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Sondereigentum


| 29.03.2007 20:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Rechtsanwalt,

ich stehe kurz vor dem Kauf einer ETW im 1.OG eines MFH. Im Jahre 2003 wurde vom Bauträger, der das MFH bereits saniert und die WE verkauft hatte, giebelseitig ein weiteres Grundstück gekauft, um dort Garagen/Carports zu errichten als auch große terrassenartige Balkone über alle Geschosse bzw im 1.OG Wintergarten und Terrasse (über den Garagen). Der damalige ET hat den angebotenen Kaufpreis für 1 Garage, Wintergarten, Terrasse vollständig bezahlt. Durch Umstände, die mir nicht bekannt sind, wurde bis heute das versprochene Sondereigentum daran nicht eingetragen, sodass es bis dato Gemeinschaftseigentum ist. Die WE wurde anfang des Jahres an den jetzigen ET verschenkt. Im Notarvertrag (Angebot zum Abschluss eines Überlassungsvertrages der ohne Bedingungen angenommen wurde)wird bzgl dieser Situation folgende Regelung getroffen:

1. Grundbuchstand
1.1. Im Wohnungsgrundbch des Amtsgerichts XY von XY Blatt XY ist eingetragen: 211,15/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück: Gemarkung XY 1778a XYstraße zu 360m²; 1777 XYstraße zu 170m² verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im 1.OG sowie Kellerraum im Sockelgeschoß, sämtlich im Aufteilungsplan mit Nr.1 bezeichnet.
Eigentümer: XY
Belastungen: Abt II und III: keine.

1.2. ET erklärt:
Für die Begründung und Zuweisung bzw. Übertragung des Sondereigentums an einer Garage und an der bereits errichteten Terrasse mit Wintergarten habe ich an den Bauträger, somit der Firma XY einen Betrag von XXX € bezahlt. Die Garage, die Terrasse und der WIntergarten sind bereits gebaut. Das Sondereigentum wurde noch nicht begründet und auf mich übertragen. Tatsächlich erhalten hat sie bisher nur einen 211,15/1.000 Miteigentumsanteil an dem Flurstück 1777 im Ausmaß von 170m².

2. Überlassung

2.2. Mitübertragen ist der vom Veräußerer geleistete Betrag für die Errichtung und die Begründung und Übertragung des Sondereigentums an der Garage und an der Terrasse mit Wintergarten, somit alle ET XY auf Grund der Bezahlung des Betrages von XY€ zustehenden Ansprüche. Der Erwerber nimmt die Übertragung an.

5. Rechte und Sachmängel
5.3. Der Veräußerer tritt an den Erwerber alle etwaigen Rechte und Ansprüche gegen den Bauträger, somit gegen die Firma XY ab.

Uns wurde vom Noch-ET mitgeteilt, dass es sich hierbei um eine rein formelle Angelegenheit handeln müßte, da ihm das auch so vom Bauträger selbst zugesichert wurde. Die Vertragsbedingungen wie oben beschrieben werden in den Kaufvertrag mit eingearbeitet.

Nun hat sich der Bauträger, der gleichzeitig Verwalter des Objektes ist und von dem Verkauf informiert wurde, schriftlich gegenüber den Noch-ET gemeldet und (sichtlich verärgert über die veräußerung)sich zu dem Sachverhalt so geäußert, indem er darauf aufmerksam machte, dass für die Garage, Terrasse & Wintergarten kein Sondereigentum besteht und auch kein Sondernutzungsrecht sondern Gemeinschaftseigentum ist. Er behauptet auch, dass die Umschreibung in Sondereigentum/Sondernutzungsrecht keine Formalie wäre. Es wäre eine Zustimmung aller ET (ein Mehrheitsbeschluß reicht nicht)erforderlich und es stünde ein langwieriges, kostenaufwändiges Verfahren an. Allerdings könnte eine Allstimmigkeit der ET derzeit nicht erreicht werden aus Sicht des Verwalters(der Bauträger wohnt selbst im Gebäude).

Ich möchte natürlich den Anbau als Sondereigentum überschrieben bekommen haben. Rein Zugangstechnisch ist zumindest die Terrasse und der Wintergarten nicht gemeinschaftlich nutzbar. Der Zugang ist lediglich von der WE aus möglich. Stimmt es, dass es auf einen mehrheitlichen ET-Beschluß nicht ankommt? Hat es überhaupt etwas mit der ET-Gemeinschaft zu tun? Oder ist das eine interne Vertagsangelegenheit zwischen dem Bauträger und dem Eigentümer? Sind die o.g. Formulierungen im Notarvertrag ausreichend so übernommen zu werden? Kann es sein, dass ich nochmal Geld investieren muss in eine Teilungserklärung?
Der Bauträger/Verwalter/Eigentümer war sichtlich verärgert über den Verkauf. Mündlich hatte er sogar gegenüber dem Noch-ET erklärt, dass er den Wintergarten zuschließen werde.
Hoffentlich können Sie mir einen Tip geben, ob alles nur HokusPokus ist, oder ob die Schenkung an den Noch-ET ein "Danaergeschenk" war und ich damit die Katze im Sack kaufe.
Vielen Dank im Vorraus.
Sehr geehrter Ratsuchender,


der von Ihnen beabsichtigte Kauf der ETW ist nach meiner ersten Einschätzung ein zu unsicheres Geschäft.
Zwar kenne ich nicht den gesamten Text des Überlassungsvertrages, vor dem Hintergrund des Grundbuchstandes und der Interessenlage bietet dieser aber schon dem jetzigen Eigentümer keine ausreichende Grundlage dafür, den Anbau als Sondereigentum überschrieben zu bekommen.

