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20.11.2007 09:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mietverhältnis läuft seit 01.07.2007. Im Mietvertrag steht eine Klausel, dass beide Parteien für die Dauer von 1 Jahr auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Von dem Verzicht bleibt ausgenommen das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Soweit kein Problem, wenn ich nun nicht unplanmäßig schwanger geworden wäre. Die Wohnung hat 57 m² und 2 Zimmer und ist somit für mich und das zukünftige Kind definititv zu klein. Zudem besteht im Haus keine Möglichkeit, einen Kinderwagen unterzubringen und in der Wohnung ist das auch nicht möglich. Außerdem werden sich meine finanziellen Verhältnisse ab Geburt ändern, da ich alleinerziehend sein werde und ein Jahr Elternzeit nehme und die Wohnung dann nicht mehr finanzieren kann.

Gibt es für mich eine Möglichkeit, vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen (Geburtstermin ist Mitte April und aus körperlichen Gründen hätte ich den Umzug gerne bis Ende Februar über die Bühne) oder wenn nicht, gibt es die Möglichkeit, dass der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren muss, wenn ich einen suche?

Für eine baldige Antwort wäre ich Ihnen dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

1.
Die Vereinbarung die Kündigung beider Parteien für ein Jahr auszuschließen ist wirksam.
(BGH Urteil vom 30.6.2004 - VIII ZR 379/03; Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 27/04)

2.
Die Möglichkeit zur außerordentliche fristgemäßen Kündigung besteht in folgenden Fällen:
bei unberechtigt verweigerter Untermieterlaubnis,
bei Tod des Mieters,
bei Modernisierungsmaßnahmen,
bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete,
bei Vereinbarung einer Staffelmiete nach vier Jahren (bei Zeitmietverträgen)

Schwangerschaft ist kein Grund für eine außerordentliche fristgemäße Kündigung.

3.
Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet einen Nachmieter zu akzeptieren, da Verträge grundsätzlich von den Vertragsparteien einzuhalten sind.

Der Vermieter kann jedoch nach dem Grundsatz von Treu und Gleuben (§ 242 BGB) dazu verpflichtet sein den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, welches das Interess des Vermieters am Weiterbestehen des Vertrages erheblich überwiegt und der Mieter gleichzeitig einen geeigneten Nachmieter stellt.
Ein solches Interesse des Mieters kann im Falle der Geburt eines Kindes überwiegen, wenn die Wohnung zu klein wird. (LG Oldenburg, Urteil vom 24.03.1995, Az.: 13 S 1450/94; LG Berlin, Urteil vom 20.02.1992, Az.: 67 S 328/91)
Solche Urteile kann man allerdings nicht verallgemeinern, da es immer eine Entscheidung des Einzelfalls ist.

4.
Der Nachmieter muss geeignet sein, d.h. er muss u.a. solvent sein die Miete zahlen zu können.
Darüber hinaus muss er bereit sein in Ihren Mietvertrag einzutreten, insbesondere hinsichtlich der Miethöhe und Mietdauer.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2007 | 10:35

Sehr geehrter Herr Bordasch,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage. Ist es wirklich so, dass ich auf Gedeih und Verderb meinen Vertrag einhalten muss, auch wenn sich nach der Unterzeichnung einiges geändert hat und das Mietverhältnis aus mehreren Gründen nicht aufrecht erhalten werden kann? Bin ich verpflichtet, meinen letzten Euro dafür auszugeben, ein Mietverhältnis einzuhalten, wenn ich ab April die finanziellen Mittel überhaupt nicht mehr zur Verfügung habe? Wie kann man mich rechtlich belangen, wenn ich dann einfach ab April nicht mehr bezahle?

Ich will hier nicht als Mietpreller missverstanden werden, sondern ich suche nach einer Lösung, damit auch mein Vermieter damit klarkommen kann. Aber ich denke, man kann auch von mir nicht erwarten, dass ich alles einem Mietverhältnis unterordne, wenn sich einfach die Bedingungen ändern werden und ich glaube nicht, dass einem Vermieter ein säumiger Mieter lieber ist als ein Mieter, der vorher klar sagt, was kommen wird.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2007 | 11:06

Sehr geehrte Fragestellerin,

wie ich bereits in der Antwort geschrieben habe, sind Verträge von beiden Parteien einzuhalten. Dies ist im Interesse aller Beteiligten, da auch Sie ansonsten in der ständigen Gefahr stehen würden bei geänderten Bedingungen auf Seiten des Vermieters plötzlich eine Kündigung zu erhalten.

Sie sind also dazu verpflichtet den Mietvertrag zu erfüllen, d.h. in erster Linie die Miete pünktlich zu zahlen. Kommen Sie dem nicht nach kann der Vermieter die Miete so lange bei Ihnen einklagen bis das Mietverhältnis von Ihnen oder dem Vermieter beendet worden ist. Die dadurch entstehenden Mehrkosten (Anwaltsgebühren, Gerichtsgebühren etc.) haben idR Sie zu tragen.

Sie sollten daher das Gespräch mit dem Vermieter suchen, ihm Ihre Situation erklären und fragen ob eine vorzeitige Mietvertragsbeendigung unter diesem Umständen möglich ist. Die Ankündigung die Miete andernfalls nicht mehr zu zahlen wäre in diesem Zusammanhang kontraproduktiv.

Hinsichtlich der Kosten der Wohnung können Sie sich um staatliche Unterstützung bemühen, die Ihnen bei Vorlage der entsprechendnen Voraussetzungen auch gewährt werden wird.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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