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Sondernutzungsrecht Stellplatz


| 02.11.2005 12:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich besitze eine Eigentumswohnung in einem 5-Familien Haus (Bayern).
Dieser Wohnung ist seit 20 Jahren per Teilungserklärung ausdrücklich das Sondernutzungsrecht zur Errrichtung eines Stellplatzes mittig auf der (derzeit gemeinsamen) Rasenfläche zugeteilt.
Der Ort ist im Lageplan grob eingezeichnet, allerdings ohne Maße. Die Grundfläche wird in der TE mit 3x6m beschrieben.
Eine Ausrichtung des Stellplatzes ist nur ungefähr auf der Zeichnung zu erkennen (da ja die Maße fehlen)

Ich möchte diesen Stellplatz nun errichten.
Aus praktischen Gründen und aus Baugenehmigungsgründen möchte ich die Ausrichtung des Stellplatzes nun um 90 grad drehen,d.h. eine Ecke der Grundfläche würde beibehalten werden.
Dazu würde ich sorgar einen Teil meiner Gartenfläche opfern, also weniger als 3x6m vom heutigen Allgemeingrund benutzen.
Dadurch würde sich auch die Zufahrt über Allgemeingrund verkürzen.

Wie sieht hierzu die Rechtslage aus?
Darf ich das? (Die Grobe Zeichnung läßt Interpretationsspielraum, da nicht bemaßt)

Sehr geehrter Ratsuchender,

so ohne Weiteres können Sie sich die Fläche, auf der sie auf dem gemeinsamen Eigentum aller Miteigentümer und Teileigentümer Einstellplatz errichten, nicht aussuchen. Nach Ihrer Darstellung kann ich zwar davon ausgehen, dass das Sondernutzungsrecht wirksam begründet wurde, der Inhalt des letztlich vertraglich begründeten Sondernutzungsrechts ergibt sich aber sowohl aus der Teilungserklärung, als auch aus dem Lageplan. Auch die zeichnerischen Darstellung ist also zur Bestimmung von Art und Umfang des Sondernutzungsrechts wichtig (i.E. BayObLG NZM 00,509). Abschließend lässt sich dies aber nicht sagen, denn für den Fall, dass aus ordnungsrechtlichen Gründen der Stellplatz nur gedreht errichtet werden kann, kann eine Auslegung des Vertrages dazu führen, dass sie den Bau auch so vornehmen können. Für die Größe ist allerdings nur die Teilungserklärung maßgeblich. Maßgeblich ist auch die Bezeichnung als "mittig". Eine solche Bezeichnung würde ebenfalls für ihre Auffassung sprechen, dass sie den Stellplatz mittig auch in die andere Richtung gedreht errichten könnten. Nach den §§ 13,14 WEG dürfen sie aber das gemeinschaftliche Eigentum anderer Wohnungseigentümer nicht ohne eine Vereinbarung beeinträchtigen, was sich den getreten und Bau ohne weiteres geschehen kann. Dies gilt auch dann, wenn sie letztlich eine geringere Grundfläche vom gemeinschaftlichen Eigentum nutzen würden. Ich rate Ihnen daher, Einvernehmen mit den anderen Wohnungseigentümern zu suchen, und deren Zustimmung zum Bauvorhaben einzuholen. So weit sämtliche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierfür erklären, ist keine Wohnungseigentümerversammlung notwendig. Sollte eine solche notwendig werden, würde eine einfache Mehrheit der die Gegenstimmen für ihr Vorhaben reichen, weil der Bau sich im Rahmen der in der Teilungserklärung angegebenen Nutzung hält.

Sie haben in diesen Systemen die Möglichkeit, mir eine kostenfreie Rückfrage zu stellen, und ich würde mich freuen, wenn sie gegebenenfalls auf mich zukommen.

Mit freundlichen Grüßen
Christoph Strieder
Rechtsanwalt
www.anwalt-strieder.de

Nachfrage vom Fragesteller 02.11.2005 | 13:47

Erstmal herzlichen Dank für Ihre Antwort!

Die in der TE eingzeichnete Fläche grenzt quer an meinen Garten (Sondernutzungsrecht).
Ich möchte beim Drehen des Stellpaltzes absolut innerhalb der eingezeichneten Fläche bleiben, jedoch anstatt quer zu meinem Garten, den Stellplatz längs anordnen, deshalb praktisch in meinen Gartenanteil ausdehnen. Die Grundfläche würde gleich bleiben. Die Ausenmaße meiner Sondernutznungsflächen (Garten und Stellplatz)laut TE würden weiter eingehalten werden.
Das Bauamt läßt eine Bebauung nur in dieser Richtung zu.
Da in der TE auch bis auf die Grundfläche (3x6m) keine Maße für den Stellplatz angegeben sind, muß die (wirklich grobe) Zeichnung interpretiert werden.
Kann ich diesen Stellplatz so durchsetzen?

Nochmals herzlichen Dank für Ihre Bemühungen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2005 | 13:57

Sehr geehrter Herr Ranker,
in diesem Falle wird teilweise der Garten mit dem Sondernutzungsrecht "Garten" mit dem Stellplatz belegt. Hierfür wäre eine Zustimmung der anderen gemeinschaftlichen Eigentümer nötig. Letztlich werden Sie dies nach meiner Ansicht wohl durchsetzen können, nach meiner Erfahrung mit Wohnungseigentümergemeinschafte rate ich aber zur Verständigung. Immerhin ist vielleicht unklar, wo der Stellplatz errichtet werden darf, die Sondernutzung Stellplatz umfasst aber eben nicht die Nutzung "Garten". Bei einer überschaubaren Anzahl von Miteigentümern sollte eine Einwilligung zu erlangen sein. Andernfalls müssen Sie sich nämlich schlimmstenfalls vor Gericht um die Interpretation dieses Nutzungsrechtes streiten. Angesichts der baurechtlichen Situation sehe ich da aber gute Möglichkeiten, zu gewinnen. Sollten dann noch Probleme rechtlicher Art bestehen, bitte ich, auf mich zuzukommen .
Mit freundlichen Grüßen
www.anwalt-strieder.de
Christoph Strieder
Rechtsanwalt

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