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Sondernutzungsrecht Garten Mitsprache Eigentümergemeinschaft

| 29.03.2016 13:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Die Umgestaltung eines Gartens, für den ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat, ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, so dass die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, wenn deren Rechte beeinträchtigt werden.

Guten Tag,
ich besitze eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses, die ich seit vielen Jahren an dieselbe Familie vermietet habe. Die Wohnung hat einen Freisitz (hinten raus zu den Garagen hin) mit einem Gartenteil, für den bereits mit dem Kauf ein Sondernutzungsrecht vereinbart wurde. Meine Mieter sind laut Mietvertrag verpflichtet, den Garten zu pflegen. Seit ein paar Jahren gibt es immer wieder Ärger, da meine Mieter diverses gepflanzt haben, ohne zu fragen, so dass ich mich auch nie vorab mit den anderen Eigentümern absprechen konnte. Alle diese Pflanzen wurden spatter - nach Reklamationen - wieder entfernt.
Leider haben meine Mieter die Pflege des Gartens in den letzten zwei Jahren ziemlich vernachlässigt. Ursprünglich war das reine Rasenfläche. Ich habe letzten Herbst mit ihnen abgesprochen, dass dieses Frühjahr alles sauber eingeebnet und neu angesät und regelmässig gepflegt werden muss.
Auch im Herbst kam eine der Wohnungseigentümer auf die Idee, man könnte ja stattdessen einen Steingarten anlagen. Diese Dame hat das sogar schon richtig geplant, wie es aussehen könnte. Ich bin dagegen, aber die anderen Eigentümer haben sich wohl mehrheitlich überreden lassen - um den Finger wickeln lassen - auch für den Steingarten zu stimmen.Das soll in drei Wochen an der Eigentümerversammlung verhandelt werden.
Eigentlich hatte ich beabsichtigt, falls meine Mieter weiterhin mit der Gartenpflege säumig sind, einen Gärtner mit der regelmässigen Pflege zu beauftragen und das den Mietern in Rechnung zu stellen.
Nun mein Anliegen: Darf eine Mehrheit der EIgentümer bestimmen, wie der Garten mit Sondernutzungsrecht, das nur ich habe, gestaltet werden soll? Wenn ja, wer muss für die Kosten aufkommen? Wie würden Sie empfehlen, dass ich mich bei der nächsten Eigentümerversammlung verhalten sollte? Ich will keinen Steingarten, sondern nur Rasen, so wie es ursprünglich war. Steingärten kann man kaum "bewohnen", nur anschauen.

Vielen Dank und mit freundlichen Grüssen.

Sehr geehrter Fragestellerin,

Sie sollten zunächst einmal in der Teilungserklärung nachschauen, ob es dort konkrete Vorgaben zur Ausgestaltung des Gartens gibt und ob es dort eine Regelung gibt, wer die Kosten der Gartenpflege oder auch Umgestaltung zu tragen hat. Wenn dort geregelt ist, dass der Garten eine reine Rasenfläche sein soll oder dass Sie selbst zur gärtnerischen Gestaltung auf Ihre Kosten berechtigt sind, können Ihnen die anderen Eigentümer keine Vorschriften machen.
Auch sollten Sie einmal in die Ladung zur Eigentümerversammlung schauen, ob es einen eigenen Tagesordnungspunkt bezüglich der Gartengestaltung gibt. Wenn dies nicht der Fall ist, kann auch gar nichts beschlossen werden.
Ohnehin dürfte die Umgestaltung Ihres Gartens in einen Steingarten eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellen, der Sie zustimmen müssen, da Ihre Rechte bzw. die Ihrer Mieter beeinträchtigt werden. Sie führen richtig aus, dass man auf eine Rasenfläche im Sommer auch einmal einen Liegestuhl stellen kann oder auch Kinder spielen können, was mit einem Steingarten nicht möglich ist. Die Nutzungsmöglichkeit des Gartens wird stark eingeschränkt. Die von Ihnen angestrebte Nutzung als reine Rasenfläche dürfte die Rechte der anderen Eigentümer auch nicht einschränken. Sie ist ja die minimalistische Art der Nutzung und dürfte sich gut in die Gesamtaußenanlage anpasen. Mangels hoch wachsender Bepflanzung besteht auch nicht die Gefahr, dass andere Gärten oder Fenster verschattet werden. Ich verweise hierzu beispielhaft auf die Entscheidung des Kammergerichts vom 13.07.1987, 24 W 1752/87).

Sollte gleichwohl ein anders lautender Beschluss ergehen, müssen Sie bitte die Klagefrist beachten, die einen Monat ab der Eigentümerversammlung abläuft. Nach Ablauf dieser Frist wird auch ein rechtswidriger Beschluss wirksam. Sie sollten daher unverzüglich aktiv werden, wenn auf der Eigentümerversammlung eine Entscheidung in Bezug auf einen Steingarten getroffen wird.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 31.03.2016 | 14:17

Sehr geehrte Frau Dr. Scheibeler,

vielen Dank für Ihre Antwort. Das hilft mir schon mal viel weiter.
Denn ich wusste nicht, dass das Anlegen eines Steingartens als bauliche Veränderung gewertet werden kann, das der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

Leider ist in der Teilungserklärung mein Sondernutzungsrecht am Garten nicht erwähnt. Ich weiss nicht, warum das versäumt wurde.
Aber das Sondernutzungsrecht ist sowohl in meinem Kaufvertrag als auch im Grundbucheintrag festgehalten.
Somit gibt es keine klare Regelung zur Gartengestaltung oder dazu, wer die Kosten zu tragen hat.
Was gilt dann, wenn das nicht über die Teilungserklärung geregelt ist?

Ebenso leider … dieses leidige Thema ist wirklich als Tagesordnungspunkt in der Einladung zur Eigentümerversammlung vermerkt.

Noch einmal vielen Dank und freundliche Grüsse.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2016 | 15:46

Sehr geehrte Fragestellerin,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt: Die Vereinbarung über die Einrichtung des Sondernutzungsrechtes muss notariell oder öffentlich beglaubigt worden sein, damit sie in das Grundbuch gelangt ist. Ggf. gibt es auch eine nachträgliche Vereinbarung hierzu. Diese sollten Sie versuche zu finden.

Wenn sich keine Regelung findet, dass Sie in der gärtnerischen Gestaltung frei sind oder aber die Fläche eine reine Rasenfläche sein soll, verbleibt es nach wie vor dabei, dass die Umgestaltung des Gartens eine bauliche Veränderung ist, der Sie zustimmen müssen. Aus demselben Grund konnte ja auch Ihre Mieter nicht eigenmächtig Anpflanzungen vornehmen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 31.03.2016 | 14:19

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Stellungnahme vom Anwalt: