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Sondernutzungsrecht - Terrasse


24.06.2007 20:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Sehr geehrte Anwälte,

ich bin Eigentümerin einer Erdgeschosswohnung in einem Sechsfamilienhaus. Die Wohnung verfügt über zwei Terrassen – als Sondernutzungsrecht eingetragen.
In den letzten Jahren hat sich die Erde auf den zwei Terrassen stark abgesenkt (ca. 20 cm). Auf Grund dessen wird Regenwasser nicht vom Haus weggeführt, sondern zum Haus hin. Auf einer von diesen Terrassen befindet sich ein Lichtschacht (unter welchen sich eine Wasserleitung zum Garten hin befindet), der wegen der absinkenden Erde stark gesunken ist. Auf Grund dessen sind die Rohre der Wasserleitung zum Garten hin verbogen.
Das Problem mit der absinkenden Erde wird nun schon seit Jahren diskutiert und nicht nur auf den Hausversammlungen. Vor zwei Jahren habe ich das Problem auf einer Hausversammlung deutlich vorgestellt und die Verwalterin sagte damals, dass sie in der Teilungserklärung nachschauen müsse, was uns zusteht. Das angesprochene Problem wurde nicht protokolliert. Jetzt im diesen Jahr ist das gleiche passiert. Nachdem ich wieder auf der Hausversammlung das Thema angesprochen habe, entgegnete die Hausverwalterin, dass wir uns selbst um das Problem zu kümmern haben und die Kosten selbst tragen müssten, weil wir ein Sondernutzungsrecht haben. Das Problem „Abgesunkene Erde“ wurde erneut nicht protokolliert (zwei Eigentümerinnen haben das Protokoll unterzeichnet). Deswegen habe ich schriftlich von unserer Hausverwalterin verlangt, dass das von mir angesprochene Problem der sich absinkenden Erde auf unserer Terrasse im Protokoll festzuhalten respektive ihn zu vervollständigen.
Ihre Antwort: Die abgesenkte Erde und Terrasse liegt im Bereich unseres Sondernutzungsrechts und nicht im gemeinschaftlichen Eigentum. Nach der Teilungserklärung meiner Wohnungseigen-
tümergemeinschaft sei ich zur Tragung der Kosten für eine Instandsetzung des Gartens und der Terrasse in meinem Sondernutzungsrecht verpflichtet.
Die Gefahr für das Haus vor Regenwasser sei eine Gefahr für das Haus, also für das gemeinschaftliche Eigentum. Gemäß Teilungs-erklärung hätten alle die Möglichkeit, die Arbeiten zu meiner Lasten zu vergeben und ich müsste die Maßnahmen erdulden und bezahlen. Aus den vorgenanten Gründen gäbe es keine Berichtigung zum Protokoll.

Die Verwalterin hat sich auf §5 Absatz 3 und auf §7 bezogen, jedoch lässt sie den §4 außer Acht.

In der Teilungserklärung steht im Originalwortlaut:

§4 Gegenstand des Gemeinschaftlichen Eigentum
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten Stehen, insbesondere die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind sowie die Anlagen und Einrichtungen, die nicht nur dem Gebrauch eines Eigentümers dienen, selbst wenn sie im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

§5 Absatz 3 Die für einen Eigentümer geltenden Instandhaltungs- und Unterhaltungspflichten hinsichtlich der in seinem Sondereigentum stehende Räume und Anlage, gelten auch für die Räume und Anlagen, die ihm im Wege des Sondernutzungsrechtes zur dauernden und ausschließlich Nutzung worden sind.

