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Situation Baufinanzierung <-> Notarvertrag aufgrund Insolvenz Bauträger

04.09.2019 10:28 |
Preis: 70,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Hallo,

ich habe 2016 beim Notar ein Kauf- und Werkvertrag für ein Reihenhaus mit 1/23 Anteil einer Bruchteilsgemeinschaft für die Gemeinschaftsanlagen abgeschlossen. Der Kaufvertrag wurde mit einer Immobilienfirma geschlossen, der Werkvertrag mit einem Bauträger (Unternehmen). Während der Bauzeit gab es einige Verzögerungen und Probleme, ich konnte aber ab Januar 2019 in das Reihenhaus einziehen (Sondereigentum bis auf Rollrasen fertig gestellt). Die Außenanlagen inkl. Zufahrt zu meiner Garage im Garagenhof haben sich weiter verzögert.
Aufgrund vieler Probleme auch auf anderen Baustellen stellte der Unternehmer ab ca. Mai/juni die Arbeiten ein, war in vorläufiger Insolvenz und seit 01.08.19 ist das Insolvenzverfahren eröffnet. Im Juli gab es ein "formloses" Schreiben seitens Unternehmen und Insolvenzverwalter, dass die Bauarbeiten von dem Bauunternehmen aus nicht weiter geführt werden. Wir als "Eigentümer" versuchen nun die restlichen Arbeiten fertig stellen zu lassen.
Das Problem dabei ist folgendes: im Grundbuch ist noch die Immobilienfirma eingetragen d.h. es wurde noch nicht aufgelassen (Vermessung ist vor 2 Wochen erfolgt). Ich hoffe aber, dass dies bald geklärt ist.
Für die Fertigstellung, sowie weitere Rechnungen (z.B. Vermessung) würde ich gerne die restlichen Mittel (Außenanlagen und Rest Sicherheitseinbehalt wurden nicht ausbezahlt, keine Rechnung gestellt) aus meinen Darlehen der Baufinanzierung verwenden.
Meine Baufinanzierung sagt jetzt, dass sie aufgrund folgendes Passus (II.; 3., "vollständige Zahlung Werklohn") aus dem notariellen Kauf- und Werkvertrag, dies nicht tun kann - anbei Auszug Vertrag:
-----
D) Schlussbestimmungen
I. Kaufpreisfinanzierung

Der Verkäufer erteilt dem Käufer über den Tod hinaus und befreit von § 181 BGB Vollmacht, auf Kosten des Käufers den Vertragsgrundbesitz mit Grundpfandrechten in beliebiger Höhe für deutsche Kreditinstitute, Versicherungen, Bausparkassen und staatliche Institutionen zu belasten und die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu erklären. Diese Vollmacht kann nur vor dem beurkundenden Notar und seinem Sozius ausgeübt werden.

Eine persönliche Haftung oder Kosten übernimmt der Verkäufer nicht.
Diese Grundpfandrechte dienen bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung ausschließlich zur Kaufpreisfinanzierung. Bei Fälligkeit des Kaufpreises sind die Darlehen unmittelbar an den Verkäufer bzw. dessen Gläubiger zu überweisen. Der Käufer tritt bereits heute bis zur Höhe des Kaufpreises aufschiebend bedingt durch den Zahlungsverzug erfüllungshalber seine Ansprüche auf Auszahlung der Darlehen an den Verkäufer bzw. dessen Gläubiger ab.

Mit Eigentumsumschreibung werden diese Grundpfandrechte vom Käufer zur weiteren dinglichen Haftung übernommen und werden an ihn sämtliche Eigentümerrechte und Rückgewährsansprüche hiermit abgetreten.

In diesem Zusammenhang wurde auf folgendes hingewiesen: Die endgültige
Eintragung von Finanzierungsgrundpfandrechten des Käufers ist erst nach Vollzug der Parzellierung möglich, die erst nach der erfolgten Baumaßnahme geplant ist; bis dahin können Gläubiger dinglich nur über die Verpfändung des Eigentumsverschaffungsanspruchs mit entsprechendem Vermerk bei der Auflassungsvormerkung gesichert werden. Der Käufer hat hierzu mit dem von ihm in Anspruch genommenen Kreditinstitut abzuklären, dass dieses zu einer Finanzierung gegen Verpfändung der Eigentumsverschaffungsansprüche bereit ist.

II. Sonstiges

1. Der Kaufvertrag gem. B) gilt unabhängig von der Erfüllung des Werkvertrags
gem. C), während der Werkvertrag nur bei Durchführung des Kaufvertrags gilt
und durchgeführt werden soll (und kann).

2. Im Übrigen gilt: Etwa unwirksame/undurchführbare Bestimmungen in dieser
Urkunde berühren die Wirksamkeit des Vertrags/der Verträge im Übrigen
nicht. Unwirksame/undurchführbare Bestimmungen sind durch wirksame/
durchführbare zu ersetzen, die den angestrebten Erfolg bei wirtschaftlicher
Betrachtungsweise möglichst gleichkommend verwirklichen. Dies gilt entsprechend
bei Lücken.

3. Bis zur vollständigen Zahlung von Kaufpreis und Werklohn kann der Käufer
seine Ansprüche außer an Finanzierungsgläubiger nur mit schriftlicher Zustimmung
von Verkäufer bzw. Unternehmer abtreten oder verpfänden.
-----

Heißt das jetzt ich kann bis Abschluss des Insolvenzverfahrens nicht auf das Darlehen zugreifen?
Gibt es eine Möglichkeit bei Auflassung im Grundbuch über den Notar diesen Passus entfernen zu lassen?
Könnte ich das restliche Darlehen einfach zurückgeben und die Mittel anders beschaffen (vertragliches Recht zur Nichtabnahme eines Betrages der Finanzierung)?

Für jegliche Aufklärung und Hinweise wäre ich dankbar.

Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Die Bank hat mit Ihnen eine Zweckbestimmung dahingehend getroffen, dass das Darlehen nur für die jeweiligen Raten, die nach entsprechender Fertigstellung durch den Bauträger fällig werden, benutzt werden darf.
Die nun von Ihnen geplante Verwendung entspricht dem nicht, so dass die Bank unter Berufung auf die genannten Klausel so handeln kann.

Ich empfehle Ihnen daher, dass Sie sich vom Insolvenzverwalter eine schriftliche Bestätigung geben zu lassen, dass der letzte Bauabschnitt nicht erfolgen wird und es daher keine Rechnung hinsichtlich der im Vertrag festgelegten Rate geben wird. Dann legen Sie der Bank genau mit Rechnungen, Kostenvoranschlägen dar, dass Sie das abzurufende Darlehen doch letztlich für die Fertigstellung des Hauses verwenden. Die Bank kann, muss sich aber nicht darauf einlassen.

Noch im einzelnen zu Ihren Fragen:

"Heißt das jetzt ich kann bis Abschluss des Insolvenzverfahrens nicht auf das Darlehen zugreifen?"

siehe oben, Sie sollten das probieren. Eine Klärung wird es auch nicht zwingend durch das Insolvenzverfahren geben, denn zum einen kann dies Jahre dauern und die Voraussetzungen ändern sich nicht, dass der Bauträger die Arbeiten nicht fertig stellen wird.

Gibt es eine Möglichkeit bei Auflassung im Grundbuch über den Notar diesen Passus entfernen zu lassen?

Nein, für eine Vertragsänderung müssen beide Parteien einverstanden sein und dies vor dem Notar erklären. Der Notar ändert von sich aus keinen Vertrag.

Könnte ich das restliche Darlehen einfach zurückgeben und die Mittel anders beschaffen (vertragliches Recht zur Nichtabnahme eines Betrages der Finanzierung)?

Dazu kann ich nichts sagen, da ich die Einzelheiten Ihres Darlehensvertrages nicht kenne. Sie können dies mit der Bank klären.

Abschließend möchte ich noch darauf hinweisen, dass die Eigentumsumschreibung höchste Priorität hat und Sie daher alles Erdenkliche tun sollten, die Vermessung als Voraussetzung dafür nicht zu verzögern und diese zu zahlen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt
Rechtsanwältin

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