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Sondernutzungsrecht / Stimmrecht

| 26.02.2011 13:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Laut Teilungserklärung hat die Teileigentumseinheit 1 das Recht sämtliche Gebäudeteile des Hinterhauses unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen gem. § 15 Abs. 1 WEG.

In der Teilungserklärung wird hierbei von - Lager- und Kühlräumen im Erd- und Obergeschoss des rückwärtigen Gebäudes - gesprochen.

In einer Änderung der Teilungserklärung heißt es - Die als Gewerbeflächen (Laden, Büro etc.) bezeichneten Einheiten dürfen für beliebige gewerbliche Zwecke oder freiberufliche Praxen verwendet werden, wenn hierdurch keine negativen Auswirkunden auf die anderen Wohnungen entstehen - Außerdem werden Gewerke wie Imbiss und Spielotheken als unzulässig erklärt.

Wir haben einen Anteil von 30/100 an der Einheit und der Rest steht zum Verkauf und somit hätten wir dann mit einem neuen Miteigentümer zu tun, der wie die jetzigen Besitzer 70/100 erwirbt.

Bezgl. Stimmrecht in der Eigentümerversammlung steht allerdings in der Teilungserklärung - richtet sich nach der Zahl der Wohnungen, so dass also auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme entfällt -

Es gibt insgesamt 3 Miteigentumsanteile:
50/100 = Sondereigentum Laden und Nebenräume
20/100 = Wohnung im 1. Obergeschoss
30/10 = Wohnung im 2. Obergeschoss

Nun zu meinen Fragen:

1. hat der aktuelle bzw. zukünftige Eigentümer des Anteils Laden und Nebenräume KEIN Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, da in der Teilungserklärung bei der Vergabe des Stimmrechts nur die Wohnungen geschrieben wurden und somit nur die Eigentümer der Wohnung 1 + Wohnung 2 Stimmrecht haben?

Dies würde dann für uns bedeuten, dass sich unser Stimmverhältnis von einem drittel auf 50:50 erhöht!

2. könnte der neue Eigentümer ohne unser Genehmigung die o.a. Gebäudeteile die als Lager- und Kühlraum bezeichnet sind umbauen und als Büro- bzw. Praxisflächen vermieten?

3. könnte der neue Eigentümer ohne unser Genehmigung die o.a. Gebäudeteile die als Lager- und Kühlraum bezeichnet sind umbauen und als Wohnung/en vermieten?



-- Einsatz geändert am 26.02.2011 14:12:22

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

1.
Ein vollständiger Entzug des Stimmrechts ist unzulässig. Daher hat auch der Eigentümer des Ladens und der Nebenräume ein Stimmrecht. Soweit nichts anderes geregelt worden ist gilt nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG das Kopfstimmrecht. Dieses besagt, dass jeder Eigentümer unabhängig von der Anzahl seiner Wohnungseinheiten ein Stimmrecht hat.

Die Regelung ist abdingbar, so dass man in der Praxis sehr häufig eine Stimmkraftverteilung nach dem Wertprinzip antrifft. Die Stimmkraft richtet sich dann nach der Größe der Miteigentumsanteile. Dies ist auch in Ihrem Fall so geregelt. Somit haben Sie eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Stimmkraftverteilung vereinbart. Diese muss dann auch für den Eigentümer des Ladens und der Nebenräume gelten, da ein völliger Ausschluss dieses Eigentümers nicht zulässig wäre.

2. und 3.
Sofern mit den geschilderten Veränderungen eine bauliche Veränderung verbunden ist, muss die gesamte Eigentümergemeinschaft dem zustimmen. Denn nach § 22 Abs. 1 WEG muss bei baulichen Veränderungen oder Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen die Zustimmung aller Eigentümer vorliegen, es sei dessen Rechte werden nicht beeinträchtigt, vgl. § 22 Abs. 1 WEG.

Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2011 | 15:56

Sofern mit den geschilderten Veränderungen eine bauliche Veränderung verbunden ist, muss die gesamte Eigentümergemeinschaft dem zustimmen

Was passiert, wenn wir dieser baulichen Veränderung nicht zustimmen im Bezug auf unseren Anteil von 30/100.

Können wir dann einfach aufgrund der 2/3 Regelung überstimmt werden?

Kann ohne unsere Zustimmnung und nur mit der 2/3-Mehrheit eine Änderung der Teilungserklärung veranlasst werden?

Herzlichen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.02.2011 | 17:43

§ 22 WEG stellt auf die Zustimmung aller Eigentümer ab. Somit kann es hier keine Mehrheitsentscheidung geben.

Gleiches gilt für eine Änderung der Teilungserklärung. Auch hier gibt es keinen Mehrheitsentscheid sondern nur eine Zustimmung aller Eigentümer.

Bewertung des Fragestellers 26.02.2011 | 19:06

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"Die Ausführungen und Informationen sind kurz und präzise und für mich als Laien verständlich.

Darüber hinaus können die Ausführungen unter Bezugnahme der §§ für die derzeitige Diskussion innerhalb der Eigentümergemeinschaft genutzt werden.

Genau dies war letztendlich mein Ziel und dies wurde somit 100% erfüllt.

Vielen Dank "