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Sonderkündigungsrecht § 573 a BGB

28.07.2008 10:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Hallo, ich bin Eigentümer eines zwei Parteienhauses. In der einen Wohnung wohne ich selbst. Die zweite Wohnung ist vermietet. Dieses Mietverhältnis möchte ich nunmehr wegen bestehender Unstimmigkeiten kündigen. Steht mir das Sonderkündigungsrecht gemäß § 573 a BGB zu?

Meine Wohnung ist ca. 97 qm groß. Die vermietete Wohnung ca. 72 qm. Beide Wohnungen verfügen über einen gesonderten Eingang, befinden sich aber im selben Gebäude. Gewisse Räume, wie etwa die Waschküche, werden von uns beiden benutzt. Dem Gesetzestext entnehme ich, dass es sich um eine "Einliegerwohnung" handeln muss. Diese wird regelmäßig als Wohnung mit im Vergleich zur Hauptwohnung untergeordneten Bedeutung definiert. Daher bin ich nunmehr unsicher, ob § 573 a BGB grundsätzlich bei Häusern mit nur 2 Parteien Anwendung findet oder ob zusätzlich der klassische Begriff der Einliegerwohnung erfüllt sein muss.

Vielen Dank

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

§ 573a BGB wird als „Sonderkündigungsrecht“ für Einliegerwohnungen bezeichnet. Auf diese ist es aber nicht beschränkt. Entscheidend ist, dass sich beide „Wohnungen“ in einem „Gebäude“ befinden. Allerdings ist § 573a BGB als Ausnahmevorschrift zugleich eng auszulegen. So besteht es z.B. nicht bei zwei Doppelhaushälften; verneint wurde es ebenfalls bei übereinander liegenden Terrassenwohnungen oder für zwei ebenerdig nebeneinander gelegenen Bungalows.

Vorliegend handelt es sich nach Ihrer Schilderung um ein Zwei-Familienhaus mit zwei abgeschlossenen Wohnungen, mit separaten Eingängen, aber gemeinsamer Waschküche sowie „sonstiger gewisser Räume“.

Ein Teil der Instanzgerichte hat für das Sonderkündigungsrecht gefordert, dass die beiden Wohnungen einen gemeinsamen Eingang haben oder das Gebäude so beschaffen ist, dass die Parteien in den gemeinsamen Hausteilen eine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben. Dieser Auffassung wurde insbesondere vom OLG Saarbrücken in einem Rechtsentscheid vom 02.07.1992 entgegen getreten; nach dem OLG ist das Sonderkündigungsrecht auch dann gegeben, wenn in dem gemeinsam bewohnten Gebäude keine Gelegenheit zum Zusammentreffen besteht, wenn es insbesondere an einem gemeinsamen Hauseingang oder Treppenhaus fehlt und wenn auch keinen sonstigen gemeinschaftlich zu nutzenden Räume oder Flächen vorhanden sind (WuM 1992, 552).

Unter Berücksichtigung dieser Entscheidung, der Angabe als Zwei-Familienhaus und der gemeinsam genutzten Räumlichkeiten sollte das Sonderkündigungsrecht bei Ihnen bestehen.

Ungeachtet dessen haben Sie aber zu prüfen, ob nicht vertraglich diese Recht ausgeschlossen oder eingeschränkt wurde.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net
Tel.: 06131 / 333 16 70
mail@ra-freisler.de

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