§7
(1) Jeder Eigentümer hat Interesse der Eigentümergemeinschaft die in seinem Sondereigentum stehenden oder von Ihm allein benutzten Flächen und Gebäudeteile nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung instandzuhalten. Die Vornahme so genannter Schönheitsreparaturen innerhalb seines Sondereigentums steht in seinem Ermessen. Er ist insbesondere verpflichtet:
a) für gehörige Reinigung, Lüftung und Heizung zu sorgen und geeignete Maßnahmen zur Vermeidung von Frostschäden zu treffen,
b) von Ungeziefer freizuhalten und dessen Auftreten unverzüglich zu beseitigen,
c) Versorgungs- und Abflussleitung sowie Klosett- und Heizungsanlagen, auch wenn es sich dabei um gemeinschaftliches Eigentum handelt, sachgemäß zu behandeln und auftretende Schäden unverzüglich zu beseitigen,
d) Schäden, durch die die übrigen Bewohner des Hauses, das Sondereigentum Dritter oder das gemeinschaftliche Eigentum gefährdet werden, unverzüglich zu beseitigen und erforderlichenfalls durch vorläufige Maßnahmen Gefahren abzuhelfen.

(2) Im Interesse der Wertehaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist jeder Eigentümer verpflichtet, dem Verwalter Schäden des gemeinschaftlichen Eigentums vorzüglich anzuzeigen. Dasselbe gilt für Schaden seines Sondereigentums, die dem gemeinschaftlichen Eigentum oder dem Sondereigentum Dritter Nachteile bringen könnten.

(3) Der Verwalter ist berechtigt, jeden Eigentümer zur Instandhaltung des seiner Unterhaltungspflicht Obliegenden anzuhalten. Er kann zu diesem Zweck nach vorheriger Anmeldung den Zustand der Räume überprüfen. Bei der Überprüfung schriftlich festgestellter Mängel hat jeder Eigentümer innerhalb einer, ihm vom Verwalter genannten, angemessenen Frist, zu beseitigen.

(4) Bildet der Zustand des Sondereigentums oder des Sondernutzungsrechtes eine unmittelbare Gefahr für das gemeinschaftliche Eigentum eines Dritten oder für die übrigen Bewohner des Hauses, die unverzüglich Maßnahmen erfordert, so ist jeder Eigentümer berechtigt, die zur Beseitigung des Gefahrenzustandes erforderlichen Maßnahmen durchzuführen zu lassen. Der Eigentümer ist verpflichtet, die Durchführung derartiger Maßnahmen zu ermöglichen und die entstehenden Kosten den übrigen Eigentümern zu ersetzen.

Kurz nach der Hausversammlung habe ich mit einer Eigentümerin ein Gespräch geführt, in welchem sie mir mitgeteilt hatte, dass meine Terrasse sie nicht interessierte und, dass fünf Parteien gegen mich wären und sie immer gegen mich sein würden und ich von allen immer Gegenstimmen bekommen würde. Und was die Verwalterin gegen mich ausdenkt, würde ich bald in einem Schreiben von Ihr erfahren (die Antwort – oben fett geschrieben).

Auf ihr Schreiben habe ich Einspruch erhoben und einen Antrag auf Aufschüttung der Erde im Bereich unserer Wohnung (Einschreibebrief) und auf die Vervollständigung des Protokolls gestellt (ich habe ihr einen Termin festgestellt).
Ich habe keine Antwort bekommen. Im nächsten Brief (normaler Brief) habe ich sie wieder aufgefordert einen klaren Beschluss auf unseren Antrag zu fassen und es in das Protokoll aufzunehmen. Dabei habe ich sie um eine Interpretation über Sondernutzungsrecht; im Originalwortlaut: “Dies ist heute durchaus übliche Regelung, die jedoch im Regelfall nur den Oberflächenbereich z.B. einer sondergenutzten Terrasse betreffen dürfte, nicht also den Unterbodenaufbau und baukonstruktive Teile des zwingenden Gemeinschaftseigentum“.
Bis heute habe ich keine Antwort von der Hausverwalterin erhalten.

