Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Sonderkündigungsrecht einer vermieteten Wohnung


| 17.10.2006 18:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im März d.J. im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein vermietetes Mehrfamilienhaus erworben. Den Eigentümer, der eine Wohnung im Haus bewohnte und dessen Freundin, die zusätzlich im Hause eine Kellerwohnung bewohnt (baulässig nicht zulässig), habe ich aufgrund des Erwerbs gekündigt. Der ehemalige Eigentümer ist nach Einschaltung eines Gerichtsvollziehers ausgezogen, die Freundin beruft sich auf einen rechtsgültigen Mietvertrag, der ein Jahr vor der Zwangsversteigerung mit dem ehemaligen Vermieter bzw. ihrem Freund geschlossen wurde. Lt. diesem Mietvertrag hatte ihr Freund von ihr 20.000 Euro für einen Wasserschaden als Mietvorauszahlung zum Abwohnen erhalten. Die Summe sollte zusätzlich mit 6% verzinst werden, die Nebenkosten sollten einmal pro Jahr nach Abrechnung gezahlt werden, jedoch auch der Zahlung nach Abrechnung der NK ist sie nicht nachgekommen. Der Nettomietzins ist für die Wohnung ist lt. Mietvertrag mit 120,- Euro beziffert. Diese Vereinbarung ist im Grundbuch nicht eingetragen und war auch bei der Zwangsversteigerung nicht erwähnt worden. Eine offizielle Meldung beim Einwohnermeldeamt für sie und auch für den ehemaligen Eigentümer, der diese Wohnung jetzt ebenfalls mitnutzt, liegt nicht vor. Auch kann das Einwohnermeldeamt keine Auskunft über den jetzigen Aufenthaltsort geben.
Meine Frage hierzu: War eine Sonderkündigung aufgrund der Zwangsversteigerung möglich gewesen? Welche Chancen habe ich bei einer Räumungsklage bzw. welche Möglichkeiten sehen Sie, dieses Mietverhältnis zu beenden?
Sehr geehrter Ratsuchender,


mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung treten Sie, wie Ihnen sicherlich bekannt ist, als Eigentümer des Mehrfamilienhauses in die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten ein
(§§ 57, 90 ZVG, § 566 BGB). Dieses gilt aber nur für solche Rechte und Pflichten, die sich während der Dauer Ihrer Eigentümerstellung ergeben, so dass früher entstandene Zahlungsverpflichtungen hier nicht mehr interessieren.

Nachdem die Freundin des Voreigentümers seine Mieterin war, stand Ihnen auch ihr gegenüber das Sonderkündigungsrecht aus § 57a Abs. 1 ZVG zu. Dies bedeutet, dass Sie im erstmöglichen Termin, in dem Sie aufgrund Ihrer Mieterstellung zur Kündigung berechtigt waren, gegebenenfalls nur eine kürzere Kündigungsfrist einzuhalten hatten (§ 57a Abs. 2 ZVG, § 573d Abs. 1, Abs. 2 BGB).

Allerdings haben Sie auch als Sonderkündigungsberechtigter die allgemeinen Kündigungsschutzvorschriften zu beachten.

Insbesondere muss ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB vorgelegen haben, der auch in dem Kündigungsschreiben enthalten sein muss, andere Gründe können nur noch berücksichtigt werden, wenn sie nachträglich entstanden sind.

Ein Kündigungsgrund ist nach § 573 Abs. 2 BGB unter anderem dann gegeben, wenn entweder
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat oder
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage hängen also in erster Linie von der Erfüllung einer der oben genannten Voraussetzungen ab.

Eine Beendigung des Mietverhältnisses ist ansonsten nur aufgrund einer Mietaufhebungsvereinbarung, also auf rein freiwilliger Basis möglich.

