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Sind wir kündbar?

| 25.10.2013 10:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Aljoscha Winkelmann


1991 habe ich mit meiner Frau ein Haus meiner Mutter angemietet. Seit 33 Jahren arbeite ich jetzt im Familienbetrieb.

Folgende Formulierung wurde 1991 seitens der Vermieterin eingebracht:
Das Mietverhältnis endet mit Ausscheiden des Mieters aus dem Arbeitsverhältnis. Ab Austritt ist die ortsübliche Miete zu zahlen. Vermieterin behält sich ein außerordentliches Kündi-gungsrecht von 3 Monaten vor. Die Mieter stimmen dieser Vereinbarung zu, auch wenn sie dem Mietgesetz widerspricht.

Aufgrund von familiären und finanziellen Gründen bin ich gezwungen, mir eine neue Arbeits-stelle zu suchen.

Sind wir kündbar und wenn ja mit welcher Kündigungsfrist?



162/13
Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage

beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:

Die Klausel bzw. Vereinbarung ist gem. § 572 Abs. 2 BGB unwirksam. Der § lautet:

2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.

Zur Frage, wann eine Vereinbarung gegeben ist, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist möchte ich zitieren aus
Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht/Herausgeber: Schmid/HarzAuflage: 3. Auflage 2012/§ 572 BGB, Rn 11 und 14:

Rn 11:
„Eine auflösende Bedingung liegt vor, wenn das Ende des Mietverhältnisses vereinbarungsgemäß von einem künftigen Ereignis abhängen soll, dessen Eintritt ungewiss ist (§ 158 Abs. 2 BGB). Die Ungewissheit ist das entscheidende Abgrenzungskriterium gegenüber dem befristeten Mietverhältnis. Ist der Eintritt des Ereignisses ungewiss, dann liegt eine auflösende Bedingung i.S.d. § 572 Abs. 2 BGB vor, oder ist der Eintritt des Ereignisses gewiss, dann liegt eine Befristung vor, die nicht § 572 Abs. 1 BGB unterfällt. Der befristete Vertrag ist seit dem Mietrechtsreformgesetz nur noch begrenzt möglich (§ 575 Abs. 1 Satz 1 BGB)."

Rn 14:
„Weitere Voraussetzung ist, dass es sich um eine auflösende Bedingung zum Nachteil des Mieters handelt. Eine auflösende Bedingung zum Vorteil des Mieters ist wirksam. Nachteilig zu Lasten des Mieters sind solche Bedingungen, die im Interesse des Vermieters zur Rückerlangung der Wohnung und bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses vereinbart worden sind. Falls eine Bedingung sowohl zum Vorteil als auch zum Nachteil des Mieters sich auswirken kann, so ist § 572 Abs. 2 BGB dennoch anwendbar (Blank/Börstinghaus/Blank § 572 BGB Rn. 12). § 572 Abs. 2 BGB hat den Sinn, eine Umgehung der Kündigungsschutzvorschriften vorzubeugen. Dieses Ziel ist auch bei derartigen »Zwittersituationen« nur erreichbar, wenn die Vereinbarung unwirksam ist. Da sich derartige Vereinbarungen nicht nur zum Vorteil des Mieters auswirken können, wird insoweit § 158 Abs. 2 BGB durch § 572 Abs. 2 BGB verdrängt (Blank/Börstinghaus/Blank § 572 BGB Rn. 12)."

Danach ist hier unzweifelhaft eine solche Vereinbarung, nach der das Mietverhältnis zu Ihrem Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist, und keine Befristung gegeben.

Weisen Sie die Vermieterin darauf hin, dass Sie daher nicht - auf der Grundlage der Vereinbarung - kündbar sind.

Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben sowie die Aussagen von Zeugen und die Wertung anderer Beweismittel und weiterer Informationen können möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Letztlich weise ich erneut darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt ist.
Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)

Mit freundlichen Grüßen
Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 25.10.2013 | 12:29

Ist die Vermieterin berechtigt, nach Auflösung des Arbeitsverhältnisses eine Mieterhöhung durchzuführen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2013 | 13:42

Bei Ihrer Nachfrage handelt es sich um eine weitergehende zusätzliche Frage und nicht um eine Verständnisfrage. Sie betrifft einen anderen Sachverhalt und eine andere Rechtsfrage. In diesem Fall kann nach den eindeutigen Regeln dieser Plattform die Nachfrage abgelehnt werden. Ich bitte um Ihr Verständnis, dass die Beantwortung auch dieser Frage ohne Zahlung einer zusätzlichen Gebühr auch vor dem Hintergrund des § 4 Abs. 1 RVG nicht möglich ist. § 4 Abs. 1 RVG sagt, dass eine zu schließende Vergütungsvereinbarung (wie auch eine Gebührenvereinbarung im Sinne des § 34 RVG) in angemessenem Verhältnis zur Leistung, Verantwortung und dem Haftungsrisiko des Rechtsanwalts stehen muss. Weiter ist zu beachten ist, dass (theoretisch) bei einer SCHRIFTLICHEN Beratung nach § 34 Abs. 1 RVG eine Gebühr bis 250,00 € zzgl. 19 % MwSt. verlangt werden kann. Daher wäre eine weitergehende SCHRIFTLICHE Beratung zu einer anderen Rechtsfrage bei dem von Ihnen gebotenen Einsatz nach meiner Auffassung nicht mehr im Sinne des § 4 RVG zulässig.

Eine Beantwortung nach neuer Einstellung der Frage auf frag–einen–anwalt od. nach Kontaktierung meiner Kanzlei via E-Mail über mein Profil (und Zahlung einer gesonderten Gebühr für eine weitere Erstberatung) bleibt Ihnen selbstverständlich möglich.

Mit freundlichen Grüßen und erneut um Ihr Verständnis bittend
RA Winkelmann

Ergänzung vom Anwalt 25.10.2013 | 11:37

Sollten Sie sich fragen, ob die Tatsache etwas daran ändert, dass in der Vereinbarung steht "auch wenn sie dem Mietgesetz widerspricht." kann ich Ihnen dazu sagen:

Abs.2 des § 572 ist nicht abdingbar (vgl. Prütting et al aaO Rn 18).

Allerdings gab es bis zum Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001, verkündet in BGBl I Jahrgang 2001 Nr. 28 vom 25.6.2001, noch mögliche Ausnahmen gemäß § 565a Abs. 3 BGB a.F. bei Mietverhältnissen zum nur vorübergehenden Gebrauch und bei möbliertem Wohnraum, der nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist (vgl. Prütting et al aaO Rn 18). Diese Situation lag bei Ihnen aber m.E. nicht vor. Die Ausnahmen sind nunmher auch entfallen.

Auch gilt § 572 BGB mangels Verweis in § 578 BGB nicht bei der Geschäftsraummiete (vgl. Prütting et al aaO Rn 18a). Bei Ihnen dürfte es aber nicht um Geschäftsraummiete gehen.

MfG
RA Winkelmann

Bewertung des Fragestellers 25.10.2013 | 12:25

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