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Sind bei Auszug Schönheitsreparaturen zu erbringen?


28.09.2007 08:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Im Jahre 1984 mieteten wir eine Genossenschaftswohnung in einem Haus aus den 1920er Jahren an. In dem in unseren Unterlagen befindlichen Angebotsschreiben wurden wir sinngemäß darauf hingewiesen, dass sich die von der Genossenschaft angebotenen Wohnungen aufgrund unterlassener Schönheitsreparaturen der Vormieter möglicherweise in einem abgewohnten Zustand unvorteilhaft präsentieren, sich ein finanzieller Aufwand für die Durchführung der beim Einzug erforderlichen Schönheitsreparaturen jedoch in Anbetracht der allgemein günstigen Nutzungsgebühren der Genossenschaft bald amortisiert.

Die Zustandsbeschreibung in dem Angebotsschreiben war untertrieben, denn es stellte sich heraus, dass sich die Wohnung in einem nicht bewohnbaren Zustand befand und ein erheblicher finanzieller und zeitlicher Aufwand nicht nur für Schönheitsreparaturen, sondern auch für umfangreiche Instandsetzungsarbeiten erforderlich war.
Neben den vom Vormieter seit etlichen Jahren unterlassenen üblichen Schönheitsreparaturen waren
-sämtliche Sanitär- sowie Kücheneinrichtungen verwahrlost und unbrauchbar
-die Fliesen im Bad stark beschädigt
-die Holz- und Parkettböden stark abgenutzt bzw. beschädigt
-die Decken teilweise mit Plastikverspannungen versehen, die große durch den Jahre zuvor erfolgten U-Bahnbau unter dem Hausaufgetretene Risse verdeckten
-Elektroleitungen und Steckdosen überwiegend über Putz verlegt.

Trotz dieser erheblichen Mängel entschlossen wir uns aufgrund unserer damaligen unzureichenden Wohnsituation zur Anmietung der Wohnung. Während eines Zeitraums von mehr als 2 Monaten, in dem wir die Wohnung nicht zu Wohnzwecken nutzen konnten, wurden von uns ohne einen finanziellen Ausgleich durch die Genossenschaft –aber in Absprache und im Einvernehmen- neben den erforderlichen Schönheitsreparaturen folgende Maßnahmen zur Bewohnbarkeit der Wohnung durchgeführt:
-Einbau neuer Sanitäreinrichtungen und Armaturen mit entsprechenden Fliesenarbeiten bis zur Decke
-Entfernung der Plastikverspannungen von den Decken und Bereinigung der Rissbildungen
-Unterputzlegung der Elektroleitungen und Steckdosen sowie Einbau
zusätzlicher notwendiger Steckdosen
-Einbau von Holzdecken in Küche, Bad, Toilette, Kammer und Flur
insbesondere wegen der starken Rissbildungen in den Decken und
im Hinblick auf bessere Energieeffizienz
-Verlegung von Teppichböden und PVC auf den stark abgenutzten Parkettböden bzw. für extrem beschädigte Holzböden von der Genossenschaft ersatzweise verlegten Spanplattenböden.
-die durch den schlechten Zustand, der weder streichen noch tapezieren ermöglichte, erforderlich gewordene Neuverputzung der
Küchenwände.

Zu bemerken ist, dass es zwar für vorstehenden Sachverhalt Zeugen und Rechnungsbelege gibt, jedoch weder ein Protokoll über den ursprünglichen Zustand der Wohnung bei der Übergabe noch für die von uns durchgeführten Renovierungen erstellt wurde. Es wurde auch nicht festgelegt, welche der von uns durchgeführten Veränderungen des ursprünglichen Zustands beim Auszug rückgängig gemacht werden müssen. Der Nutzungsvertrag verweist lediglich auf die Wohnungsbeschreibung und die Übergabeverhandlungen als Bestandteil des Vertrages. Lt. Vertrag sollten uns diese Unterlagen bei der Wohnungsübergabe ausgehändigt werden, was aber nie geschehen ist.

In einem anlässlich einer Wohnungsbegehung erstellten Abnahmeprotokoll vom Juni diesen Jahres sind jedoch die durchgeführten Veränderungen als Bestandteil der Wohnung (insbesondere Holzdecken, Teppichböden, Reibeputz in der Küche, Fliesen im Bad in Deckenhöhe) aufgeführt, wobei der Zustand aller Räume allgemein als in Ordnung befunden wurde. Lediglich Kochgerät und Spülbecken sind als Mietereigentum deklariert. Ein Hinweis auf die Entfernung einzelner Bestandteile bei Rückgabe der Wohnung wurde nicht protokolliert.

Nachdem wir nun zum Ende des Jahres den Nutzungsvertrag kündigen wäre es für uns wichtig bereits im Vorfeld abzuklären welche Verpflichtungen unsererseits für eine vertragsgemäße Übergabe überhaupt erfüllt werden müssen.

Grundsätzlich sieht der Standardnutzungsvertrag vor, dass die Wohnung in vollständig geräumten und sauberem Zustand übergeben werden muss und bei vorgenommenen Veränderungen der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen ist.

Für während der Dauer des Vertrages durchzuführende Schönheitsreparaturen sind Fristen vorgesehen, die spätestens nach Ablauf von festgelegten üblichen Zeiträumen auszuführen sind. Von dieser Verpflichtung kann in Ausnahmefällen auf Antrag abgewichen werden, wenn der Zustand der Wohnung es zulässt oder die Genossenschaft es für erforderlich hält. Es dürfte sich hier um eine grundsätzlich wirksame Klausel handeln, es fehlt jedoch ein Hinweis über den Beginn der Fristen.

Außerdem sieht der Nutzungsvertrag vor, dass falls bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses die Fristen (einschl. Bedarfsregelung) für die Durchführung von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind ein Kostenanteil entsprechend der seit den seit der letzten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträume zu leisten ist, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung der Kosten werden die Kosten einer umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt. Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen. Soweit die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchgeführt werden, entfällt der Kostenanteil.

Aufgrund dieser Vertragsbedingungen stellen sich unter Berücksichtigung des vorstehenden Sachverhalts und der Wahrscheinlichkeit, dass nach unserem Auszug in der Wohnung umfangreiche Renovierungs- und Wertverbesserungsmaßnahmen zur Erzielung einer höheren Nutzungsgebühr durchgeführt werden, nun folgende Fragen:

Sind beim Auszug Schönheitsreparaturen zu erbringen oder ein anteiliger Kostenbeitrag zu leisten, obwohl

-die Wohnung unrenoviert übernommen,
-kein Ausgleich für unterlassene Schönheitsreparaturen durch den Vormieter geleistet wurde
-die Übernahme der Schönheitsreparaturen beim Einzug Voraussetzung für das Zustandekommen des Vertrages war
-die Klausel für die Schönheitsreparaturen auch auf den Bedarf abgestimmt ist und somit bereits beim Einzug auch aus dem Vertrag eine Verpflichtung unsererseits zur Durchführung der notwendigen Schönheitsreparaturen bestand
-die Regelung für den Kostenanteil widersprüchliche Aussagen trifft, indem sie zum einen auch auf den Bedarf ausgerichtet ist und zum anderen aber für die Berechnung des Kostenanteils das Verhältnis zwischen den vollen Fristen und den seit Ausführung
der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen vorsieht und
-umfangreiche Renovierungs- und Wertverbesserungsmaßnahmen durch die Genossenschaft nach unserem Auszug zu erwarten sind?


Besteht eine Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ?

Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich.




28.09.2007 | 09:49

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

unterstellt, die Schönheitsreparaturklausel ist wirksam (was nach Ihrer Schilderung so aussieht, dazu müsste ich jedoch den Mietvertrag vorliegen haben):

1.Sie haben offenbar mit der Genossenschaft nach Anmietung der Wohnung eine Vereinbarung über Reparaturen getroffen, die Sie auf eigene Kosten durchführen sollten, um die Wohnung überhaupt bewohnbar zu machen. Ist diese Vereinbarung tatsächlich „individuell“ zwischen Ihnen und der Vermieterin erfolgt, ist die Übernahme der Anfangsrenovierung wirksam vereinbart worden. Stand die Verpflichtung dagegen im Mietvertrag „formularmäßig“, wäre die Vereinbarung unwirksam gewesen, OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13-09-1991 - 4 U 201/90 ).
2.Möglich ist aber die Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenovierten Wohnung, wenn die üblichen Renovierungsfristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, BGH, NJW 98, 3114. Als unwirksam werden dabei Klauseln angesehen, die nach starrem Fristenplan (Häublein, ZMR 00, 139), oder ohne Fristenplan (LG Aachen NJW-RR 92, 1485) zur Schönheitsrepartur „nach Bedarf“ oder nach einem „fingierten Bedarf“ verpflichten, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war (Stgt WuM 89, 121). Wird eine Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand vermietet, ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (st. Rspr.; Senat, BGHZ 101, 253; 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III d) und es sich nicht um einen "starren" Fristenplan handelt (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2), BGH, 09.03.2005, Az. VIII ZR 17/04.
3.Nach Ihrer Schilderung gibt es keine Regelung für den Beginn der Fristen, was dafür sprechen würde, dass die Übernahme von laufenden Schönheitsreparaturen in Ihrem Fall unwirksam war. Um hier eine konkrete Aussage machen zu können, müssten Sie im Rahmen eines Mandates den Mietvertrag vorlegen und die übrigen Unterlagen, soweit vorhandne.
4.Ist die Klausel tatsächlich unwirksam, müssten Sie keine Renovierungsmaßnahmen bei Auszug durchführen. Jedoch müssten Sie die Wohnung in dem Zustand, in dem Sie sie übernommen haben, hinterlassen, also die Einbauten „rückbauen“. Sie haben mitgeteilt, dass ein Großteil der Arbeiten im Juni diesen Jahres bei einer Begehung als „Bestandteile der Wohnung“ ausgewiesen wurden. Zwar ist das nur ein Beweismittel, das mit Hilfe anderer Beweise entkräftet werden kann. Jedoch könnte man das so auslegen, dass die Arbeiten als für die Vermieterin durchgeführt anzusehen sind, und Sie somit nicht rückbauen müssen (und dann gegebenenfalls nicht dürfen).

Diese Einschätzung beruht auf Ihrer Schilderung. Für eine weitere Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Sie sollten jedoch auf jedenfall entweder unsere Kanzlei oder einen Kollegen mit der Prüfung des Sachverhaltes beauftragen.


Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
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80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


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