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Sicherungsgläubiger WEG-Wohngebäudeversicherung ohne Verwalter

| 18.11.2013 01:06 |
Preis: ***,00 € |

Versicherungsrecht, Privatversicherungsrecht


Zusammenfassung: Die Wohngebäudeversicherung umfasst bei einer Wohnungseigentumsgemeinschaft in der Regel nur die Schäden am Gemeinschafteigentum, nicht aber solche am Sondereigentum.

Wir bewohnen eine in unserem Eigentum stehende Doppelhaushälfte die nach WEG geteilt ist eobei letztlich beide Häuser dem Grunde nach Sonderigentum sind. Ein potentielles Problem ist, dass ein Leitungswasserschaden in der Nachbar-Doppelhaushälfte sehr leicht durch die Kellerwand dringen kann und somit auch eine Durchfeuchtung der anderen Doppelhaushälfte bewirkt. Um in einem solchen Fall Verischerungsanspruch zu haben ohne dass ein Verschulden vorliegt (zufließendes Wasser ist ja keine Immission, es gäbe höchstens eine Verschuldenshaftung für den mittelbar betroffenen, wenn ein technischer Mangel nachweislich nicht behoben wurde) haben wir auf Anraten eines Versicherungsvertreters als WEG versichert,. Es ist jedoch keinen Verwalter bestellt..
Damit die Beitragsschuld und insbesondere die Versicherungsleistung zugeordnet werden kann und im Schadensfalle nicht ggf. die Insolvenz des "einen VN" die Auszahlung an die andere Partei bedroht hat uns der Vertreter dann schlußendlich zwei Verträge empfohlen bei denen jeweils die WEG (beide Eigentümerehepaare haben unterzeichnet) Versicherungsnehmer ist, jedoch jeweils ein anderer Sicherungsgläubiger benannt ist.

Ist das wirklich schlüssig - mir kommen da mitloerweile Zweifel...
a) Wenn jetzt ein beidseitger Wasserschaden eintritt, der seine Ursache in einer Hälfte hat ist zwar beides mal die WEG geschädigt, aber dadurch dass zwei Teilverträge bestehen ist der Schaden in der mittelbar betroffenen Hälfte streng genommen wieder nicht gedeckt weil das Objjekt nicht als ganzes versichert ist, oder?
b) Ein Sicherungsgläubiger ist - wie mir jetzt klar wurde - typischerweise eine Bank o.ä. die eine Grundschuld eingetragen hat. Die Versicherung hat brav im Computer hinterlegt, was der Verteter ihnen in die Feder diktiert hat, wir seien Sicherungsgläubiger, bei unseren Nachbarn ist es aber noch deren Bank. Auf meine Anfrage -weil der Sicherungsgläubiger nicht aus den Unterlagen hervorgeht - direkt bei der Zentrale kamen Antworten "in unseren Unterlagen ist die Eintragung eines Realrechts in Abt 2 bzw.3 des Grundbuchs eingetragen"
Ist das alles sinnvoll, zählt am Ende wohl nur das Grundbuch? An wen zahlt die Versicherung einer WEG aus, wenn kein Verwalter bestellt ist? An die WEG-Parteien die im Grundbuch Teileigner sind sofern keine Belastungen drauf sind oder gibt es gar eine Gefahr dass diese Versicherung ungültig abgeschlossen ist
c) Wäre es da nicht sinnvoller gewesen doch nur einen Vertrag als WEG abzuschließen weil womöglich der Schaden ohnhin an die Teileigentümer bzw. an Wiederhersteller/Bauunternehen auszuszahlen ist ? Ist der eine Vertragspartner der der Versicherung dann den Gesamt-Jahresbeitrag begleicht jetzt im Vorteil oder im Nachteil, wäre da eine privatrechtliche Vereinbarung sinnvoll? Was passiert eigentlich, wenn eine Partei kündigen will?
d) Da Emailkommunikation haben, wo uns der Vertreter zu dieser Konstellation geraten hat, haftet er dann dafür, wenn es im Falle a) aufgrundseines Irrtums/fälschlichen Rechtsauffassung nicht zum vollen Schadenersatz kommt oder sogar wie in c) Vermutet der Vertrag ungültig ist?

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.

Um die von Ihnen gestellten Fragen seriös beantworten zu können, wäre es zunächst erforderlich, die geltende Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung sowie den Wohngebäudeversicherungsschein und die dazu gehörigen Bedingungen einzusehen. Grundsätzlich ist es aber so, dass die Wohngebäudeversicherung einer WEG nur die Schäden am Gemeinschaftseigentum umfasst, nicht aber am Sondereigentum. Schäden an Ihrem Sondereigentum müsste die WEG dann nur ersetzen, wenn diese die Schäden zu verantworten hätte. Insoweit hat Sie der Versicherungsvertreter richtig informiert. Nicht nachvollziehbar ist für mich, was für Verträge Sie abgeschlossen haben und ob diese sinnvoll oder gar wirksam sind. Auch kann ich ohne Prüfung der Verträge nicht sagen, was nun letztendlich versichert ist. Sollten Sie hier Zweifel haben, sollten Sie einen Anwalt vor Ort mit der Prüfung der Verträge beauftragen oder sich an die nächste Verbraucherzentrale wenden. Gerne stehe auch ich Ihnen für eine weitere Prüfung zur Verfügung.

