem Sondernutzungsrecht gehörenden Gebäudeteile dem Berechtigten unterliegt liegt eine Verantwortung für den Schaden in der Wohnung nahe. Insoweit müsste die Versicherung des Berechtigung hier eintreten. Wenn der Schaden nicht auf unzureichende Instandhaltung zurückzuführen ist, so ist von einer Kostentragungspflicht der Eigentümer auszugehen und somit einer entsprechenden Eintrittspflicht der Gebäudeversicherung.

6.
Der Umstand der Übertragung der Instandsetzungsverpflichtung auf den Sondernutzungsberechtigten führt nicht dazu, dass sich an den Eigentumsverhältnissen etwas ändert. Somit hat auch nach wie vor die Gemeinschaft die Möglichkeit entsprechende Arbeiten zu veranlassen. Nach § 21 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum drohenden Schaden notwendig sind. Sollte der Sondernutzungsberechtigte also keine Schadensbehebung durchführen wollen oder diese verzögern, so können die Eigentümer im Rahmen ihrer Verwaltungsmaßnahmen entsprechende arbeiten veranlassen und notfalls gerichtlich durchsetzen.




Rückfrage vom Fragesteller 29.09.2009 | 13:20

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung. Zur Klarstellung nochmals folgende Fragen, :

1.) Haben wir Sie richtig verstanden, daß nach Ihrer Einschätzung der Eigentümer der Wohnung 1, dem ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse nebst Zugang eingeräumt wurde, auch für die Unterhaltung, Instandsetzung und Instandhaltung verantwortlich ist und somit auch für die Reparatur der Terrasse einschließlich Abdichtung sorgen muss ?

2.) Haben wir Sie richtig verstanden, daß die Beauftragung, Überwachung und Abnahme der Instandhaltungs-/ Instandsetzungsarbeiten Aufgabe des Eigentümers der Wohnung 1 ist ?

3.) Haben wir Sie richtig verstanden, daß der Folgeschaden in der Wohnung 7 im Verantwortungsbereich des Eigentümers der Wohnung 1 liegt, er sich somit als Eigentümer beider Wohnungen selbst einen Schaden zugefügt hat, wofür die Gemeinschaft nicht einstehen muss ? (Anmerkung: Das es sich nicht um ein Leitungswasserschaden o.ä. handelt, spielt die Gebäudeversicherung hier keine Rolle)

4.) Die Regenrinne ist aus unserer Sicht zwingender Bestandteil der Terrasse, da diese für ein ordnungsgemäßes Abführen des Regenwassers der Terrasse notwendig ist. Ansonsten würde das Regenwasser direkt an der Hauswand hinunterlaufen. Schäden an der Fassade wären somit die Folge. Könnten Sie hierzu nochmals Stellung beziehen ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.09.2009 | 19:29

Zu Ihren Nachfragen nehme ich gerne Stellung.

1.
Ja dies ist nach meiner Einschätzung angesichts der eindeutigen Formulierung in der TE der Fall.

2.
Als Verpflichteter aus der Instandsetzung und Instandhaltung ist der Sondernutzungsberechtigte auch für alle Maßnahmen die hierzu gehören verantwortlich.Also auch für die von Ihnen aufgeführten Maßnahmen.

3.
Dies ist nur bedingt richtig: falls der Schaden aus einer Verletzung von Instandhaltungspflichten beruht, so ist er wegen dieser Pflichtverletzung auch für den dadurch verursachten Schaden verantwortlich. Falls der Schaden aus einem unvermeidbaren Grund entstanden ist, so dürfte die Gemeinschaft verantwortlich sein.

4.
Meines Erachtens ist eine Dachrinne Bestandteil eines jeden Daches. Daher gehe ich davon aus, dass das Sondernutzungsrecht hieran nicht besteht. Daher dürfte sich die Verantwortlichkeit nicht auf die Rinne beziehen.

Bewertung des Fragestellers 01.10.2009 | 09:59

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