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Sonderkündigungsrecht § 57a ZVG


12.09.2007 16:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Nach dem § 57a ZVG habe ich das Recht, bis zum 3. Werktag des auf die Versteigerung folgenden Monats eine Kündigung für die bestehenden Mietverträge auszusprechen.

Wie ist jedoch die Rechtslage, wenn ich von einem Mietverhältnis erst einige Monate später erfahre? Der Alteigentümer hat angeblich die versteigerte Wohnung an eine Gesellschaft vermietet. Einen Mietvertrag (zeitlich befristeten/Laufzeit 10 Jahre) hat jedoch noch nicht vorgelegt.

Habe ich ein Kündigungsrecht?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Die Vorschrift des § 57a ZVG wird von Ihnen nicht ganz zutreffend zitiert. Nach dieser Bestimmung ist der Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Es ist also zunächst die gesetzliche Frist von dem ersten Termin zu unterscheiden. Für Mietverhältnisse finden sich die gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermin im BGB. Hierum geht es in Ihrem Fall aber nicht. Das Sonderkündigungsrecht ist nur zum ersten gesetzlich zulässigen Termin möglich. Dies ist derjenige Termin, für den die Kündigung vom Ersteher, wenn sie noch rechtzeitig sein soll, nicht mehr ohne Verschulden unterlassen werden kann, derjenige Termin, für den die Kündigung dem Ersteher ohne schuldhaftes Zögern möglich ist. Dabei entscheidet nicht die rein rechnerische Zulässigkeit, sondern die tatsächliche Möglichkeit. Der Begriff "erster zulässiger Termin " darf nicht zu überspannten Anforde-rungen führen. Es gibt allerdings auch Gerichtsentscheidungen, die hier eine strenge Anwendung for-dern, sodass die Kündigungsmöglichkeit bspw. nach Ablauf einer Woche nicht mehr bestehen soll. Gänz-lich anders ist es aber, wenn der Ersteher nachweist, dass er zum ersten möglichen Termin noch keine Kenntnis vom Vertrag oder der Person des Mieters hatte oder aus anderen Gründen unverschuldet nicht zur Kündigung in der Lage war. Es kann also durchaus auch noch für den späteren zulässigen Termin gekündigt werden, wenn auch bei Beobachtung der erforderlichen Sorgfalt die Kündigung zum früheren, theoretisch zulässigen Zeitpunkt nicht möglich war. Es ist Sache des Entstehens, bei einer späteren Kün-digung die Unmöglichkeit der rechtzeitigen Kündigung nachzuweisen. Es muss dem Ersteher eine gewis-se Zeit für die Prüfung der Sach- und Rechtslage zugestanden werden. Es muss ihm möglich sein, sich über die Umstände zu informieren, die für oder gegen ein Verbleiben des Mieters sprechen können, wenn der Zuschlag unmittelbar vor dem Beginn oder bei Beginn der gesetzlich zulässigen Frist erfolgt.

Beachten Sie bitte, dass jetzt Eile geboten ist und Sie unverzüglich die Kündigung des Mietverhältnisses zum nächsten Zeitpunkt erklären müssen. Sobald sie von dem Mietvertrag erfahren, müssten Sie inner-halb wenige Tage, maximal eine Woche, wenn die Kündigung des Mietvertrages zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen.

Eine andere Frage ist, warum die Vermietung der Immobilie nicht erkennbar war. Vielleicht handelt es sich auch um ein Schweingeschäft.

Mit freundlichen Grüßen

R. Pössl
Rechtsanwalt



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