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Sondernutzungsrecht - Garage bauen?


| 30.01.2006 22:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen,
sehr geehrte Herren,

mein grundlegendes Interesse geht dahin, dass ich wissen möchte, was zu tun ist, damit ich rechtmäßig eine Garage errichten darf.
Damit Sie den Fall bestmöglich einschätzen können, hier die mir zur Verfügung stehenden Informationen.

Hintergrund:
I) Ich habe in Baden-Württemberg eine Eigentumswohnung erstanden, zu der ich nun eine Garage bauen möchte. Dabei habe ich gemäß Teilungserklärung (gemäß § 8 WEG zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum)
II) per Aufteilung das Miteigentumsanteil von ... verbunden mit dem Sonderrecht an der Wohnung im Stockwerk X erworben.
III) Darüber hinaus besteht Sondernutzungsrecht. Als Bestimmung i.S. von § 15 WEG wird das Recht zur dauernden, ausschließlichen und unentgeltlichen Benutzung wie folgt eingeräumt: Dem Wohnungseigentum ... an dem Teil des Grundstücks (Zufahrts- und Zugangsfläche, PKW-Stellplatz und Gartenfläche), der in dem beigefügten Lageplan farblich gekennzeichnet und mit der gleichen Nummer wie die Wohnung X bezeichnet ist.
IV) Desweiteren ist bestimmt: dass das Verhältnis der Wohnungseigentümer sich nach §§ 10-29 des WEG und den Vorschriften des BGB untereinander bestimmt, soweit nichts anderes bestimmt ist.
V) Dort heißt es dann, dass soweit vorstehendes Sondernutzungsrecht begründet wurde, die jeweiligen Berechtigten das alleinige Nutzungsrecht und die alleinige Unterhaltspflicht haben.

Meine Fragen lauten nun:
1) Gehe ich recht in der Annahme, dass obiger Text der Teilungserklärung es mir erlaubt, eine Garage auf meinem Grundstück zu errichten?
2) Wenn nicht, ist es über einen protokollierten Beschluß der Eigentümer-Versammlung (Mehrheitsbeschluß - oder gibt es dort ein Veto?) möglich, eine "Bauerlaubnis" zu erhalten?
3) Wie viel Abstand (wenn überhaupt) muss ich einhalten zur Grundstücksgrenze (Sondernutzungsrecht) der benachbarten Wohnungseigentümer?
4) Vom Hörensagen ist mir bekannt, dass ich auf mein Grundstück eine Garage direkt auf die Grenze bauen darf, solange kein Fenster in der Garage (wieso eigentlich?) zum benachbarten Wohnungseigentümer vorhanden ist. Stimmt das so? Weitere Nachbarn (Eigentümer von Gemarkungsflächen) gibt es nicht.

Bitte helfen Sie mir weiter, alles richtig zu machen. Dabei ist es so, dass ich die Zustimmung eines weiteren (aber nicht direkt betroffenen - angrenzendes Sondernutzungsrecht) Wohnungseigentümers sicherlich bekommen werde, der direkt an mich angrenzende Wohnungseigentümer, aber vielleicht wenig begeistert von der Idee ist, eine Garage direkt neben seinem Garten stehen zu haben. Wobei ich im übrigen immer Einblick auf seinen Garten habe, da es sich um eine Hanglage handelt.

Sollte es nicht möglich sein, eine Garage zu bauen, wäre ich für Hinweise bezüglich Lösungen wie Carport, sonstiger Abstellflächen etc. dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne wie folgt:

1.
Mit der doch recht verkürzten Mitteilung der WEG-Verhältnisse habe ich Zweifel, Ihre Frage pauschal bejahen zu können. Denn das Sondereigentum sollte ausdrücklich deklariert sein, siehe (auszugsweise) § 3 WEG


§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum

(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück
kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem
der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das
Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken
dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu
errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

(2) 1Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder
sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. 2Garagenstellplätze gelten als
abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen
ersichtlich sind.


Hier wird einiges vom konkreten Einzelfall abhängen, den ich Ihrer Anfrage aber im Detail nicht entnehmen kann.

2.
Die Mehrheitsfindung innerhalb der Wohnungseigentümergesellschaft kann nicht über Dinge beschließen, welche das Sondereigentum einschränken oder ausweiten.

3.
Diese Frage ist nach dem von mir vermutetem Ergebnis zu Frage 1 gegenstandslos.

4.
Dies ist so nicht zutreffend. Allerdings sind hier je vom konkreten Einzel Lösungen auf Grundlage des WEG möglich, für dessen nähere Prüfungen ich anheim stelle, die Fragestellung zu konkretisieren. Jedenfalls ist die von Ihnen so pauschal angedachte Lösungsmöglichkeit kein gangbarer Weg.

Für eine Nachfrage zum Verständnis meiner Antwort stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen!


Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 31.01.2006 | 21:27

Sehr geehrter Herr Dr. Schimpf,

vielen Dank für die prompte Antwort und die Verweise auf die dazu gültigen Paragraphen.

Nun bin ich absoluter Laie und versuche, Ihnen nützliche Zusatzinformationen zu geben.

Mehr Text zu Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht bzgl. Garten oder Zufahrt gibt es in der Teilungserklärung nicht. In der Anlage (Teilungsplan) ist jeder Anteil eindeutig und unmißverständlich als jeweils zu einer Wohnung gehörend farblich markiert. Meine Wohnung ist separat. Wie ein angebautes Haus, das bis auf die Versorgungs-Infrastruktur (Wasser, Heizung) komplett in sich abgeschlossen ist. Weitere Beschränkungen gibt es nicht. Deswegen begreife ich das Sondernutzungsrecht (vgl. Text der Teilungserklärung oben) als Eigentum. Sie merken, ich verstehe die Aussagen der Paragraphen nicht.

Der Platz, den ich für die Garage vorgesehen habe, grenzt nur an meine Zufahrt, verläuft entlang meiner Hausgrenze und verläuft dann parallel oder entlang (deswegen Abstands-Frage oben) der Grenze zum anderen Wohnungseigentümer.

Und wie könnten denn Lösungen für mich aussehen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2006 | 21:04

Sehr geehrter Herr H.-S.,

danke für Ihre Nachfrage. Diese möchte ich wie folgt beantworten:

Eine Garage kann als Teileigentum grundsätzlich zum Sondereigentum nach § 1 III WEG gehören. Allerdings wird aus Ihrem Sachverhaltsbericht nicht ganz klar, inwieweit hier eine Errichtung bauordnungsrechtlich zulässig wäre. „Im Prinzip“ wäre Ihre Frage aber mit einem „grundsätzlich möglich“ zu beantworten.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -


ra.schimpf@gmx.de

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"Prompte Antwort und Verweise auf Paragraphen waren gut. Allerdings wurde mir keine Wege aufgezeigt, wie ich denn nun vorzugehen habe. Das war aber - siehe einleitenden Text - mein grundsätzliches Interesse. Mit gezielten einschränkenden Sachverhaltsfragen für die Nachfrage wäre ich vielleicht ein Stück weiter gekommen. Der Passus "bauordnungsrechtlich zulässig" hilft mir im Moment nicht weiter. Wie sollten meine nächsten Schritte aussehen? - Das hatte ich mir - vielleicht zu Unrecht!!! - als Antwort erwartet. "
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