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Sonderkündigung wegen Moderniesierung

| 21.06.2013 17:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

Anfang Mai ging ein Brief ein mit Ankündigung mehrerer Moderniesierungsarbeiten (Dämmung, Glasbausteine im Treppenhaus, Neuanbringung von Fenster und Deckendämmung im Keller, außerdem Abmessung und Erneuerung der Wohnzimmerfenster).

Eine Mieterhöhung von 11 % sei ebenfalls möglich nach Abschluss der Arbeiten.

Nach Prüfung im Internet, wurde eine Sonderkündigung wegen Modernisierung verfasst und per Einschreiben versendet (Kündigung Ende Juli), heute meldet sich der Vermieter per SMS und meint die Sonderkündigung sei nicht möglich, da er von der Mieterhöhung absehe.

Was ist richtig?
Welche Möglichkeiten gibt es noch?

Auf keinen Fall möchte man in einer Baustelle wohnen.

Einsatz editiert am 21.06.2013 17:05:46

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Am 01.05.0213 ist sind diverse Änderungen im Mietrecht in Kraft getreten; so auch § 555 e BGB. Da Sie die Modernisierungsankündigung Anfang Mai erhielten, können Sie sich wirksam auf § 555 e BGB berufen. (Auch schon nach altem Recht - § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB a. F. – konnte man als Mieter auf eine Modernisierungsankündigung mit einer außerordentlichen Kündigung antworten).

§ 555e BGB gewährt das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen.
Nach Zugang der Modernisierungsankündigung können Sie als Mieter daher das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555 e Abs. 1 BGB.

Sie sollen nach der Vorstellung des Gesetzgebers als Mieter das Recht erhalten, auf die in der Modernisierung liegende Vertragsänderung des Vermieters mit einer Kündigung zu reagieren. Denn auch wenn Ihnen als Mieter die Maßnahme der Modernisierung unter den gesetzlichen Voraussetzungen zumutbar ist, können Sie ein berechtigtes Interesse daran haben, das modernisierte Mietobjekt als Vertragsgegenstand abzulehnen.

Ihr außerordentliches Kündigungsrecht ist nicht davon abhängig, ob die Modernisierungsmitteilung des Vermieters den Anforderungen des § 555c BGB entspricht. Sonst hätte es der Vermieter in der Hand, Ihr Kündigungsrecht zu manipulieren. Daher besteht das Kündigungsrecht eines Mieters unabhängig davon, ob der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mitteilung vollständig oder nur teilweise nachgekommen ist. Hat der Vermieter pflichtwidrig keine Mitteilung gemacht beginnt die Kündigungsfrist erst dann, wenn der Mieter verbindlich von den Modernisierungsabsichten des Vermieters, ggf. durch Dritte, Kenntnis erlangt, spätestens jedoch dann, wenn der Vermieter mit den ankündigungspflichtigen Baumaßnahmen beginnt.

Zu Ihrer FRAGE:
Wenn Ihr Vermieter hier also meint, eine Sonderkündigung sei nicht möglich, da er keine Mieterhöhung vornehme, so hat dieses Argument überhaupt keinen Einfluss auf Ihr Sonderkündigungsrecht nach § 555 e BGB. Erst wenn in einem späteren Schritt – nach Durchführung der Modernisierung – der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen möchte, stünde Ihnen ein weiteres Kündigungsrecht nach § 561 BGB zu. Dieses Sonderkündigungsrecht greift dann ein, wenn der Vermieter nach der Durchführung der Modernisierungsarbeiten ein Mieterhöhungsverlangen i.S.d. 559b BGB an Sie versendet. Ein solches liegt hier allerdings (noch) nicht vor und – sofern man den mündlichen Angaben des Vermieters Glauben schenken möchte – kommt wohl auch künftig auch keines

Bitte wenden Sie sich für den Fall, dass Ihr Vermieter Ihre Kündigung ernsthaft zurückweist, an einen Kollegen vor Ort, damit notfalls eine entsprechende Feststellung erreicht werden kann, dass das Mietverhältnis auf Grund Ihrer Kündigung beendet ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben. Ich weise Sie abschließend darauf hin, dass die hiesige Erstberatung auf den von Ihnen getätigten Angaben beruht und das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen eine andere rechtliche Beurteilung zur Folge haben kann; eine persönliche Beratung kann im Rahmen dieses Portales keinesfalls ersetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen
Stein-Mayer
Rechtsanwältin


Rechtsanwaltskanzlei
Stein-Mayer
Breitenfelder Str. 68
04157 Leipzig

T: 0341 69701670
@: kanzlei.stein-mayer@web.de

Nachfrage vom Fragesteller 24.06.2013 | 09:58

Guten Tag Frau Stein-Meyer,

kann sich auf § 555 e BGB berufen werden, wenn das Schreiben datiert ist mit 29.04?

Zugestellt wurde es erst am 4. Mai, hierfür gibt es Zeugen.

mit freundlichen Grüßen
Ihr Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.06.2013 | 17:17

Guten Tag, vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Es ist unerheblich auf welchen Tag das Schreiben datier ist; maßgeblich ist allein der Zugang des Schreiben, denn in
§ 555e Abs. 1 BGB heißt es: " Nach ZUGANG der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt." Sie können sich daher auf diese Norm auch berufen.
MfG Stein-Mayer
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 22.06.2013 | 19:48

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