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Sondernutzung Instandhaltung, Instandsetzung, Reparatur


26.10.2015 12:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Hallo,

einfacher Sachverhalt: ich bin Eigentümer einer Erdgeschoßwohnung mit Gartenanteil der in meinem Sondernutzungsrecht steht. Laut Teilungserklärung - Zitat
" § 4 Instandhaltung Ziffer 1)
Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Fenster und des Grundstückes obliegt der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer. Sie ist vom Verwalter durchführen zu lassen. Abweichendes gilt für Grundstücks- und Gebäudeteile, die zwar im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, einzelnen MIteigentümern jedoch zur Sondernutzung zugewiesen sind. Deren Instandhaltung obliegt dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten."

Auf der Sondernutzungsfläche steht ein altes gemauertes Gartenhaus. An diesem Haus entlang führt ein mit alten Schieferplatten belegter Weg. Direkt neben dem Weg eine alte Linde, die mittlerweile in 1m Höhe einen Stammumfang von 120 cm hat. Offensichtlich durch Wurzeln der Linder ist in den letzten 6 - 7 Jahren der Plattenbelag angehoben worden (es besteht mittlerweile eine Höhendifferenz von ca 7 cm).

Gehört nun die ordnungsgemäße Wiederherrichtung des Weges zu meinen Pflichten. Als ich vor 25 Jahren in die Wohnung gezogen bin, war von dieser Beeinträchtigung des Weges durch das Wurzelwerk nichts festzustellen. Vor ca. 4 Jahren habe ich der vorherigen Verwalter die Situation - auch mit Fotos - geschildert, woraufhin im Rahmen einer EGT-Versammlung in das Protokoll mitaufgenommen wurde, dass es sich bei Wiederherstellung des Weges um eine Aufgabe der Gemeinschaft handelt mit entsprechender Kostentragungspflicht. Leider wurde seit 2011 nichts gemacht und der neue Verwalter, der seit 2014 das Zepter schwingt ist nach juristischer Rückfrage der Meinung, dass die Wiederherstellung Sache des Sondernutzers ist.

Was ist nun richtig, da die Teilungserklärung m.E. eindeutig ist? Ich meine, da es sich hier nicht mehr um einen Instandhaltung handelt, sondern um eine Instandsetzung/Reparatur, da ansonsten gemeinsschaftliches Eigentum weiter beschädigt wird und somit die Kostentragungspflicht der Gemeinschaft obliegt.

Mit freundlichem Gruß


Einsatz editiert am 26.10.2015 13:43:35
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Entgegen Ihrer Auffassung, halte ich diesen Sachverhalt nur auf den ersten Blick für eindeutig. Demnach wäre es bei strenger Anwendung des Wortlautes von § 4 der Teilungserklärung tatsächlich so, dass der Sondernutzungsberechtigte nur für die Instandhaltung zuständig wäre, die Instandsetzung von Sondernutzungsflächen aber die Eigentümergemeinschaft treffen würde.

Fraglich ist aber, ob eine Auslegung der Teilungserklärung nicht etwas anderes ergibt. Das Problem besteht darin, dass das WEG keine Details zum Sondernutzungsrecht regelt. Ohne entsprechende Vereinbarung gilt daher, dass das Sondernutzungsrecht zwar dazu führt, dass nur der einzelne Berechtigte die entsprechenden Vorteile genießt, es sich aber trotzdem um Gemeinschaftseigentum handelt und die Gemeinschaft für Instandhaltung und -setzung aufkommen muss. Da dies häufig als unbillig angesehen wird, wird häufig vereinbart, dass die Instandhaltung und Instandsetzung allein in die Zuständigkeit des Sondernutzungsberechtigten fällt. Im vorliegenden Fall nennt die Teilungserklärung jedoch bloß die Instandhaltung.

B einer Auslegung der Teilungserklärung ist so auf die Bedeutung des Wortlauts abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23.11.98, Az. 3 Wx 376/98). Ein unbefangener Betrachter könnte § 4 jedoch gerade so verstehen, dass hierdurch die Zuständigkeit des Sondernutzungsberechtigten für Instandhaltung und -setzung begründet werden soll, da der allgemeine Sprachgebrauch eine Trennung beider Begriffe nicht zwingend umfasst.

Dieses Ergebnis könnte auch durch eine Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben nach § 242 BGB gerechtfertigt sein, da eine bloße Anwendung des § 4 den Sondernutzungsberechtigten in die Lage versetzen würde, diese Regelung ganz einfach zu umgehen. Kümmt sich der Berechtigte dann nämlich um die auf seine Kosten durchzuführende Instandhaltung nicht, wird dadurch früher oder später eine Instandsetzung notwendig. Eine Verletzung der Instandhaltungspflicht durch den Berechtigten darf dann jedoch nicht zu einer Kostentragungspflicht der Instandsetzung durch die Gemeinschaft führen.

Im Ergebnis gehe ich daher davon aus, dass ein Gericht im Rahmen eines Prozesses hier weniger eine formal-juristische Anwendung des Wortlauts als vielmehr eine zweckentsprechende Auslegung von § 4 der Teilungserklärung vertreten würde. Wenn dieser Fall auch nicht eindeutig ist, spricht für mich leider viel dafür, dass Sie als Sondernutzungsberechtigter sowohl für die Instandhaltung als auch für die Instandsetzung zuständig sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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