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Sind beide Mietverträge gültig für beide Mietparteien, obwohl in jedem Mietvertrag nur ein Vermieter

| 02.04.2012 10:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ein Herr und eine Dame, die nicht verheiratet sind, jedoch eine Lebensgemeinschaft bilden, werden mein Zweifamilienhaus kaufen; Notartermin ist übermorgen.
Beide Käufer werden zu je 1/2 Eigentümer des Zweifamilienhauses werden.
Beide zukünftige Eigentümer sind sehr daran interessiert, dass ich hier in meiner Wohnung als Mieterin bleibe; sie haben mir einen auf mindestens 1o Jahre abgeschlossenen Mietvertrag angeboten, den ich gestern auch unterschrieben habe.
In meinem Mietvertrag ist nur der neue Miteigentümer erwähnt, nicht jedoch seine Lebenspartnerin, obwohl sie ja zur Hälfte Miteigentümerin des Zweifamilienhauses wird.

Meine bisherigen Mieter (der zweiten Wohnung) haben ebenfalls gestern einen neuen Mietvertrag erhalten und unterschrieben; in diesem Mietvertrag ist andererseits nur die neue Miteigentümerin als Vermieterin genannt.

Das Zweifamilienhaus wird nicht aufgeteilt in Wohnungseigentum.

Auf meine Frage, weshalb denn in den Mietverträgen immer nur eine Partei als Vermieter(in) genannt ist, teilten sie mir mit, dass dies steuerliche Hintergründe hat.


Meine Frage ist:
Sind beide Mietverträge gültig für beide Mietparteien, obwohl in jedem Mietvertrag nur ein Vermieter (bzw. im anderen Fall eine Vermieterin) benannt ist, aber beide vermietende Personen Hauseigentümer zu je 1/2 sind?

Wenn beide Personen Hauseigentümer zu je 1/2 werden, müssten meiner Ansicht nach auch beide Personen in jedem Mietvertrag als Vermieter genannt werden.

Wird jedoch immer nur einer der beiden Hauseigentümer als Vermieter benannt, wie es bei uns der Fall ist:
Ist der jeweilige Mietvertrag dann unbegrenzt und automatisch auch für den anderen, hälftigen Hauseigentümer bindend, auch wenn das Haus nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt wird?

Ich wäre Ihnen sehr dankbar für schnelle Rückantwort (wg. Notartermin, für den beide Mietverträge Grundlage sind).

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Bei Miteigentümern wird nur derjenige Vertragspartner und somit Vermieter, der den Mietvertrag abschließt. In Ihrem Fall wäre nur der Lebensgefährte Vermieter mit allen Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag. So könnte nur der Lebensgefährte die Miete einfordern, den Vertrag kündigen usw. Auf der anderen Seite könnten Sie Ihre Rechte nur gegenüber dem Lebensgefährten geltend machen, wie Instandsetzung oder Herrichtung, Schadensersatz usw. Von der Lebensgefährtin können Sie dies nicht verlangen.

Problematischer ist aber die Tatsache, dass Sie rechtlich betrachtet gegenüber der Lebensgefährtin kein Recht zum Besitz hätten, da der Mietvertrag ihr gegenüber ein solches Recht nicht schafft. So könnte die Lebensgefährtin theoretisch trotz wirksamen Mietvertrages nach § 985 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Herausgabe der Mietsache verlangen. Rein mietrechtlich würde sich der Verlust der Mietsache nicht verhindern lassen.

Die Gerichte haben jedoch für diesen Fall Schutzmöglichkeiten für den Mieter entwickelt. So soll sich der Miteigentümer nicht darauf berufen können, dass der Mietvertrag nur von einem Miteigentümer abgeschlossen worden ist, wenn er dem Vertragsabschluss zugestimmt hatte.

Laut Ihrer Schilderung ist das vorliegend der Fall. Jedoch rate ich Ihnen dringend, zu Beweiszwecken eine schriftliche Zustimmungserklärung von der Lebensgefährtin zu fordern.

