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Sonderkündigungsschutz bei Vermieterwechsel?


04.10.2006 11:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,
die Eigentümerin eines Mehrfamilien-Hauses in 83278 verkauft seit etwa 2 Jahren sämtliche vermieteten Wohnungen einzeln an Investoren als ETW. In der letzten Whg wohnt dort seit 47 Jahren eine Mieterin, die kann/will diese Whg nicht kaufen, möchte auch nicht aus-/umziehen. Die Eigentümerin macht jetzt Druck und möchte, daß die Mieterin jetzt bald auszieht (eine leere Whg läßt sich natürlich besser verkaufen). Es existiert ein unbefristeter Mietvertrag von 1960, allerdings haben die Eigentümer seither schon mehrfach gewechselt.
Meine Fragen:
1. Kann der neue Eigentümer nach dem Erwerb Eigenbedarf geltend machen und die Whg. kündigen? Ist das ggf. anfechtbar? Welche Kündigungsfrist gilt da?
2. Gibt es einen Sonderkündigungsschutz und wenn ja, wie lange?
3. Gibt es aufgrund der langen Mietdauer (47 J.) und des hohen Alters der Mieterin (85 J.) einen besonderen Kündigungsschutz (soziale Härte)?
4. Kann der neue Eigentümer sofort die Miete erhöhen und ggf. um wieviel?
Vielen Dank im voraus!

-- Einsatz geändert am 04.10.2006 15:26:09
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ändert sich an dem Mietvertrag für die Mieterin nichts außer der Tatsache, dass der Vermieter ein anderer ist. Die Vertragsmodalitäten bleiben die alten.

Es gilt auch für den neuen Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Absatz 1 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats zulässig. Da das Mietverhältnis seit mehr als acht Jahren besteht, verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere sechs Monate.

Grundsätzlich ist eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs denkbar. Allerdings müssen dafür die engen Voraussetzungen des Eigenbedarfs vorliegen. Diese müßten in dem Kündigungsschreiben nachvollziehbar dargelegt werden.
Der Mieterin steht dann die Möglichkeit offen, gegen die Kündigung einen Widerspruch gem. § 574 BGB einzulegen. Dieser hat Aussicht auf Erfolg, wenn die Kündigung eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Mieterin darstellen würde.
Im übrigen gilt die oben aufgezeigte Kündigungsfrist auch bei einer Eigenbedarfskündigung.

Da das alte Mietverhältnis mit dem neuen Vermieter fortbesteht, gelten für eine Mieterhöhung auch die allgemeinen Vorschriften der §§ 557 ff. BGB. Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sind demnach die gleichen wie in dem Fall, dass der Vermieter nicht wechselt. Wann und wie die Miete ggf. erhöht werden könnte, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und kann deshalb hier nicht konkret beantwortet werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

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