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Sonderkündigungsrecht wegen Schimmelbefall?


10.11.2007 22:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Abend,

gestern haben wir in unserem Schlafzimmer Schimmel an der Decke entdeckt (Außenwand). Heute Morgen ist dann noch Schimmel unten in der Ecke und entlang der Wand aufgefallen (ebenfalls Außenwand).

Vor 4 Monaten war noch kein Schimmel zu sehen.
Wir haben 4 Monate alte Zwillinge, die bis gestern auch in dem Zimmer drin geschlafen haben.

Unseren Vermieter haben wir heute morgen sofort informiert. Dieser wollte mit einem Spray vorbeikommen und den Schimmel abzusprühen.
Da mir das aber nicht geheuer ist, habe ich jemanden angerufen, der am Montag herkommt, um sich den Schimmel anzusehen und Proben fürs Labor zu nehmen.

An der Wand außen vom Haus haben wir dunkle Querstreifen gefunden, die entlang der Stockwerke verlaufen. Zunächst sieht das aus wie Schmutz, es schein aber Schimmel zu sein.
Auch oberhalb unseres Fensters, wo der Rollo ist, ist Schimmel zu sehen.

Diese Streifen am Haus waren schon lange da, nur etwas heller, aber in der Wohnung hatten wir bis jetzt noch nichts.

Wir heizen und lüften eigentlich sehr gut.

Ich mache mir Sorgen wegen der Kinder und würde am liebsten so schnell wie möglich aus der Wohnung.

Können wir jetzt schon die Miete mindern? Wir sind aus dem Schlafzimmer aufgezogen und schlafen ab jetzt im Wohnzimmer. Da ich stille will ich natülich nichts einatmen, was evtl. giftg sein könnte.

Hätten wir wegen der Kinder evtl. Sonderkündigungsrecht?

Würde mich über eine Antwort sehr freuen, bin wirklich sehr besorgt.

MFG

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage möchte ich auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt beantworten:

Grundsätzlich stellt von außen eindringenden Feuchtigkeit und daraus resultierende Schimmelpilzbildung einen Mangel der Mietsache dar, der zur Mietminderung nach § 536 BGB berechtigt.

Die Minderung tritt kraft Gesetz ein, ohne dass Sie sich darauf berufen müssen. Zudem haben Sie Ihrem Vermieter den Mangel bereits angezeigt. Sie können bereits jetzt die Miete mindern. Die Minderungsqoute liegt je nach Ausmaß der Schimmelbildung zwischen 10 und 30 von Hundert der Bruttomiete. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab.

Sie müssen jedoch Ihrem Vermieter zugestehen, den Mangel zu beheben, unter anderen auch zunächst mit einer Schimmelpilzbeseitigung.

Die Erfahrungen zeigen, das zwischen den Parteien meist die Verursachung der Schimmelpilzbildung streitig ist. Der Vermieter wird es in der Regel auf ein falsches Lüftungsverhalten der Mieter schieben. Der Minderuungsgrund ist dann gegeben, wenn der Mangel auf baulich bedingte Mängel zurückzuführen ist. In Ihrem Fall spricht einiges dafür, dass der Fall hier so liegt. Die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels, und dass dieser durch den Vermieter zu vertreten ist obliegt Ihnen als Mieter.

§§ 543 Abs. 1 i.V.m. 569 Abs. 1 S.1 BGB gibt dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrechtr aus wichtigem Grund. Insbesondere ist hier die erhebliche Gefährdung der Gesundheit benannt. Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in der Kündigung mit anzugeben.

Vor der Kündigung ist jedoch eine Abmahnung des Vermieters bzw. das Setzen einer Abhilfefrist, bis zu der der Mangel beseitigt werden soll erforderlich.

Voraussetzung ist eine erhebliche Gesundheitsgefährdeung. Sie muss objektiv vorliegen. Diese tritt nicht allein durch Überschreitung der Grenzwerte ein, wird durch die Einhaltung der Werte aber auch nicht ausgeschlossen.

Maßstab ist die allgemeine Wohn- und Aufenthaltsraumhygiene.

Die Konzentration der Schimmelpilzsporen in der Raumluft müssen eine derartige Konzentration aufweisen, dass eine Gefährdung der Gesundheit als wahrscheinlich gilt.

Hier kann ggf. das Gesundheitsamt weiterhelfen.

Auf Grund der von Ihnen beschriebenen Bereiche, in denen der Schimmel auftritt, vor allem auch unter Berücksichtigung Ihrer Kinder, gehe ich zum gegenwärtigen Zeitpunkt davon aus, dass eine fristlose Kündigung keinen Errfolg versprechen würde, da anzunehmen ist, dass die Schimmelpilzsporenkonzentration in der Raumluft noch keine Gesundheitsgefährdung befürchten lassen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen.
Bitte bedenken Sie, dass diese Antwort nicht ein ggf. erforderliches persönliches Beratungsgespräch beim Anwalt Ihrer Wahl ersetzt.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt
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