Wenn die WEG aber eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen hat, dann haften alle Eigentümer für den Beitrag. Wenn also ein Eigentümer den vollen Beitrag zahlt, dann hat er gegen die anderen Eigentümer im Innenverhältnis einen Anspruch auf Ausgleich. Gekündigt werden kann die Versicherung entweder durch den Verwalter nach einem entsprechenden Beschluss der WEG oder nur durch alle Eigentümer gemeinsam. Möglich ist es auch, dass ein Eigentümer eine Vollmacht der anderen Eigentümer zur Kündigung erhält.


Es tut mit leid, dass ich Ihnen ohne Durchsicht der Verträge keine konkretere Antwort geben kann. Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort dennoch weitergeholfen zu haben. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2013 | 00:38

Sehr geehrte Frau Bellmann,
Ihre Grundaussage (WEG verswichert normalerweise nur Gemeinschaftseigentum) helfen einerseits etwas bei der Einordnung aber im Detail nicht wirklich weiter.

Wie geschildert hat die Gemeinschaft (EGM A+B) zwei Teilverträge für die zwei versicherten "Einfamilienhäuser" (von WEG ist keine Rede) (d.h sowohl Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ?) und ohne dass explizit die Deckung übergreifender Schadenstatbestände Ursache in Gebäude A- Schaden in Gebäude B zu benennen oder sich aufeinander beziehen und zu regeln) geschlossen in der Annahme dass so Leitungswasserschäden mit Wirkung im gesamten Doppelhausbereich versichert sind. Ganz unüblich scheint eine übergreifende Absicherung bei verwalteten WEGs aber nicht zu sein, wie folgender Link zeigt: http://haus-verwalter.de/index.php?option=com_content&view=article&id=971:wie-werden-versicherungsschaeden-am-sondereigentum-abgewickelt-was-muss-der-verwalter-tun&catid=74:dokumentationen-miet-wohnungseigentumsrecht-&Itemid=100035

Im Detail:

1.Sie konnten mir die wichtigste Frage a) nicht beantworten und verweisen mich auf eine lokalen Anwalt/Verbraucherzentrale, damit ist mir nicht wirklich geholfen: Was müßte denn in den Einzel-Versicherverträgen stehen, dass auch Gemeinschaftseigentum und die A->B Schäden in der WEG als ganzes umfasst sind?. Würden Sie die Verträge wirklich prüfen können und zu welchen Konditionen?
Übrigens: Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung weist keinerlei Gemeinschaftseigentum explizit aus sondern regelt "das ausschließliche Sondereigentum umfaßt auch alle Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen räumlich dem Sondereigetum zuzurdnen sind,[...[ also auch [..]Dach [..]Außenfassaden.

2.Die Fragen b)- d) mit Sichewrheitsgläubigern und der Haftbarmachung des Vermittlers/Versicherungsgentur sind völlig ungeklärt. Kann ich den Vertreter haftbarmachen, wenn er hier Deckung bejaht hat?

P.S: Ein anderer Anwalt hatte wohl versucht zu einer höherem Honorar ggf. umfassendere Anwort zu geben. So ist mir jetzt jedenfalls nicht geholfen und ich bin unsicher ob die Erkenntnis nicht ist dass das Geschäftsmodell des Portals wohl eher unvollständige schnelle Antworten begünstigt....

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2013 | 06:32

Sehr geehrter Fragesteller,

entschuldigen Sie bitte, dass ich noch nicht dazu gekommen bin, Ihre Nachfrage zu beantworten.

Es ist natürlich durchaus möglich, sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum über eine Gebäudeversicherung zu versichern. In Ihrem Fall scheint es ja aber so zu sein, dass es kein Gemeinschaftseigentum gibt. Dann wäre es aber auch möglich, die Doppelhaushälften als Ganzes zu versichern, denn nach den Allgemeinen Musterbedingungen für die Gebäudeversicherung gibt es auch Wohn- und Teileigentum.

Das Ziel, dass beide Doppelhaushälften bei einem Wasserschaden versichert sind, scheint in Ihrem Fall in der Tat so nicht erreicht werden zu können, wenn es sich um zwei völlig getrennte Verträge handelt. Denn versichert ist immer nur das im Versicherungsvertrag angegebene Objekt.

Hinsichtlich der Sicherungsgläubiger kann ich Ihnen keine seriöse Antwort geben, ohne die Verträge gesehen zu haben. Aber auch Sie können selbstverständlich Sicherungsgläubiger sein, wenn ein Recht von Ihnen gesichert werden soll. Von daher könnte dies durchaus eine mögliche Vertragsgestlatung sein, um Ihre Rechte zu sicher. Es bleibt dann jedoch fraglich, warum bei Ihrem Nachbarn die Bank Sicherungsgläubiger für den Versicherungsschaden ist.

Sollte der Versicherungsmakler hier einen Fehler gemacht haben und ein späterer Wasserschaden später nicht regulert werden, dann wäre es durchaus möglich, dass der Versicherungsvertreter hierfür haftet. Hierfür müssen jedoch einige Voraussetzungen erfüllt sein. Insbesondere müssten Sie diese aber auch beweisen können. Hieran scheitern leider viele Prozesse. Es wäre daher sinnvoll, die Verträge bereits jetzt dahingehend zu überprüfen, ob Ihr Ziel durch die Vertragsgestaltung erreicht ist.

Ich hoffe, dass ich Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten konnte und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Yvonne Bellmann
Rechtsanwältin


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Bewertung des Fragestellers 19.11.2013 | 20:55

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 19.11.2013 3,4/5,0
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