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Sonderkündigungungsrecht im Untermietvertrag?

28.06.2012 10:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir mieten ab 1.7. eine Büro zum gewerblichen Zweck. Dieses Büro hat 2 Räume untervermietet. Den Untermieter würden wir übernehmen. Wir würden gerne ein Sonderkündigungsrecht in den Untermietvertrag nehmen, dass wir als Hauptmieter mit einer Frist von 6 Monaten zum Monatsende kündigen können, wenn Eigenbedarf besteht. Sonst ist der Mietvertrag an die Dauer des Hauptmietvertrages angepasst. (4 oder 5 Jahre) Ist das möglich? Wie müssen wir das formulieren? Wenn der Untermieter dem nicht zustimmt, muss er dann zum 1.7. raus?

Zudem haben wir die untervermieteten Räume noch nicht einsehen können. Deshalb haben wir kein Wissen über den Zustand der Räume. Der Untermieter hat im Moment noch den alten Mietvertrag, des vorigen Hauptmieters und somit auch eine Vereinbarung ihm gegenüber, wann und wie die Räume renoviert oder instand gehalten werden müssen. Können wir darauf besten, die Räume vorher noch anzuschauen und eine neue Vereinbarung zu treffen, in welchem Zustand die Räume wann gebracht werden müssen?

Sehr geehrter Ratsuchender,


die einseitige Einräumung eines Sonderkündigungsrechtes ist leider so nicht möglich, so dass eine Formulierung der Vertragspassage also noch nicht einmal möglich wäre:

Dieses hat seinen Grund darin, dass Sie als Hauptmieter offenbar die laufenden Vertrag und damit auch den Untermietvertrag übernommen haben; die Rechte als Vermieter (in Hinblick auf den Untermieter) bleiben dabei unverändert.

Allenfalls mit Einverständnis des Untermieters im Rahmen einer Vertragsänderung wäre dann eine Veränderung des fortlaufenden Vertrages möglich.



Der Untermieter muss auch nicht zum 01.07. raus, da eben - wie oben geschildert - der Vertrag unverändert bestehen bleibt, lediglich die Vermieterseite gewechselt hat.



Sofern "Ihr Mietvertrag" bereits geschlossen worden ist, können Sie nachträglich auch nicht insoweit einseitig eine Vertragsänderung rechtlich durchsetzen.

Vor einer Vertragsunterzeichnung können UND SOLLTEN Sie natürlich drauf bestehen, die Mieträume in Augenschein nehmen zu können, denn immerhin zahlen Sie dafür auch Mietzins.


bezüglich der Renovierungs- und Instandhaltungsregelungen gilt zunächst das oben Geschriebene:

Treten Sie (als Vermieter) in einen laufenden (Unter-)Mietvertrag ein, bleibt der alte Vertrag auch Ihnen als neuer Vermieter gegenüber unverändert weiter.

Sie können insoweit also auch hier nicht einseitig Klauseln NACH Vertragsunterzeichnung ändern. Es wäre allenfalls zu prüfen, ob die - übernommenen - Klauseln überhaupt wirksam sind.

VOR Vertragsunterzeichnung können (und sollten) SIe im Rahmen der Vertragsfreiheit nahezu alles vereinbaren, was nicht gegen das Gesetz verstößt.



Sollten Sie den Vertrag schon geschlossen haben, haben Sie gleichwohl am Vermieter gegenüber dem Untermieter das Recht, die Untermieträume zu besichtigten. Sie müssten dieses nur rechtzeitig ankündigen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

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