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Sind Fallstricke i Notarvertrag?

20.03.2011 22:18 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Ist folgender Notarvertrag für mich ungünstig gestaltet, (es liegt ein Bad- und ein Kellerschaden vor) beherbergt er Fallstricke? Nach dem geplanten Verkauf einer Wohnung möchte ich keine böse Überraschung erleben, hatte das Apartment geerbt und möchte spätere Schadensforderungen/Rückabwicklungen ausschließen. Ich weiß nicht, was sich hinter den Holzdecken verbirgt oder ob die Bausubstanz gut ist (Altbau Bj. 1908). Die Kaufinteressenten haben die Wohnung besichtigt, ich habe auf alle Mängel hingewiesen, diese erläutert und gezeigt.

Kaufvertrag (Wohnungs- und Teileigentum)
Heute, den........
erschienen gleichzeitig vor mir, ……………………….,
Notar in München, mit der Geschäftsstelle in München, Strasse:

1. Herr …………geboren am…………., München, Straße,
nach Angabe ledig,
ausgewiesen durch amtlichen Lichtbildausweis,

2. Herr …………. , geboren am ……………… und dessen Ehefrau …………………. , geboren am ………………… München, Straße,
nach Angabe im gesetzlichen Güterstand lebend,
persönlich bekannt.

Der Grundbuchinhalt wurde festgestellt.
Die Erschienenen erklären zur Beurkundung:
Entwurf vom 18.03.2011
- 2 -
I.
Grundbuchstand
Im Grundbuch des Amtsgerichts München für
Isar-Vorstadt Blatt 1234
ist bei dem dort vorgetragenen Wohnungs- und Teileigentum der
Gemarkung Isar-Vorstadt
37,500/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück
Fl.Nr. 1234 Straße ,
Wohnhaus, Nebengebäude, Hofraum, zu 620 m²,
verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung und Keller Nr. 11 laut Aufteilungsplan,

als Eigentümer eingetragen:
Herr …………., geb. am …………….

Der Wohnungseigentümer bedarf zur Veräußerung keiner Zustimmung des Verwalters.

Der Grundbesitz ist laut Grundbuch wie folgt belastet:
In Abteilung II:
keine Rechte;

in Abteilung III:
€ 18.000,-- Grundschuld ohne Brief für Bausparkasse …………………
Aktiengesellschaft - Bausparkasse der .....Bank,
- 3 -
II.
Verkauf
Herr …………………
-im folgenden "der Verkäufer" genannt-
verkauft hiermit an
Herrn ……………………….. und Frau ………………………..
-im folgenden "der Käufer" genannt-
zum Miteigentum zu gleichen Teilen
den in Abschnitt I bezeichneten Grundbesitz mit allen Rechten und Pflichten
samt etwaigem Zubehör sowie folgende Einrichtungsgegenstände - mitverkauftes
Inventar - :
Kücheneinrichtung samt Elektrogroßgeräten, Gasthermenverkleidung,
Schrank im Gang
-im Folgenden "Kaufgegenstand" genannt-.

Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf das Eigentum an dem verkauften
Grundbesitz bewilligen die Beteiligten, eine
Vormerkung
im Grundbuch zugunsten des Käufers einzutragen, bei mehreren Käufern im
oben angegebenen Anteils- oder Gemeinschaftsverhältnis. Der Käufer bewilligt,
diese Vormerkung mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu löschen,
wenn zwischenzeitlich nichts eingetragen worden ist, was Rang nach
der Vormerkung hat.

Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang auf den Käufer einig, bei
mehreren Käufern im oben angegebenen Anteils- oder
Gemeinschaftsverhältnis.
Diese unbedingte Einigung enthält keine Eintragungsbewilligung und keinen
Eintragungsantrag.

Die Beteiligten erteilen für sich und ihre Erben dem beurkundenden Notar,
seinem Vertreter oder Nachfolger über § 15 GBO hinaus unwiderrufliche und
- 4 -
unbedingte Vollmacht, die Eintragungsbewilligung zum Grundbuch wegen
des Eigentumsüberganges abzugeben.
Der Notar darf dies im Innenverhältnis erst tun, wenn der Kaufpreis bezahlt
ist.
III.
Kaufpreis
1. Kaufpreisbetrag
Der Kaufpreis beträgt € 120.000,00
-Euro einhundertsechzigtausend-.