Meine Fragen:
• Was meinen Sie allgemein?
• Muss ich die Kosten tragen oder sind die Kosten von der WEG zu tragen?
• Muss die Hausverwalterin das angesprochene Problem protokollieren?
• Ich fülle mich betrogen und diskriminiert (in unserm Haus haben wir schon zwei Mal eine andere, undichte Terrasse reparieren müssen).
• Kann sie behaupten, dass sie keine Briefe von mir erhalten hat? (Jeder Eigentümer hat stets von mir eine Kopie vom Schreiben an die Verwalterin erhalten.)
• Welche Schritte raten Sie mir weiter zu machen?
• Wie würde ein Gericht in diesem Falle urteilen? Für mich spielen die Kosten eine große Rolle. Ich glaube, dass die Eigentümer auf gütliche Einigung nicht gehen werden.

Sehr geehrte Ratsuchende,

zunächst noch kurz zum Sachverhalt. Ich gehe davon aus, dass Sondernutzungsrechte zu Ihren Gunsten an Terrassen- und Gartenflächen begründet wurden, wobei diese Flächen abgesunken sind. Weiter gehe ich davon aus, dass diese Absenkungen nicht von Ihnen veranlasst/versucht wurden.

Zunächst ist zu berücksichtigen, dass auch Sondernutzungsflächen Gemeinschaftseigentum sind. Die anderen Eigentümer sind lediglich von der Nutzung ausgeschlossen.

Die Instandhaltungs- und Unterhaltungspflichten für diese Flächen wurden in § 5 der Teilungserklärung dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten übertragen. Dies ist eine übliche und angemessene Regelung.

Die Regelung ist auslegungsfähig. Sie bedeutet aber nicht, dass der Sondernutzungsberechtigte sämtliche Kosten der von ihm genutzten Flächen zu tragen hat. Durch ein Sondernutzungsrecht wird Ihnen erlaubt, die Flächen quasi – wie wirtschaftliches Eigentum – alleine zu nutzen. Hinsichtlich Veränderungen, Umnutzungen, o.ä. sind enge Grenzen gesetzt. Die selbst erfolgte oder vorhandene Gestaltung (z.B. Sträucherplanzung, Plattenbelag, o.ä.) steht in Ihrer alleinigen Nutzung, so dass man aller Voraussicht nach davon ausgehen muss, dass die in Zusammenhang mit dieser Pflege, Unterhaltung, Instandhaltung entstehenden Kosten von Ihnen zu tragen sind, nicht jedoch die Kosten, die auf eine Gestaltung, auf Umstände zurückzuführen sind, die darüber hinausgehen und insofern dann auch in der Regel der Zustimmung sämtlicher Eigentümer bedürfen. Es ist naheliegend, dass unter ordnungsmäßige Instandhaltung und Unterhaltung alle Maßnahmen fallen sollen, die den üblichen Rahmen einhalten, wie etwa Baumschnitt, Rasenmähen, Ersetzen kranker und alter Pflanzen, Reparatur des Plattenbelages. Hingegen können Kosten die nicht auf die Nutzung und Gestaltung beruhen, nicht dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt werden.


Die Regelung der Kostentragung durch den Sondernutzungsberechtigten sehe ich daher ebenso wie Sie, dass diese also nur den Oberflächenbereich einer sondergenutzten Terrasse betreffen dürfte, nicht also den Unterbodenaufbau oder baukonstruktive Teile.


Sicherlich macht es Sinn, vorher noch abzuklären, was die genaue Ursache der Senkungen ist. In der Folge sollte man sich dann mit dem Begehren der Reparatur auf Gemeinschaftskosten nochmals an die Verwaltung wenden, ggf. mit dem Verlangen, dies zur Tagesordnung in die Versammlung zu nehmen. Sollte hier kein Mehrheitsbeschluss zustande kommen, müsste ggf. ein entsprechender Antrag an das Gericht gerichtet werden. Im Falle einer Beschlussfassung, die eine Kostentragung durch Sie alleine vorsieht, müsste ggf. zusätzlich ein Beschlussanfechtungsantrag gestellt werden.

Noch zum Punkt der Protokollierung in den damaligen Versammlung: Grundsätzlich handelt es sich um ein Beschlussprotokoll. Nachdem kein Beschluss hierzu gefasst wurde, musste auch nicht unbedingt eine Aufnahme in das Protokoll erfolgen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen Überblick gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr

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