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Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerungen

01.04.2009 17:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Sehr geehrte Damen und Herren,

ich trage mich mit dem Gedanken, eine Wohnung zu ersteigern. Ich möchte diese Wohnung als Ferienwohnung für mich selbst nutzen, sie aber auch als Ferienwohnung vermieten.

Das potentielle Objekt ist gefunden; es soll angeblich ohne schriftlichen Mietvertrag vermietet sein. Folgende Fragen beschäftigen mich:

(1) ist der Wandel von einer Mietwohnung in eine Ferienwohnung rechtens ?

(2) wie muß die Kündigung aussehen ?

(3) angenommen, ich gebe die Idee mit der Ferienwohnung auf und will dem Mieter nicht kündigen, wie erhalte ich dann für mich Sicherheit in Form eines schriftlichen Mietvertrags ?

Danke und Grüße.
01.04.2009 | 18:18

Antwort

von


(243)
Wilhelmsstr. 3
55128 Mainz
Tel: 0 61 31 / 333 16 70
Web: http://www.ra-freisler.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Bei dem Erwerb einer vermieteten Wohnung ist zu beachten, dass der Ersteher in den aktuell bestehenden Mietvertrag eintritt. Dies gilt auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung, §§ 57 ZVG in Verbindung mit § 566 BGB .

Daher kann eine Kündigung nur bei vorliegen eines Kündigungsgrundes erfolgen. Diese ergeben sich aus §§ 573 , 543 , 569f f BGB. Zudem sind die Kündigungsfristen des BGB zu beachten, wobei im Rahmen einer Zwangsversteigerung das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG besteht. § 57a ZVG berechtigt jedoch nur, das Vertragsverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist für den ersten zulässigen Termin zu kündigen, und zwar auch dann, wenn der Mieter mit dem bisherigen Eigentümer eine längere Kündigungsfrist oder feste Laufzeit des Vertrages vereinbart haben. Auch in der Zwangsversteigerung gelten daher mit Ausnahme der Kündigungsfrist alle gesetzlichen Bestimmungen, die auch bei einer Kündigung durch den bisherigen Eigentümer zu beachten wären. Das gilt vor allem für den Kündigungsschutz bei Wohnraum. Daher kann ein Ersteher den vertragstreuen Mieter nur dann wirksam kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 BGB insbesondere dann vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

In Ihrem Fall kommen danach eigentlich nur Nr. 2 und Nr. 3 in Betracht.

Zu Nr. 3 ist allerdings zu sagen, dass die Vorschrift des § 573 II Nr. 3 BGB in der Praxis keine allzu große Bedeutung hat. Denn sie ist äußerst komplex und wird durch die Gerichte auch äußerst restriktiv ausgelegt. Ohne eine entsprechende Vorbereitung und Begleitung durch einen Anwalt vor Ort, kann ich Ihnen daher in keinem Fall raten, eine derartige Kündigung auszusprechen. Der Tatbestand des § 573 II Nr. 3 BGB besteht aus vier Elementen, die alle kumulativ vorliegen müssen. D.h. fällt nur einer weg, ist die Kündigung unwirksam.

1. Der Vermieter muss die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten.
2. Die Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein.
3. Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen.
4. Im Falle der Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten.

Dabei ist eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters vorzunehmen.

Probleme sehe ich in Ihrem Fall insbesondere darin, ob ein Recht auf zeitweise Nutzung des Eigentums den Interessen des Mieters als vorrangig betracht wird. So wird nicht nur für Nr. 3, sondern auch für die Eigenbedarfskündigung nach der Nr. 2 ein „nicht nur vorübergehender“ Nutzungswille gefordert. Wenn Sie daher die Wohnung nur zeitweise zum Eigenbedarf nutzen wollen und überdies als Ferienwohnung vermieten wollen, sehe ich darin erhebliche Bedenken. Probleme sehe ich darüber hinaus in der Darlegung von erheblichen Nachteilen im Falle der Verhinderung einer Verwertung als Ferienwohnung - im Vergleich zur aktuellen Nutzung, wobei reine Mieterhöhungsgesichtspunkte nach § 573 II Nr. 3 am Ende BGB sowie ausscheiden.

Eine Kündigung aus berechtigtem Interesse würde zum einen die Schriftform und zum anderen die Nennung der Gründe erfordern, § 573 III BGB . Zudem wäre zu berücksichtigen, ob etwa eine Alternativwohnung anzubieten wäre. Vorsorglich weise ich Sie hier auch auf die Widerspruchsmöglichkeiten des Mieters hin, §§ 574 ff BGB .

Um diese Unsicherheiten zu umgehen rate ich dazu, vorrangig einen übereinstimmenden Mietaufhebungsvertrag zu schließen.

Zudem sollten Sie die grundsätzliche Zulässigkeit einer (gewerblichen) Nutzung als Ferienwohnung mit den bebauungsrechtlichen Bestimmungen vor Ort sowie der Hausverwaltung / Wohnungseigentümergemeinschaft abklären.

Da ein Mietvertrag nicht schriftlich geschlossen werden muss, kann sich der Mieter auch auf einen mündlichen berufen. Dies stellt den Erwerber allerdings vor erhebliche Probleme. Ich rate Ihnen, sich dringend - vor der Zwangsversteigerung - mit dem vorherigen Eigentümer sowie auch mit dem Mieter in Verbindung zu setzen, um den Inhalt dieses „Vertrages“ zu erfahren, und dies bestenfalls in Schriftform festzuhalten. Der Mieter ist aber nicht verpflichtet, einen neu von Ihnen vorgelegten Mietvertrag zu unterschreiben.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
Rechtsanwalt





Rechtsanwalt Martin P. Freisler
Fachanwalt für Medizinrecht, Fachanwalt für Versicherungsrecht

ANTWORT VON

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