Im Übrigen kann die Mieterin auch gegen eine an sich berechtigte Kündigung gemäß § 574 BGB im Fall sozialer Härte widersprechen und auf diesem Wege eine Räumung verhindern.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Sollte ich einen für Sie bedeutsamen Punkt übersehen haben oder noch Etwas unklar geblieben sein, nützen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2006 | 10:16

Sehr geehrter Herr Geyer,

erst einmal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Um mir eine endgültige Klarheit zu verschaffen, frage ich jedoch nochmals nach bzw. schildere nochmals wie folgt:
Nach meiner Kenntniss hatte ich kein Sonderkündigungsrecht nach §57A für die Mieterin, da dieses ja nur für den Vorbesitzer des Hauses galt. Richtig ist, dass ich als Nachfolgeeigentümer mit allen Rechten und Pflichten in die bestehende Mietverträge eintrete. Einen Kündigungsgrund nach §573/BGG konnte ich unmittelbar nach Erwerb nicht nennen, sondern kann erst heute schuldhafte u. vertragliche Verfehlungen der Mieterin vorweisen. Da wäre der sog. "Stromklau" bzw. die Stromanzapfung der Mieterin an den Zähler der Allgemeinheit, nachdem ihr Strom wg. Nichtzahlung abgestellt wurde, Überlassung + Weitergabe der Wohnungsschlüssel an (für mich) fremde Personen, keine Zahlung der Mietnebenkosten.
Ein für mich jedoch ganz wesentlicher und auch der bedeutendste Punkt: die erwähnten 20.000 mit 6% zu verzinsenden Euro,durch die sie beim Voreigentümer ein "lebenslanges" Wohnrecht (bei 120,- Euro Miete/Monat..)erworben hat, ohne dass dieses z.B. im Grundbuch niedergelegt ist, nur handschriftlich im Mietvertrag eingetragen wurde. Ist aus Ihrer Antwort richtig zu entnehmen, dass ich nicht in der Verpflichtung bin, für diese "Vorauszahlung" einzutreten? Ein Angebot über eine vierstellige Ablösesumme, die ich ihr für den Auszug zahlen sollte, wurde mir von ihr bereits unterbreitet. Ich bitte Sie nochmals um eine eindeutige Klärung zu diesem Punkt, da dieser für mich absolut prioritär ist. Auch über einen nochmaligen Hinweis, ob Sie in einem meiner genannten Gründe die Möglichkeit für ein wirksames Sonderkündigungsrecht sehen, wäre ich sehr dankbar.
Ich bedanke mich bereits jetzt sehr für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2006 | 01:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

das Sonderkündigungsrecht des § 75a ZVG gilt gerade nicht gegenüber dem Vorbesitzer des Hauses, sondern nur gegenüber Mietern.
Entscheidend ist aber, wie erwähnt, auch im Fall des § 75a ZVG das Vorliegen eines Kündigungsgrundes.

Nach Ihrer ergänzenden Schilderung halte ich zumindest eine schriftliche Abmahnung zum gegenwärtigen Zeitpunkt aufgrund der verschiedenen vertragswidrigen Verhaltensweisen der Mieterin für berechtigt. Bei Nichtbefolgung könnten Sie der Mieterin dann (gegebenenfalls auch fristlos) kündigen.

Natürlich ist alternativ eine Mietaufhebungsvereinbarung möglich, und auch empfehlenswert, um alle noch strittigen Punkte einer abschließenden Regelung zuzuführen. Eine Abfindung für die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses und die Räumung der Wohnung ist durchaus üblich und zweckmäßig.

Sie sind aber nicht verpflichtet, das schuldrechtliche Wohnrecht abzulösen. Vor dem Eigentumsübergang entstandene (Zahlungs-)Verpflichtungen sind zwischen den damaligen Vertragsparteien (also dem Voreigentümer und der Mieterin) abzuwickeln, da der Erwerber nur in die „sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten“ eintritt, § 566 Abs. 1 BGB. Die Mieterin wird sich wegen des noch nicht abgewohnten Teils an den ehemaligen Eigentümer wenden müssen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Noch einmal vielen Dank für die Klärung in dieser Angelegenheit und für die Erläuterung meiner Nachfrage! "