Zusammenfassend lässt sich also festhalten, dass die Mietverträge rechtswirksam sind, da es hierfür nicht auf die Eigentümerstellung des Vermieters ankommt. Der Vertrag ist aber für den jeweils anderen Miteigentümer nicht automatisch und begrenzt bindend. Ob im Streitfalle das dann zuständige Gericht den eben dargestellten entwickelten Schutzmöglichkeiten für den Mieter folgt, ist nicht sicher, da diese für das Gericht keineswegs bindend sind.

Zwar ist dieses Risiko eher als gering einzustufen, jedoch würde eine Aufnahme des anderen Miteigentümers im Streitfall viel Ärger und Mühe ersparen.

Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Sollten noch Unklarheiten bestehen, stehe ich Ihnen gerne für die Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Jonas Salama
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.04.2012 | 13:06

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Salama,

aufgrund Ihrer obigen Ausführungen werde ich vor oder im Notar-Termin eine schriftliche Zustimmungserklärung der zukünftigen Haus-Mitbesitzerin einholen.

Jedoch interessiert mich noch:
Ist eine solche, von ihr unterschriebene Zustimmungserklärung, rechtlich absolut genau so hieb- und stichfest, als wenn sie im Mietvertrag als Mitvermieterin genannt werden würde?

Inzwischen habe ich folgende Erklärung vorbereitet:
Den im Betreff genannten Mietvertrag habe ich vorab zusammen mit meinem Lebensgefährten, Herrn X erarbeitet.
Bei den Erörterungen und Ergänzungen dieses Mietvertrages am o1.o4. war ich ununterbrochen anwesend.
Ich erkläre mich mit diesem Mietvertrag zwischen meinem Lebensgefährten, Herrn X, und Frau Y vollinhaltlich einverstanden und anerkenne die hierin getroffenen Vereinbarungen und Sondervereinbarungen.
Weiterhin versichere ich, dass ich aus dem geschlossenen Mietvertrag prinzipiell keinerlei Rechte herleite.

Ich bitte nochmals um Ihre eingehende Rückantwort.
Vielen Dank vorab.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.04.2012 | 14:15

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Nein, eine Zustimmungserklärung soll lediglich verhindern, dass die Lebensgefährtin die Herausgabe der Mietsache von Ihnen verlangen kann. Eine Garantie für die Verhinderung gibt es jedoch nicht.

Sicherer wäre für Sie in jedem Fall den anderen Miteigentümer in den Vertrag aufzunehmen.

Denn auch mit Zustimmung der anderen Miteigentümerin wäre diese nicht Vertragspartnerin, so dass die Lebensgefährtin nicht bezüglich gegebenenfalls erforderlicher Instandsetzungen des Mietobjekts oder Schadensersatzansprüchen von Ihnen belangt werden könnte.

Sollten Sie sich dennoch mit lediglich einer Zustimmung der Lebensgefährtin zufrieden geben, wäre die von Ihnen verfasste Erklärung in jedem Fall ausreichend.

Da die Lebensgefährtin weder Rechte noch Pflichten aus dem ohne sie geschlossenen Mietvertrag herleiten kann, ist der letzte Satz jedoch überflüssig. Besser wäre, wenn sie versichern würde, "aus Ihrer (Mit-)Eigentümerstellung keinerlei dem zw. X und Y geschlossenen Mietvertrag vom 01.April 2012 entgegenstehende Rechte geltend zu machen, insbesondere nicht die Herausgabe der Mietsache zu verlangen."

Mit freundlichen Grüßen

Jonas Salama
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.04.2012 | 06:01

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"Da der Mietvertrag bereits geschlossen ist und noch ein Notarvertrag folgt, war die schnelle Bearbeitung meiner Anfrage (mit Nachfrage) sehr wichtig. Die genauen rechtlichen Ausführungen haben mir in Bezug auf die Vorbereitung des Notartermins sehr weitergeholfen."
Stellungnahme vom Anwalt: