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Sondernutzungsrecht an Dachterrasse – muss ein Zugang garantiert bleiben?

14.10.2008 16:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Folgendes Problem:

Wir haben eine Dachgeschoss-Eigentumswohnung gekauft, die sich zur Zeit noch im Bau befindet. Zur Wohnung gehoert eine Dachterrasse, fuer die laut Teilungserklaerung ein Sondernutzungsrecht begruendet ist. (genauer Wortlaut siehe unten)

Per Zufall haben wir nun festgestellt, dass die Baufirma plant das Balkongelaender nicht entlang der aeusseren Kontur der Dachterrassenflaeche laufen zu lassen, sondern das Gelaender so zu setzen, dass ein Teil der Flaeche (ca. 3 qm) abgeschnitten und nicht mehr zugaenglich sein wird – es sei denn, man klettert ueber das Gelaender und begibt sich auf die ungesicherte Flaeche. Dies ist so im Aufteilungsplan nicht eindeutig erkennbar. Wir haben das reklamiert. Die Baufirma / der Verkaeufer ist zwar einverstanden, das Gelaender zu verlaengern und „umzuleiten“, die Kosten dafuer sollen aber wir tragen.

Wir haben die Verlegung des Gelaenders gefordert, jedoch jegliche Kostenuebernahme abgelehnt. Unsere Argumentation:

- Nach derzeitiger Planung waere unser Recht auf Nutzung der Flaeche eingeschraenkt, da der Teilabschnitt nicht mehr gefahrlos zugaenglich und begehbar waere. Dies haette eindeutig aus der Teilungserklaerung hervorgehen muessen.

- Die Pflege und Instandhaltung der begruenten Flaeche ist nicht mehr ohne weiteres moeglich, welches zu einer Erhoehung der Lasten fuehrt, was ebenfalls bei Abschluss der Kaufvertrages haette bekannt sein muessen.

Die Baufirma argumentiert dagegen: „Ein Sondernutzungsrecht muss sich nicht allein auf eine begehbare Fläche beziehen, nicht einmal auf eine überhaupt irgendwie benutzbare Fläche. Ein
SoNu kann eben z.B. auch ein NICHT begehbares Dach sein, geneigt, gewölbt, das man nur über eine Leiter oder ein Dachflächenfenster erreichen kann.
Zum Ausdruck wird durch das SoNu vor allem gebracht, dass der Berechtigte allein Nutzen und Lasten zu tragen hat.“

Unsere Fragen sind nun:

- Wie sehen Sie die Rechtslage? Koennen wir auf eine Verlegung des Gelaenders bestehen und dabei weiterhin die Uebernahme der Kosten ablehnen? Oder sollten wir uns besser fuegen?

- Ein Teil der zugaenglichen Flaeche (dort, wo die Eindeckung mit einem Holzterrassenboden vorgesehen ist) ist zu 50 % mit in die Berechnung der Wohnflaeche eingeflossen. Ist dies zulaessig, wenn es sich doch nicht um Sondereigentum handelt, sondern nur um eine Flaeche, fuer die wir das Sondernutzungsrecht zugesprochen bekommen haben?

Vielen Dank fuer Ihre Hilfe!


Genauer Wortlaut der Teilungserklaerung:

„Im Wege der Gebrauchsregelung Paragraphen 15 Abs. 1, 10 WEG wird bestimmt und zugewiesen.....
c) zugunsten des jeweiligen Sondereigentuemers Aufteilungsplan Nr. 9 das Recht auf alleinige und ausschliessliche Nutzung – der im als Anlage 9 beigefuegten Plan „blau“ umrandet eingezeichneten und mit SNR 9 bezeichneten Dachbegruenungen und Terrasse.“

Es gibt keine weiteren Aussage (z.B. zu einer nur eingeschraenkten Nutzbarkeit, wie es teilweise fuer andere Flaechen mit Sondernutzungsrecht der Fall ist)

In einem spaeteren Abschnitt ist darueberhinaus noch zu lesen, dass wir zur Instandhaltung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flaeche verpflichtet sind.

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung der Angaben und des Einsatzes. Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist. Ohne direkte Kenntnis aller Unterlagen kann eine abschließende Festlegung nicht erfolgen.

1. Zunächst ist es verwunderlich, dass für die Dachterrasse nur ein Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, hier wäre auch Sondereigentum möglich gewesen. Generell gilt für die Reichweite des Sondernutzungsrechts die Teilungserklärung und der Plan. Da die Terrasse zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist die Gestaltung der Einfriedungsanlagen eine Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. BayOLG MDR 85, 768). Die Firma kann von Ihnen nicht die alleinigen Kosten verlangen, denn die Kosten wären eigentlich zwischen allen Eigentümern aufzuteilen. Weiter käme es darauf an, welcher Geländerverlauf im Bauvertrag geplant war. Wenn der geplante Verlauf des Geländers für Sie nicht bekannt oder erkennbar war, dann haben Sie gute Chancen. Das Sondernutzungsrecht bezeichnet zunächst nur die Terrasse selbst als Fläche. Für die Nutzbarkeit ist aber erforderlich, dass eine Benutzung möglich ist. Daher wäre die Abtrennung eines Teils der Fläche in der Tat ein Eingriff in Ihr Recht. sie müssen die Kosten der Verlegung nicht tragen, zumindest nicht alleine.

2. Das Sondernutzungsrecht an Flächen erhöht die Wohnfläche nicht. Zwar hat ein Sondernutzungsrecht Einfluss auf den Wert der Wohung, eine förmliche Erhöhung der Wohnfläche findet aber nicht statt, anders als beim Sondereigentum. Hier wäre ggf. zu prüfen ob Sie Ansprüche gegen den Verkäufer haben.
Falls keine gütliche Einigung erzielt werden kann, rate ich Ihnen anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2008 | 23:11

Hallo Herr Woehler,
ich kann Ihre Argumentation nicht ganz nachvollziehen. Warum sollten die anderen Eigentuemer mit in die Pflicht genommen werden. Die Umleitung bzw. Verlaengerung des Gelaenders ist ja nichts, das die Baufirma von sich aus fordert, weil es notwendig geworden ist, sondern ein Sonderwunsch von uns, damit uns ein Teil der mit Sondernutzungsrecht begruendeten Terrassenflaeche nicht versperrt bleibt. Die anderen Eigentuemer haben kein Interesse daran, dass die gesamte Dachterrassenflaeche zugaenglich bleibt, denn sie koennen sie weder nutzen, noch muessen sie ueber die Bruestung klettern, um die Flaeche zu pflegen. Sie werden evtl. sogar noch Widerspruch gegen eine veraenderte Gelaenderfuehrung einlegen, wenn sie von einer Kostenforderung hoeren.
Waere ein solcher Vorschlag daher nicht eher kontraproduktiv?
Mit freundlichen Gruessen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.10.2008 | 12:14

Sehr geehrte Fragestellerin,

evtl. habe ich mich nicht kalr genug ausgedrückt. Die Geststaltung und die Lage des Geländers sind generell eine Frage die alle Eigentümer betrifft weil es um das Gemeinschaftseigentum geht.

Bei Ihnen liegt die Besonderheit vor, dass die Anlage noch im Bau ist. Unabhängig vom WEG-Recht dürften Sie aufgrund des Bauvertrages einen Anspruch auf eine andere Führung der Brüstung haben. Das Sondernutzungsrecht bezieht sich nur auf die Fläche und nicht auf das Geländer. Es kommt also darauf an, was im Rahmen des Bauvertrages zum Geländer vereinbart war. Sie sollten im Ergebnis auf der Änderung bestehen und zwar ohne eigene Kosten.
Auch ich halte nichts davon zum jetzigen Zeitpunkt die anderen Eigentümer zu beteiligen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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