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Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung (Wegfall 57b/c)


13.07.2007 18:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Folgendes Problem stellt sich mir:

Ich beabsichtige, ein Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerungsmaßnahme zu ersteigern.
Das Haus ist zur Zeit vermietet. Die Mietvertragsbedingungen werden erst am Versteigerungstermin bekannt gegeben.
Dennoch scheint es sich um folgendes Problem zu handeln:
Der Mieter hat wohl im Rahmen eines Baukostenzuschuss oder einer Mietvorauszahlung ein Mietverhältnis auf unbekannte Dauer mit dem Schuldner abgeschlossen.
Nach aktueller Gesetzeslage scheinen die Paragraphen 57c und d ZVG ersatzlos aufgehoben worden zu sein.
Laut §57a habe ich als Erwerber der Immobilie ein Sonderkündigungsrecht.

- Greift dieses auch im speziellen o.g. Fall oder verlängert sich z.B. die Kündigungsfrist auf die im ursprünglichen Mietvertrag festgesetzte Zeit?

(Das HMietvertrag (auf Baaus ist erst 2001 erbaut worden, somit besteht ein vermuteter sis wie o.a. ) auch frühestens seit 2001.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Wer ein Grundstück in der Zwangsversteigerung erwirbt, kann ein Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn das Mietverhältnis befristet abgeschlossen worden ist.
Der Ersteher kann sich auf ein Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG berufen, bei Wohnraummietverhältnissen allerdings mit der Einschränkung, dass ein berechtigtes Interesse vorliegen muss.
Es besteht aber ein Sonderkündigungsrecht, das zum ersten gesetzlich zulässigen Kündigungstermin - gerechnet ab Zuschlag - geltend gemacht werden kann. Wird diese Sonderkündigungsmöglichkeit versäumt, verbleibt es bei den Kündigungsfristen laut Mietvertrag.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2007 | 13:37

Sehr geehrter Herr Roth,
wahrscheinlich habe ich meine Anfrage etwas missverständlich formuliert, Kern der Frage sollte folgendes sein:
Ist die Ausnahmekündigungfrist immer nur 3 Monate, auch dann, wenn ein Mietvertrag auch noch etliche Jahre Restlaufzeit hat, insbesondere, wenn diese Restlaufzeit aus einer Mietvorauszahlung oder einem Baukostenzuschuss entstanden ist?
Bin ich haftbar für den dem Mieter entstanden Verlust des geleisteten Baukostenzuschuss/der Mietvorauszahlung, wenn ich den Mietvertrag im Rahmen einer Eigennutzung durch Sonderkündigungsrecht kündige?
Vorausgesetzt ich kann einen durch Mietvorauszahlung oder Baukostenzuschuss enstandenen Vertrag problemlos kündigen - so verstehe ich den Wegfall der §57 c und d des ZVG.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Jost Pischel

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2007 | 16:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Die §3 57 c, d ZVG sind aufgrund des 2. Justizmodernisierungsgesetzes gestrichen worden mit der Folgen, dass die Beschränkung des Kündigungsrechts gegenüber Mietern und Pächtern und die gerichtliche Aufforderung zur entsprechenden Erklärung entfallen sind.
Sie können daher unter Einhaltung der gesetzlichen Frist dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen.
Da der Mietvertrag seit sechs Jahren besteht, beträgt die Kündigungsfrist nach § 573 c BGB 6 Monate.

Durch die Streichung der §§ 57 c/d ZVG können Sie daher problemlos dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn deren Voraussetzungen vorliegen.
Ihre Einschätzung ist insoweit richtig.

Bei der Frage der Haftung handelt es sich um eine gänzlich neu gestellte Frage, die im Rahmen der kostenlosen Nachfrage leider nicht beantwortet werden kann. Hierfür bitte ich um Verständnis.



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -




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