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Sondernutzungsrecht Garten und neues WEG

13.01.2021 14:06 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Es geht um Fragen rund um das "neue" WEG zum Erwerb von Sondereigentum auch an Freiflächen.

Guten Tag,
Ich habe vor einem Jahr eine Eigentumswohnung in einem Dreifamilienhaus gekauft. Das Haus gehörte vorher meinem Miteigentümer. Eine Wohnung bewohnt der ME die andere hat er vermietet. Wir beide teilen uns den Garten über ein Sondernutzungsrecht. Da ich im EG wohne nutze ich den vorderen Teil des Gartens.Mein ME hat links und rechts einen Gang um zu seinem Teil zu gelangen. Auf seinem Teil steht ein großes Gartenhaus das seinerzeit mit Baugenehmigung errichtet wurde.Dieses Gartenhaus ist auf den Plänen eingetragen, kommt aber nicht in der Teilungserkläung vor.Es wurde vor der Umwandlung in eine WEG errichtet.Ich frage mich nun ob ich Ansprüche bezüglich der Nutzung habe,da es ja im Gebäudebestand ist. Wenn ja,welche Möglichkeit habe ich diese anzumelden?
Meine zweite Frage bezieht auf die neue WEG-REFORM .So wie ich es verstanden habe kann man das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz und der Terrasse ändern und diese in ein Sondervermögen umwandeln. Sollte dies möglich sein, wie wäre die weitere Vorgehensweise. Muss ich meinem ME dies abkaufen? VG

Einsatz editiert am 13.01.2021 15:53:08
13.01.2021 | 17:34

Antwort

von


(722)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
Web: http://www.rechtsanwalt-burgmer.com
E-Mail:

Gerne zu Ihren Fragen;

Dieses Gartenhaus ist auf den Plänen eingetragen, kommt aber nicht in der Teilungserkläung vor. Es wurde vor der Umwandlung in eine WEG errichtet. Ich frage mich nun ob ich Ansprüche bezüglich der Nutzung habe, da es ja im Gebäudebestand ist. Wenn ja, welche Möglichkeit habe ich diese anzumelden?

Antwort: Diese Frage kann per Ferndiagnose nur summarisch skizziert, jedoch nicht abschließend geklärt werden. Denn es kommt sowohl auf öffentlich-rechtliches Bau(ordnungs)recht (Brandschutz, Fluchtwege; Baulasten; Nutzung zum Aufenthalt) an, wie auch darauf, ob es sich um einen Scheinbestandteil des Grundstücks handelt. Hier wäre ggf. ein/e Architekt/in und/oder ein/e im WEG-Recht versierte/r Kollege/in vor Ort zur vertieften Analyse bei zuziehen.

Mangels noch nicht vorhandener bzw. rechtskräftiger Rechtsprechung kann deshalb lediglich auf die Rechtsprechung vor der Reform verwiesen werden:

„Die Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum ist nicht schon dann möglich, wenn das aufstehende Bauwerk als Gebäude auf fremdem Grund und Boden im bewertungsrechtlichen Sinne anzusehen ist, sachenrechtlich aber als bloßer Scheinbestandteil im Sinne des § 95 BGB nicht im Eigentum des teilenden Grundstückseigentümers steht. OLG Schleswig, AZ: 2 Wx 12/16, 19.04.2016


Meine zweite Frage bezieht auf die neue WEG-REFORM .So wie ich es verstanden habe kann man das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz und der Terrasse ändern und diese in ein Sondervermögen umwandeln. Sollte dies möglich sein, wie wäre die weitere Vorgehensweise. Muss ich meinem ME dies abkaufen?

Antwort:
In der Tat ist es so, dass mit dem "WEG-neu" ab dem 1.12.2020 hier voraussichtlich mehr Rechtssicherheit eingetreten ist. Denn hier gab es bisher einige Schwierigkeiten, was Freiflächen und/oder z.B. Stellplätze angeht.

Die WEG-Reform hat jetzt die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen ausgedehnt, vgl. § 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 „WEG-neu".

Sollte dies möglich sein, wie wäre die weitere Vorgehensweise. Muss ich meinem ME dies abkaufen?

Antwort:

Es ist also möglich. Die „formellen" Dinge regelt dann § 4 WEG-neu wie folgt:

§ 4 Formvorschriften

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

(2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

(3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 14.01.2021 | 17:25

Vielen Dank für die Antworten, bezüglich des Gartenhaus habe ich noch eine Frage.
Das Gartenhaus ist gemauert mit Bodenplatte.Ich denke daher das dies kein Scheinbestandteil sein kann.
Das Haus wurde vor der Umwandlung in eine WEG errichtet. Mit Baugenehmigung.und Abnahme vom Bauamt. Aus meiner Sicht gehört es damit zum Gebäude.Es taucht ab nicht in der in der Teilungserklärung auf.
Der frühere Besitzer der Immobilie betrachtet es als sein Eigentum.Dies kann ja nicht sein ,da er nur ein Sondernutzungsrecht für den Teil des Gartens hat auf dem das Gartenhaus steht.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.01.2021 | 18:49

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Das Gartenhaus ist gemauert mit Bodenplatte.Ich denke daher das dies kein Scheinbestandteil sein kann.

Das wäre dann ein starkes Indiz für ein wesentliches Bestandteil.
Nicht disponible Folge: Wesentliche Bestandteile sind nicht sonderrechtsfähig. Dingliche Rechtsänderungen des Grundstückes erstrecken sich zwingend - dem Dispositonsrecht der Parteien entzogen - auf die wesentlichen Bestandteile. Über ein Sondernutzungsrecht könnte dann der frühere Besitzer nicht Eigentümer geworden sein. (Vorbehaltlich einer Ferndiagnose).
Mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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