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Sonderkündigungsrecht Insolvenzverwalter


12.07.2006 16:40 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stephan Bartels



Guten Tag !
Ich bin Käuferin einer gewerblich vermieteten Immobilie. Mit dem Erwerb übernehme ich ein bestehendes Mietverhältnis, das nun um weitere 10 Jahre verlängert werden soll. Gleichzeitig hat sich der Mieter bereit erklärt, mir ein Ankaufsdarlehen zu gewähren. Es soll vereinbart werden, dass der Mieter eine monatliche Rate für das Darlehen erhält, die mit der Mietzahlung verrechnet werden kann. Das Darlehn ist grundsätzlich unbesichert. Lediglich soll dem Mieter ein Aufrechnungs-/Zurückbehaltungsrecht der Mietverpflichtung für das Darlehen zustehen, sodass er im Zweifel die Darlehensforderung "abwohnen" kann, wenn ich mit mehr als 2 Darlehensraten im Rückstand wäre. Der Anwalt des Mieters hat nun eingewandt, dass ein Insolvenzverwalter (ich bin Privatperson, keine Kapitalgesellschaft !) im Zweifel ein Sonderkündigungsrecht hätte, sodass das seit 1999 bestehende und nun verlängerte Mietverhältnis im Falle meiner Insolvenz hinfällig wäre. Kann ich nicht nachvollziehen. Ein Insolvenzverwalter kann doch nicht seit langen Jahren bestehende Mietverhältnisse aushebeln, oder ? Ausserdem könnte ein Insolvenzverwalter die Zahlung der Miete auch dann verlangen, wenn ein Aufrechnungs-/Zurückbehaltungsrecht ausdrücklich unter Verweis auf das Darlehen vereinbart sei. Auch das kann ich nicht nachvollziehen.
Nun zur Frage:
1. Stimmen diese Aussagen des Mieter-Anwaltes grundsätzlich ?
2. Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es, den Mieter dahin gehend abzusichern, dass er bei säumiger Darlehensrate oder Zwangsverwertung der Immobilie dennoch den Rest der Darlehensforderung unanfechtbar "abwohnen" kann ?
Vielen Dank.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes und aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworte:

1. Die Auskunft des Kollegen, dass im Falle Ihrer Insolvenz der vom Gericht eingesetzte Insolvenzverwalter (im Verbraucherinsolvenzverfahren bezeichnet als „Treuhänder“) den Mietvertrag ohne Weiteres kündigen kann, ist so nicht zutreffend. Die Insolvenzordnung regelt ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters lediglich für den Fall, dass der Schuldner Mieter von Räumen ist, § 109 InsO. Für den Fall, dass der Schuldner Vermieter ist, sagt das Gesetz ausdrücklich, dass die betreffenden Verträge mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestehen, § 108 InsO. Ein Sonderkündigungsrecht für diese Verträge ist auch nicht zum Schutz der Masse erforderlich, da aus der Vermietung Einnahmen in die Masse fließen und diese nicht, wie wenn der Schuldner Mieter ist, diese durch Mietkosten geschmälert würde.

Ebenso unzutreffend ist die generelle Auskunft, dass der Insolvenzverwalter die Zahlung der Miete trotz bestehen einer Aufrechnungslage vom Mieter verlangen könne. § 94 InsO sagt eindeutig, dass bestehende Aufrechnungslagen durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht berührt werden. Allerdings sind hierzu einige Einschränkungen zu berücksichtigen. So muss z.B. die Aufrechnungslage bestehen, d.h. der Mieter muss einen fälligen Anspruch auf Zahlung von Geld gegen Sie haben. Eine Aufrechnungslage würde also dann bestehen, wenn Sie die fälligen Zahlungen auf das Darlehen nicht gezahlt haben und der Mieter ihnen fällige Mietzahlungen schuldet. Darüber hinaus besteht im Insolvenzverfahren die Gefahr, dass eine Aufrechnung, trotz Bestehens der Aufrechnungslage, unzulässig ist, § 96 Abs. 1 InsO. Die Vorschrift lautet:

§ 96. Unzulässigkeit der Aufrechnung
(1) Die Aufrechnung ist unzulässig,
1. wenn ein Insolvenzgläubiger erst nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens etwas zur Insolvenzmasse schuldig geworden ist,
2. wenn ein Insolvenzgläubiger seine Forderung erst nach der Eröffnung des Verfahrens von einem anderen Gläubiger erworben hat,
3. wenn ein Insolvenzgläubiger die Möglichkeit der Aufrechnung durch eine anfechtbare Rechtshandlung erlangt hat,
4. wenn ein Gläubiger, dessen Forderung aus dem freien Vermögen des Schuldners zu erfüllen ist, etwas zur Insolvenzmasse schuldet.

Solange der Mietvertrag einem Drittvergleich standhält, also zu marktgerechten Konditionen abgeschlossen worden ist und ihre Insolvenzgläubiger hierdurch nicht benachteiligt worden sind, würde es sich nicht um ein anfechtbares Rechtsgeschäft nach Ziff. 3 handeln. Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung ergeben sich auch keine Anhaltspunkte dafür, dass hier die Voraussetzung der Ziff. 4 vorliegen, der Mieter also Zugriff auf ihr freies Vermögen hätte, denn die Darlehensforderung ist zweifelsfrei gegen die Masse gerichtet.

Im Ergebnis wäre die von Ihnen beschriebene Aufrechnung somit durchaus insolvenzfest, unter den oben genanten Voraussetzungen bzw. Einschränkungen.

2. Eine weitere Möglichkeit, die schuldrechtlichen Ansprüche des Mieters wegen der Darlehensforderungen in der Insolvenz abzusichern kann letztendlich nur durch die Übertragung von Sicherheiten geschehen. Also dadurch, dass Sie entweder Forderungen an den Mieter zur Sicherheit für dessen Ansprüche aus dem Darlehen abtreten (z.B. Mieteinnahmen aus anderen Objekten) oder aber eine dingliche Sicherung gewähren, z.B. durch die Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Mietobjekt zu Gunsten des Mieters. Diese Sicherheiten wären in einem Insolvenzverfahren vorab zu befriedigen, d.h. die abgetretene Forderung würde aus der Masse ausgesondert und dem Mieter übertragen werden. Eine Sicherungshypothek würde dazu führen, dass bei einer Verwertung des Mietobjekts, dies würde ja der Insolvenzverwalter betreiben, der Mieter vorab aus dem Erlös befriedigt werden würde.

Ich hoffe die Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Stephan Bartels
Rechtsanwalt, Hamburg

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