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Sonderkündigungsrecht einer Mietwohnung zum Umbau in einen Trockenraum

22.06.2008 12:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mir ein 6 Familienhaus gekauft, welches gut vermietet ist. Nachteil von dem Objekt ist, dass die Wohnungen über keinen Keller, Balkon oder Terrasse verfügen. Aus diesem Grund trocknen die Mieter ihre Wäsche in den Wohnungen. Gerade im Winter führt dies vereinzelt zu Schimmelproblemen.

Dass dies in der übrigen Zeit nicht passiert liegt daran, dass die Wohnungen nur Fenster mit doppelter Einfachverglasung besitzen.

Die vorherigen Eigentümer haben aus zeitlichen Gründen in den letzten drei Jahren keine Nebenkostenabrechnung gemacht. Aus diesem Grund sind den Mietern die stark gestiegene Nebenkosten nicht wirklich bekannt. Aktuell hat der Vorvermieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 bei seinen Mietern eingefordert. Diese haben den verjährten Anspruch zu Recht widersprochen.

Die Zwei-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit 57 m² hat gemäß der Abrechnung 2006 Nebenkosten in Höhe von 150 € im Monat zu bezahlen. Basis für diese Abrechnung ist ein Ölpreis von 0,52 €. Berücksichtige ich heute den aktuellen Ölpreise sowie die restlichen gestiegenen Kosten werden sich die Nebenkosten für das Jahr 2008/2009 auf schätzungsweise 250 € erhöhen. Die Wohnung kostet aber nur 270 € Kaltmiete. Für eine Warmmiete von 520 € kann der Mieter an jeder Ecke eine neue Wohnung dieser Größe inklusive Keller und Balkonen anmieten.

Um meine Mieter zu halten müssen dringend die Fenster ausgetauscht werden. Aufgrund dem fehlenden Trockenraum wird dies aber unweigerlich zu einem massiven Schimmelproblem im Haus führen.

In den vergangenen Wochen habe ich mich von mehreren Fachleuten diesbezüglich beraten und mir meine Möglichkeiten aufzeigen lassen:

1. Den Mietern kostenlos ein Kondensatstrockner zur Verfügung stellen. Nachteil: Es können aber nicht alle Kleidungsstücke in einem solchen Trockner getrocknet werden. Ob der Mieter den Trockner nutzt oder nicht um Strom zu sparen ist nicht klar.

2. Einbringen von feuchtigkeits gesteuerten Raumlüftern. Nachteil: Es ist nicht klar in welchem Raum die Mieter (zum Beispiel nach ein Mieterwechsel) Ihre Wäsche trocknen. Der Einbau von entsprechenden Ventilatoren in allen Räumen ist nicht gewünscht, da diese auch entsprechende (leise) Geräusche machen.

Meine Frage:

Um in dem Haus kein massives Schimmeproblem zu bekommen und meine Mieter halten zu können bin ich bereit, meine Einzimmerwohnung im Dachgeschoss in einen Trockenraum und kleine Speicheranteile umzubauen. Diese Wohnung ist seit 1997 an eine Frau vermietet. Diese wird vom Landratsamt betreut und arbeitet in einer Behindertenwerkstatt. Von den Mitbewohnern wird sie als sehr ruhige und gute Mieterin beschrieben. Aus diesem Grund möchte ich ihr auch eine frei werdende Zwei-Zimmer-Wohnung (57 m²) zu einem Sonderpreis anbieten. Sollte ich mich mit ihr aber nicht gütlich einigen können möchte ich wissen, welche Möglichkeiten einer Sonderkündigung ich habe (Eigenbedarf, Gemeinschaftswohl, Verwertungskündigung, Abwehr absehbarer massiver Gebäudeschäden oder so). Welche Frist muss ich dabei einhalten? Was muss ich bei meinem Schreiben formell beachten?

Gibt es eine andere Lösung?

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses kommt nur unter den Voraussetzungen des § 573 BGB in Betracht, die da lauten:

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Erforderlich ist somit ein berechtigtes Interesse. In Ihrem Fall käme nur § 574 II Nr. 3 BGB näher in Betracht. Dies erfordert kumulativ, dass Sie die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten, die Verwertung nach den Gesamtumständen angemessen ist, der Bestand des Mietverhältnisses der Verwertung entgegensteht und im Falle der Hinderung der Verwertung erhebliche Nachteile eintreten. Diese Vorschrift wird durch die Gerichte grundsätzlich restriktiv ausgelegt, so dass ich Ihnen vorrangig zu einer einvernehmlichen Lösung rate. Insbesondere tragen Sie als Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen. Die Instanzgerichtsrechtsprechung ist äußerst Einzelfall bezogen. Folgende Beispiele kann ich Ihnen nennen:

Eine derartige Kündigung zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurde als in der Regel als angemessen angesehen, wenn hierdurch Wohnverhältnisse geschaffen werden sollen, wie sie „allgemein üblich“ sind. An der Angemessenheit soll es dagegen fehlen, wenn die Sanierung deshalb erforderlich geworden ist, weil der Vermieter seine Instandhaltungspflicht jahrelang nicht erfüllt hat. Entgegenstehen kann auch, dass das Objekt in diesem Zustand erworben wurde. Ein erheblicher Nachteil wurde dann als gegeben angesehen, wenn ohne eine Renovierung der Vermieter keine Rendite mehr erwirtschaftet; es kann dabei aber auch ausreichen, wenn der Vermieter seine Rendite durch die Modernisierung erheblich verbessern kann oder durch diese überhaupt die Gebäudesubstanz erhalten werden kann.

Bei einer Modernisierung ist zudem zu berücksichtigen, ob die geplante Maßnahme auch ohne Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt werden kann. Sie werden daher darauf einzugehen haben, weshalb der Trockenraum nicht in die frei werdende Wohnung oder andere ggf. bestehende Räume eingerichtet werden kann.

Hinsichtlich der Form und des Inhaltes der Kündigung verweise ich auf §§ 569, 573 III BGB.
§ 568 Form und Inhalt der Kündigung
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

Der Mieter hat gegen eine derartige Kündigung sodann ein Widerspruchsrecht nach §§ 574ff BGB. Aus diesem Grund sollten Sie (vorsorglich) eine angemessene Ersatzwohnung anbieten.

Hinsichtlich der Frist für eine ordentliche Kündigung gilt § 573c BGB, der da lautet:

§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bei einem Mietverhältnis seit 1997 gilt daher eine Verlängerung von 2x3 Monaten, d.h. die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats + 6 Monate zulässig

Ich rate Ihnen, zunächst und vorrangig einen einvernehmlichen Umzug zu erreichen, unter Schilderung Ihrer Gesichtspunkte und dem Vorteil für die Mieter, insbesondere für die Dame aus den betreffenden Räumen. Sollte dies Scheitern rate ich Ihnen, sich an einen Rechtsanwalt vor Ort zu wenden, um die aufgezeigten Kündigungsmöglichkeiten konkret zu besprechen, insbesondere deren Nachweis, sollte es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net
Tel.: 06131 / 333 16 70
mail@ra-freisler.de

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