Für die (nachträgliche) Begründung von Sondereigentum ist immer eine Einigung aller teilungsberechtigten Wohnungseigentümer erforderlich, sowie die Eintragung in das Wohnungsgrundbuch, siehe §§ 3, 4 WEG. Deshalb reicht ein Mehrheitsbeschluss keinesfalls aus.

Zwar bestand ursprünglich schon eine Absicht, dem Erstkäufer das Sondereigentum an der Terrasse mit Wintergarten einzuräumen.
Auch hat der damalige Veräußerer den für die Begründung des Sondereigentums erforderlichen Betrag schenkweise „mitübertragen“ und auch alle gegenüber dem Bauträger bestehenden Rechte abgetreten.
Dies ändert aber nichts daran, dass der Bauträger ohne die Mitwirkung der anderen Miteigentümer niemandem die von Ihnen gewünschte Rechtsposition verschaffen und ein Rechtsnachfolger sie Ihnen nicht vermitteln kann.

Gegebenenfalls könnten Sie zwar Schadensersatzansprüche geltend machen, insofern als Ihnen kein ausreichender Gegenwert für den Kauf einer Terrasse mit Wintergarten zur alleinigen Nutzung verschafft wird, oder auch wenn insofern ein Rechtsmangel vorliegt.
Einen Anspruch auf Eintragung des Sondereigentums aus abgetretenem Recht haben Sie jedoch nicht. Denn der Bauträger konnte sich insoweit nicht einfach zu Lasten der anderen Wohnungseigentümer gegenüber dem Erstkäufer verpflichten.

Anders sieht die Rechtslage aus, falls bereits vor oder im Zuge der ersten Eigentumsübertragung eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern bestanden hat, die auf die Begründung weiteren Sondereigentums im 1. OG gerichtet war.
Nicht ausreichend ist dagegen der Umstand, dass die Terrasse mit der Wohnung eine in sich abgeschlossene Einheit bildet. Dies ist zwar nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG ein Kriterium dafür, ob überhaupt Sondereigentum eingeräumt werden soll, vermittelt Ihnen aber keinen Anspruch.


Für eine genauere Auskunft wäre eine eingehendere Prüfung anhand aller fallrelevanten Informationen und Unterlagen erforderlich.

Ich hoffe, meine Ausführungen haben Ihnen dennoch bei Ihrer Entscheidung weitergeholfen. Gerne können Sie noch eine Rückfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2007 | 10:29

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Es gab diesbezüglich bereits Schriftverkehr zwischen Bauträger und Anwalt des ersten ET. Der Anwalt forderte die soforte Eintragung als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht zum geringeren Kaufpreis. Ich habe noch nicht alle Dokumente vorliegen, aber wir gehen jetzt mal davon aus, dass diesbezüglich eine Vereinbarung ursprünglich bestand. Ob das jetzt schriftlich geschehen ist, kann ich noch nicht beurteilen. Mündlich jedenfalls wurde es beiden ET als Formalie zugesichert. Wenn man so einen Anbau nachträglich kauft, geht man dann nicht davon aus dass es sein Eigentum ist? Müßte im Kaufangebot des Bauträger nicht enthalten sein, dass der Anbau Sondereigentum wird oder als Sondernutzungsrecht oder Gemeinschaftseigentum eingetragen wird? Wenn das garnicht erwähnt wird, kann man dann nicht als Käufer davon ausgehen, dass es sein Eigentum ist nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises? Wie wird das im Gesetz geregelt?
Falls es tatsächlich nur auf eine nachträgliche Begründung herauslaufen sollte, was wären denn die Risiken und Einschränkungen für mich (außer dass der Nachbar vielleicht eine Leiter von seiner Terrasse anlegen kann um sich auf meiner Terrasse zu sonnen...)?
Vielen Dank im Vorraus.
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.03.2007 | 13:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund der derzeitigen Sachlage wäre eine nachträgliche Begründung von Sondereigentum zu Ihren Gunsten nicht zu erreichen, weil die anderen Wohnungseigentümer nicht mitspielen. Sie müssten dann in der Tat die Mitbenützung der Terrasse aller Nachbarn dulden und könnten lediglich verhindern, dass umfangreiche Umbauten, die etwa einer räumlichen Trennung zur Wohnung im 1.OG dienen, beschlossen werden, vgl. § 22 WEG.

Deshalb ist im Vorfeld zu prüfen, ob sich die Eigentümergemeinschaft dahingehend unabhängig von der Teilungserklärung in irgend einer Form unterworfen hat.

Auch wenn der Bauträger sich selbst in dem Kaufvertrag mit dem Erstkäufer explizit verpflichtet haben sollte, ihm das Sondereigentum einzuräumen, so kann er diese Verpflichtung nämlich grundsätzlich nicht ohne die Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft erfüllen. Wenn keine Einigung zustande kommt und somit keine Eintragung vorgenommen wird, macht sich der Bauträger (nur) schadensersatzpflichtig, weil er dem Käufer nicht das Eigentum in dem vereinbarten Umfang verschafft hat.

Erforderlich wäre also eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander, um Ihnen einen durchsetzbaren Anspruch zu vermitteln.

Bevor Sie nicht alle Dokumente vorliegen haben, sollten Sie den Kaufvertrag jedenfalls nicht unterschreiben.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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