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Sonderkündigungsrecht §573 a BGB


26.09.2007 23:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

wir besitzen 2 nebeneinander liegende Reiheneinfamilienhäuser,die Gärten der Häuser wurden zusammengelegt.In einem Haus wohnt unsere Tochter mit ihrer Familie, das andere Haus ist an eine Familie seit 2 Jahren vermietet.Wir wollen der Mieterfamilie kündigen und von dem Sonderkündigungsrecht nach §573a BGB Gebrauch machen. Dazu wollen wir die beiden Häuser notariell zum 2-Familienhaus umschreiben lassen. Da man sich aber nur auf §573a stützen kann, wenn man selbst mit im Haus wohnt, haben wir vor, unsere Tochter mit ins Grundbuch eintragen zu lassen, damit sie den Mietern kündigen kann.

Meine Frage: Reicht das für eine Kündigung aus, wenn sie zusammen mit uns im Grundbuch steht, oder müßten wir unserer Tochter die Häuser überschreiben?

Vielen Dank im Voraus!





Sehr geehrte Ratsuchenden,


§ 573a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung selber das Gebäude bewohnt, in dem auch der Mieter seine Wohnung bezogen hat.
Nach herrschender Rechtsprechung muss dies nicht bereits bei Vertragsschluss der Fall gewesen sein (so z.B. OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 25.05.1981 - Az. 4 W-RE 277/81; BayObLG München, Rechtsentscheid vom 31.01.1991 - RE Miet 3/90).

Vermieter ist dabei nicht gleichzusetzen mit Eigentümer, es muss sich prinzipiell um den Vertragspartner der Mietpartei handeln.

Wenn Sie das Gebäude als Zweifamilienhaus vollständig an Ihre Tochter veräußern, wird diese gemäß § 566 Abs. 1 BGB neue Vermieterin und kann also grundsätzlich von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Nach der gängigen Rechtsmeinung in der Literatur ist es aber bei Vermietung durch mehrere natürliche Personen auch ausreichend, wenn nur einer der Vermieter die Wohnung bewohnt (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 573a Rn. 16).

So gesehen können Sie Ihr Vorhaben in der von Ihnen geplanten Weise in die Tat umsetzen. Allerdings können in diesen Zusammenhang noch weitere Fragen und Probleme auftauchen, aufgrund nicht bekannter Umstände des Einzelfalles.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner vorläufigen Einschätzung der Rechtslage weiterhelfen und weise Sie auf die Möglichkeit hin, hier noch Rückfragen zum Verständnis zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.09.2007 | 12:19

Sehr geehrter Herr Geyer,
vielen Dank für die schnelle Bearbeitung. Nach Möglichkeit möchten wir selber im Grundbuch eingetragen bleiben. Die Häuser sollen also nicht vollständig auf unsere Tochter überschrieben werden, sondern sie soll Miteigentümerin und Mietvertragspartnerin werden, um den Mietern überhaupt kündigen zu können.
Wie gehen wir vor, damit sie Mietvertragspartnerin wird?

Nochmals vielen Dank für Ihre ergänzende Antwort!

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.09.2007 | 14:00

Sehr geehrte Ratsuchenden,

nach der von mir zitierten Fundstelle ist eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB auch durch nur einen der Vermieter zulässig, wenn dieser die andere Wohnung bewohnt. Allerdings ist diese Rechtsauffassung meines Wissens nicht höchstrichterlich bestätigt.
Mit der Änderung im Grundbuch tritt Ihre Tochter kraft Gesetzes neben Ihnen als Vermieter mit in den Vertrag ein. Sie müssen dann also mit den Mietern keinen neuen Vertrag schließen, sollten diese aber unbedingt von der Änderung schriftlich in Kenntnis setzen und klarstellen, dass Sie nunmehr gemeinsam mit Ihrer Tochter als Vermieter auftreten.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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