Vom Kaufpreis werden folgende Beträge ausgeschieden:
1) € 8.000,-- auf das mitverkaufte Inventar
2) € 5.932,81 auf die anteilige Instandhaltungsrücklage zum .........(Datum).
2. Kaufpreisausweisung
Grundvoraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises sind:

1) Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch im
Rang nach den in Abschnitt I genannten Belastungen und etwa mit Zustimmung
des Käufers bestellten Belastungen;

2) Vorliegen sämtlicher Löschungsunterlagen beim Notar für die der Auflassungsvormerkung
im Rang vorgehenden und zur vertragsgemäßen
Lastenfreistellung erforderlichen Belastungen, vorausgesetzt, daß die
Auflagen der Gläubiger aus dem Kaufpreis erfüllt werden können;

3) Schreiben des Notars, dass die vorstehenden Voraussetzungen eingetreten
sind.

- 5 -
Nach Eintritt der Grundvoraussetzungen ist der gesamte Kaufpreis innerhalb
14 Tagen, gerechnet ab dem Datum des vorgenannten Schreibens des Notars,
zur Zahlung fällig, nicht jedoch vor 4 Tagen nach Räumung des
Kaufgegenstandes.
Vereinbarungsgemäß muss der Kaufpreis innerhalb dieser Frist auf dem Konto
des Verkäufers -auch Darlehenskonten- gutgeschrieben sein.

Der Notar hat dem Käufer und dem Verkäufer den Eintritt der Grundvoraussetzungen
zu bestätigen.

Der Verkäufer tritt den Kaufpreis entsprechend den zur Lastenfreistellung
gemachten Auflagen an den betreffenden Gläubiger ab und weist den Käufer
unwiderruflich an, den Kaufpreis bei Fälligkeit entsprechend den Auflagen auf
die von den Gläubigern genannten Konten zu bezahlen.

Der Verkäufer tritt schon heute -aufschiebend bedingt durch die Bezahlung
des Kaufpreises- sämtliche ihm zustehenden Rechte und Ansprüche hinsichtlich
der zu beseitigenden Belastungen an den Käufer ab, der diese Abtretungen
annimmt.

Der verbleibende Kaufpreisrest ist zu überweisen auf das Konto des Verkäufers
bei der ……….. Bank,
Konto-Nr.: …………….
Bankleitzahl: …………….
3. Zahlungsverzug
Der Notar hat auf Folgendes hingewiesen:
Verzug tritt auch ohne Mahnung mit Ablauf der angegebenen Frist ein. Ab
diesem Zeitpunkt ist der Kaufpreis mit einem Verzugszins für das Jahr von
fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Der Zinssatz wird
gesetzlich zum 01.01. und 01.07. eines jeden Jahres angepasst und von der
Deutschen Bundesbank bekannt gegeben.
- 6 -

Ein weiterer Verzugsschaden bleibt unberührt.

Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer, die zu seinen Gunsten eingetragene
Auflassungsvormerkung im Grundbuch zur Löschung zu bewilligen. Von
dieser Vollmacht kann nur vor dem beurkundenden Notar oder dessen amtlich
bestelltem Vertreter oder Nachfolger im Amt Gebrauch gemacht werden.

Der vorstehend genannte Notar wird unwiderruflich angewiesen, eine derartige
Löschungsbewilligung nur zu beglaubigen oder zu beurkunden und dem
Grundbuchamt zum Vollzug vorzulegen, wenn
1) der Kaufpreis nach Mitteilung des Verkäufers nicht binnen vier Wochen
nach Eintritt der Fälligkeit bezahlt ist und
2) dem Käufer die Löschungsabsicht vom beurkundenden Notar durch
eingeschriebenen Brief an die in dieser Urkunde genannte Adresse mit
einer weiteren Frist von zwei Wochen angezeigt wurde und
3) der Käufer der Löschung mit Gründen nicht widersprochen hat.

Der Notar ist nicht verpflichtet von der Vollmacht Gebrauch zu machen.

Der Notar weist ausdrücklich darauf hin, dass die Löschung der Auflassungsvormerkung
nicht die Vertragsbeziehung beendet.
4. Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Wegen der Kaufpreiszahlungsverpflichtung samt Zinsen ab heute -
vollstreckungsrechtlicher Zinsbeginn- unterwirft sich der Käufer -mehrere als
Gesamtschuldner- der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.

Der Notar kann die Vollstreckungsklausel nach Eintritt der Grundvoraussetzungen
ohne weitere Nachweise erteilen; die Beweislast in einem gerichtlichen
Verfahren wird dadurch nicht beeinflusst.
- 7 -
IV.
Wirtschaftlicher Übergang
Besitz, Nutzungen, Lasten, die Verkehrssicherungspflicht und die Gefahr gehen
auf den Käufer über ab vollständiger Kaufpreiszahlung.
V.
Erschließung
Sämtliche einmaligen öffentlichen Lasten, wie Erschließungsbeiträge und
-kosten, Kommunalabgaben und dergleichen für Anlagen, Einrichtungen und
Maßnahmen, die bis heute hergestellt oder durchgeführt sind, hat der Verkäufer
zu tragen; die ab heute hergestellt oder durchgeführt werden, hat der Käufer
zu tragen.
VI.
Belastungen
Der Verkäufer hat alle Belastungen, die der Käufer in dieser Urkunde nicht
ausdrücklich übernommen hat, auf seine Kosten zu beseitigen. Den dazu nötigen
Löschungen und Pfandfreigaben stimmen die Beteiligten zu und bewilligen
deren Vollzug im Grundbuch.
- 8 -
VII.
Sachmängel
Der Verkäufer haftet nicht für irgendwelche Sachmängel oder Flächenmaße
sowie nicht für Immissionsgefahren, schädliche Bodenverunreinigungen und
Altlasten.

Der Kaufgegenstand wird verkauft, wie er liegt und steht. Der Verkäufer erklärt,
dass ihm unsichtbare Mängel nicht bekannt sind, ebenso keine Immissionsgefahren,
keine schädlichen Bodenverunreinigungen und Altlasten.

Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand
werden hiermit ausgeschlossen.

Der Verkäufer garantiert dem Käufer keinerlei Eigenschaften des Kaufgegenstandes.
Der Verkäufer steht jedoch dafür ein, daß bei Besitzübergang
die technischen Einrichtungen und Anlagen funktionsfähig sind.

Ein bestimmter tatsächlicher oder rechtlicher Zustand des Kaufgegenstandes
oder die Möglichkeit, den Kaufgegenstand etwa zu bestimmten Zwecken zu
verwenden, sind weder Vertragsinhalt noch Geschäftsgrundlage.

Von vorstehender Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für
Vorsatz oder Arglist.
VIII.
Nutzungsverhältnisse
Der Kaufgegenstand ist nach Angabe des Verkäufers weder vermietet noch
verpachtet.
- 9 -
Der Kaufgegenstand wird nach Angabe vom Verkäufer bewohnt. Der Verkäufer
verpflichtet sich im Rahmen einer vertraglichen Hauptpflicht zur vertragsgemäßen
Räumung des Vertragsgegenstandes bis zum Ablauf des [???:».
Wegen dieser Räumungsverpflichtung unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Der Notar ist berechtigt, die
vollstreckbare Ausfertigung jederzeit auf Antrag nach Ablauf des vorgenannten
Räumungstermins zu erteilen.
Die Beweislast in einem gerichtlichen Verfahren wird dadurch nicht beeinflusst.

IX.
Weitere Bestimmungen
1) Alle Bewilligungen und Anträge in dieser Urkunde können im Grundbuch
getrennt vollzogen werden.

2) Zustimmungen zu dieser Urkunde sind mit ihrem Eingang beim amtierenden
Notar oder seinem Vertreter wirksam.

3) Verpflichten sich in dieser Urkunde mehrere Personen, so haften sie als
Gesamtschuldner.

4) Eine Abtretung und Verpfändung sämtlicher Ansprüche des Käufers aus
diesem Kaufvertrag ist vor Bezahlung des gesamten Kaufpreises nur mit
Zustimmung des Verkäufers zulässig.

5) Die Notar- und Grundbuchkosten, die Kosten nötiger Genehmigungen
und Bescheinigungen, die Katasterfortführungsgebühren und die
Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.

Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer.

- 10 -
6) Der Anspruch auf Übergabe und Übereignung des Grundbesitzes unterliegt
ebenso einer dreißigjährigen Verjährung wie der Anspruch auf Zahlung
des Kaufpreises. Der gesetzliche Verjährungsbeginn bleibt unberührt.
Die Verjährung von Mängelansprüchen und -rechten wird hiervon
nicht erfasst.

7) Von dieser Urkunde erhalten
beglaubigte Abschriften:
der Verkäufer,
der Käufer,
das Grundbuchamt,

unbeglaubigte Abschriften:
der Käufer,
der Gutachterausschuss,
die Grunderwerbsteuerstelle,
der Finanzierungsgläubiger,
die eingetragenen Gläubiger auf Verlangen.

8) Die Unwirksamkeit von Einzelbestimmungen berührt die Wirksamkeit
der Urkunde im übrigen nicht.
X.
Hinweise, Vollzugsaufträge
Die Beteiligten wurden insbesondere hingewiesen:

1) auf den Zeitpunkt des Eigentumsüberganges, die Grunderwerbsteuerpflicht
und die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung;

2) auf die objektgebundene Haftung für private und öffentliche Lasten, die
nicht vom Besitzwechsel abhängt; für öffentliche Lasten ist unbeschadet
- 11 -
der Regelung in Abschnitt V. derjenige beitragspflichtig, der im Zeitpunkt
der Zustellung des Bescheides Eigentümer des Kaufgegenstandes ist;

3) darauf, dass beide Vertragsteile für Kosten und Verkehrsteuern gesamtschuldnerisch
haften;

4) darauf, dass alle Vertragsabreden in dieser Urkunde richtig und vollständig
aufgenommen sein müssen, da diese Urkunde sonst nichtig
sein kann und sich auch strafrechtliche Folgen, etwa wegen Steuerverkürzung
ergeben können;

5) auf die Risiken von Kaufpreiszahlungen vor Eintragung der Vormerkung,
Vorliegen etwa erforderlicher Genehmigungen und Erklärungen über
gesetzliche Vorkaufsrechte sowie vor Lastenfreistellung und auf die Gefahren
der sofortigen Erklärung der Auflassung durch den Verkäufer;

6) auf die Bestimmungen des § 23 EStG, wonach die Veräußerung von
Grundbesitz einkommensteuerpflichtig sein kann;

7) darauf, dass der Käufer möglicherweise für die Bezahlung von rückständigen
Bewirtschaftungskosten haftet;

8) auf die Haftungsbestimmungen nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz.

Die Beteiligten beauftragen den Notar, die Erklärungen, Zustimmungen, Genehmigungen
oder Negativzeugnisse einzuholen, die zu diesem Vertrag, seinem
Vollzug und zur Freistellung von Belastungen erforderlich sind.
- 12 -
XI.
Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer
Der Käufer tritt ab Übergang von Nutzungen und Lasten in das Gemeinschaftsverhältnis
der Eigentümer der Wohnanlage untereinander ein, insbesondere
in die Bestimmungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
und in den bestehenden Verwaltervertrag. Fällt dieser Übergang in einen
laufenden Abrechnungszeitraum der Gemeinschaft, so haben sich Verkäufer
und Käufer zeitanteilig in Geld untereinander auszugleichen, soweit
nicht der Verwalter eine Abrechnung zum Stichtag vornimmt. Einmalige Leistungen
an die Eigentümergemeinschaft, wie Umlagen und dergleichen, hat
jeder Vertragsteil insoweit zu tragen, als sie während der Zeit zu entrichten
sind, in der ihn die Lasten treffen.

