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Sicherheitseinbehalt nach § 650m BGB u. Gemeinschaftseigentum m. Sondernutzungsrecht

12.04.2020 14:45 |
Preis: 90,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Es handelt sich um Bauvorhaben mit mehreren Wohnungen und Außenanlagen (Hochbau). Der Bauträgervertrag wurde im Jahr 2018 nach BGB abgeschlossen. Vertragegegenstand ist Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im EG verbunden mit Sondernutzungsrecht an der Terrasse. Bezahlung nach Bauraten. Von der ersten Baurate wurden 5% als Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsgegenstandes ohne wesentliche Mängel einbehalten.

Die Herstellertermine (Bezugsfertigkeitstermin und Fertigstellungstermin im Sinne der vollständigen Fertigstellung) gemäß Bauträgervertrag wurden nicht eingehalten. Die Gehwege wurden bisher nur provisorisch gemacht. Außenanlagen: Gehwege und ebenerdige Terrasse müssen gemäß Baubeschreibung noch mit Gehwegplatten aus Beton ausgeführt werden. Die Terrasse ist noch nicht ebenerdig eingerichtet und sieht wie eine Baustelle aus.

Der Verkäufer verlangt bei Besitzübergabe Zahlung sämtlicher Bauraten (einschließlich Sicherheitseinbehalt von der ersten Baurate von 5%) bis auf die letzte Baurate, welche gemäß Bauträgervertrag erst "nach vollständiger Fertigstellung einschließlich Außenanlagen" zur Zahlung fällig ist. Sollte der Sicherheitseinbehalt noch nicht vom Bauträger verlangt werden dürfen, müsste der Käufer der Rechnung wohl widersprechen.

Bezieht sich die „rechtzeitige Herstellung des Werks" in der Formulierung betreffend Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nach § 650 m BGB ausschließlich auf das Sondereigentum (=Wohnung) oder auch auf das Gemeinschaftseigentum (mit Sondernutzungsrecht)? Mit anderen Worten: Dürfen 5% Sicherheitseinbehalt (zusätzlich zu 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung gemäß Ratenzahlungen nach § 3 MaBV) noch einbehalten werden nachdem die Wohnung bezugsfertig ist (ohne wesentliche Mängel vollständig fertiggestellt / abnahmereif), aber das Gemeinschaftseigentum (Außenanlagen wie Gehwege) sowie Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht (ebenerdige Terrasse, welche zur Wohnung im EG zugeordnet ist) noch nicht vollständig fertiggestellt worden sind?

Sehr geehrter Fragensteller,

der Sicherheitseinbehalt bezieht sich auch auf die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums. Zu bedenken ist aber, dass bei geringen Mängeln ein Anspruch auf Reduktion oder auch Austausch der Sicherheit bestehen kann. Bereits des Wortlaut des § 650 m BGB unterscheidet nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Zudem gibt es auch sachlogisch keinen Grund dafür. Denn Fertigstellung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind im Regelfall auch untrennbar miteinander verknüpft. Zumal in Ihrem Vertrag ja auch ganz offensichtlich die noch nicht erstellten Leistungen als Vertragsgegenstand vereinbart wurden.

Zu einem ähnlich gelagerten Fall LG Karlsruhe, Urteil vom 12.02.2016 - 10 O 477/15 , in dem die Klage des Auftragnehmers als Bauunternehmer auch abgewiesen wurde.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Saeger

Rückfrage vom Fragesteller 12.04.2020 | 20:21

Sehr geehrter Herr Saeger,

danke für Ihre Antwort. Ich habe einen weiteren ähnlichen Urteil gefunden: LG Düsseldorf, Urteil vom 12.05.2015 - 7 O 115/14, welcher m.E. hilfreich sein könnte.

Daraus folgt, dass der Bauträger, solange das Gemeinschaftseingentum - inkl. Außenanlagen und Terasse - nicht vollständig fertiggestellt worden ist, sowohl die "letzte Kaufpreisrate" gemäß Bauträgervertrag ("nach vollständiger Fertigstellung einschließlich Außenanlagen zur Zahlung fällig") als auch den Sicherheitseinbehalt von der esten Baurate i.H.v. 5% erst nach vollständiger Fertigsztellung des Vertragsgegenstandes verlangen darf, wobei der Sicherheitseinbahalt im Falle geringer Mangel ggf. reduziert werden kann, korrekt? Das würde bedeuten, dass bis zur vollsändigen Fertigstellung lediglich 90% des Kaufpreises (100% abzgl. 5% letzte Rate nach Ratenzahlungsplan gemäß § 3 Abs. 2 MaBV abzgl. 5% Sicherheitseinbehalt von der ersten Baurate) durch den Verkäufer abgerechtet werden dürfen.

Hier ist zu berücksichtigen, dass im Bauträgervertrag als "letzte Kaufpreisrate" ("nach vollständiger Fertigstellung einschließlich Außenanlagen fällig") - abweichend von "5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung" gemäß § 3 Abs. 2 MaBV - nur 3,5% vom Kaufpreis vereinbart wurden. Liegt damit ein Verstoß gegen Ratenzahlungsplan nach § 3 Abs. 2 MaBV zu ungunsten des Käufers vor, so dass die "letzte Kaufpreisrate" von 3,5% durch 5% zu ersetzen wäre? Ansonsten wären 91,5% des Kaufpreises bereits zur Zahlung fällig anstatt von oben erwähnten 90%.

Hier ist zu beachten, dass der Sicherungseinbehalt für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsgegenstandes ohne wesentliche Mängel einbehalten wurde und der Vertragsgegenstand im vorliegenden Fall nicht rechtzeitig hergestellt wurde (wie bei der Falldarstellung ausgeführt). Sichert dieser 5%-Einbehalt nur die ausstehende Beseitigung wesentlicher Mängel oder auch eventuelle Forderungen gegen den Bauträger wegen dem zeitlichen Verzug der Ferigstellung (z.B. für die Miete für die Alt-Wohnung sowie die Bereitsstellungszinsen für den Zeitraum ab dem im Bauträgervertrag zugesicherten Fertigstellungstermin bis zum tatsächlichen Fertigstellungstermin)?

Freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.04.2020 | 20:39

Sehr geehrter Fragensteller,

in der Tat ist es so, dass sowohl die letzte Rate als auch der Sicherungseinbehalt erst bei Abnahmereife fällig werden.

Wenn keine Ausnahme nach § 7 MaBV vorliegt wären in der Tat erst 10 % bei Endabnahme fällig. Außer die sicherenden 5 % wären "übersichert" in Anbetracht der derzeitigen Mängel.

In der Tat werden auch Verzugsschäden von § 650 m BGB gesichert.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Saeger

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