Alle etwaigen Rechte an dem Gemeinschaftsvermögen, wie Instandhaltungsrücklagen,
Gemeinschaftskonten und dergleichen gehen kraft Gesetzes
auf den Käufer über. Der Gegenwert ist im Kaufpreis enthalten.

Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer eine Abschrift der Teilungserklärung
mit Gemeinschaftsordnung zu übergeben.

Der Verkäufer versichert, dass er mit den laufenden Zahlungen für die Bewirtschaftungskosten
nicht in Rückstand ist und dass keine Sonderumlagen
durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen worden sind.

Im Fall der Weiterveräußerung hat der Käufer Sonderrechtsnachfolger in vorstehende
Verpflichtung mit Weiterübertragungsverpflichtung eintreten zu lassen.

- 13 -
XII.
Kaufpreisfinanzierung
Der Verkäufer wird Grundpfandrechte mitbestellen, die der Käufer benötigt,
um den Kaufpreis zu finanzieren. Eine persönliche Haftung hat der Verkäufer
dabei nicht zu übernehmen.

Für diese Grundpfandrechte gilt:
1) Sie erhalten Rang im Grundbuch vor Vormerkungen des Käufers nach
Abschnitt II.; es wird bewilligt, dieses Rangverhältnis im Grundbuch einzutragen;

2) solange der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist, sichern sie nur Darlehensbeträge,
die auf den Kaufpreis ausbezahlt werden, nicht aber
Schuldzinsen des Käufers; etwaige Zweckbestimmungserklärungen gelten
in diesem Sinn; sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, gelten
nur noch die Zweckbestimmungserklärungen des Käufers;
3) solange der Käufer noch nicht Eigentümer ist, kann nur die Löschung
der Grundpfandrechte verlangt werden; andere Rückgewähransprüche
sind solange ausgeschlossen;
4) alle Rückgewähransprüche wegen dieser Grundpfandrechte werden
hiermit auf den Käufer übertragen; dies wird wirksam, sobald der Käufer
Eigentümer des verkauften Grundbesitzes wird;
5) der Käufer tritt hiermit die Ansprüche auf Auszahlung der Kredite, die
durch diese Grundpfandrechte gesichert werden, zahlungshalber auf
den Kaufpreis ab; ist der Kaufpreis an Dritte abgetreten, kann auch der
Verkäufer verlangen, dass an die Abtretungsempfänger gezahlt wird;
werden die Kredite zwischenfinanziert, bezieht sich diese Abtretung nur
auf die Zwischenkredite.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Es sind keine Fallstricke vorhanden. Das größte Problem wäre, dass Sie in dem Vertrag erklären, dass Ihnen versteckte Mängel nicht bekannt sind, obwohl Sie nach eigenen Aussagen nicht wissen, was sich hinter den Holzdecken verbirgt oder ob die Bausubstanz gut ist. Ich würde anregen, dies so in den Vertrag aufzunehmen oder anders nachweisbar gegenüber dem Käufer zu erklären.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 21.03.2011 | 00:10

Hätte der Vertrag zu meinen Gunsten wesentlich besser gestaltet sein können, bezw. ist der Vertrag eher Käuferfreundlich gehalten?
Ich bin unbedarfter Laie, für mich ist vieles ziemlich unverständlich gefasst/geschrieben und ich bin skeptisch, da der den Notar vom Käufer rausgesucht und beauftragt wurde. Ich möchte verkaufen und danach auch meine Ruhe haben und mich nicht danach evtl. damit noch rumärgern müssen.
In München bekam ich keinen „kurzfristigen" Termin zur Vertragsprüfung und über das Internett kam ich „frag-einen-anwalt".
Danke für Ihre prompte Hilfe und schnelle Antwort. Diese Erste Hilfe beruhigt mich doch sehr.
Noch mal herzlichen Dank und beste Grüße



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2011 | 00:18

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Vertrag hätte theoretisch wesentlich verkäuferfreundlicher gestaltet werden können, jedoch wäre dann die Zustimmung eines gutberatenen Käufers mehr als fraglich gewesen.

So ist der Vertrag bereits zu Ihren Gunsten gestaltet.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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