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Sicherheitseinbehalt bei Eigentumsübergang


15.12.2008 11:38 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Hallo,
wir haben ein Haus vom Bauträger gekauft. Übergabe nach Bezugsfertigkeit war Ende 2007. Die Zahlung der Schlussrate (4,1%, ca. 12T€) steht noch aus, Summe ist seit Übergabe auf Notaranderkonto hinterlegt. Der Eigentumsübergang/Umschreibung Grundbuch sind noch nicht erfolgt.
Es ist noch immer vertraglich vereinbarte Dokumentation ausständig (z.B. brauchbare statische Unterlagen). Mit einer Vorlage verschiedener Unterlagen, die aus unserer Sicht jedoch noch immer nicht ausreichend sind, wird nun die Zahlung der Schlussrate gefordert, um anschließend den Eigentumsübergang beim Notariat zu veranlassen.
Desweiteren zeigen sich Schäden aus schon bei der Erstellung von uns angemerkten Konstruktions- und Ausführungsmängeln: bspw. massive Risse (>2mm, Länge >5m) zwischen Treppenhaus- und Gebäudetrennwand bspw. mangels konstruktiver Verbindung dieser Wände etc.

Unser Vorschlag wäre, die Schlussrate praktisch weitgehend zu bezahlen, jedoch mit folgenden Einbehalten, den notariellen Abschluss/Grundbucheintragung jedoch damit nicht zu verhindern/gefährden:
1. kleine Summe entsprechend der offenen Punkte (3T€) bis zur Lieferung zurückhalten
2. Sicherheitseinbehalt für Behebung der Schäden innerhalb Gewährleistung (geschätzte Kosten: für derzeitige Schäden ca. bis zu 2T€ => Vorschlag Einbehalt: 3T€).

Ist dieses Vorgehen sinnvoll und realistisch:
- kann der Bauträger den Eigentumsübergang praktisch verhindern bis zu seiner vollständigen Abarbeitung der Mängel/offenen Punkte (die sich nach unserer Ansicht jedoch unverhältnismäßig hinauszögert)?
- wie könnte für uns ein Sicherheitseinbehalt für die Gewährleistungsmängel evt. angegangen werden? (Die extrem schleppende Bearbeitung der Mängel aus dem Übergabeprotokoll und praktisch nicht vorhandene Kommunikation vom Bauträger dazu lassen uns ebensolche Vorgehensweise zur Behebung der Schäden in der Gewährleistung befürchten...)

Vielen Dank für Ihre Unterstützung,
mit freundlichen Grüßen.

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Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nun zu der von Ihnen gestellten Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

1. Soweit Ihr Bauträger die vertraglich vereinbarte Baudokumentation noch nicht übergeben hat, sind Sie gemäß § 320 BGB grundsätzlich berechtigt, noch ausstehende Zahlungen an den Bauträger zu verweigern. Die Höhe dieses Zurückbehaltungsrechtes bemisst sich nach dem Wert der ausstehenden Leistung (von Ihnen hier geschätzt: 3.000,00 €).

2. Im Hinblick auf die Mängel steht Ihnen grundsätzlich gemäß § 641 Abs. 3 BGB ein Zurückbehaltungsrecht in mindestens dreifacher Höhe der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten zu. Dieses dreifache Zurückbehaltungsrecht soll dem Auftraggeber ein gewisses Druckmittel verschaffen, damit der Bauunternehmer/Bauträger tatsächlich eine Mangelbeseitigung durchführt. Da Sie derzeit Mangelbeseitigungskosten in Höhe von ca. 2.000,00 € geschätzt haben, wären Sie grundsätzlich berechtigt, mindestens 6.000,00 € wegen der Mängel zurückzubehalten.

3. Um die Angelegenheit voranzubringen, könnte der Bauträger zur Übergabe der Baudokumentation und zur Beseitigung der Mängel aufgefordert werden. Hierfür wäre dem Bauträger eine angemessene Frist zu setzen. Gleichzeitig sollte dem Bauträger angekündigt werden, dass Sie zunächst von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Sollte die Mangelbeseitigung innerhalb der Frist nicht erfolgen, könnten Sie wegen der Mängel eine sog. Ersatzvornahme durchführen. Dies bedeutet, dass Sie die Mängel von einem anderen Bauunternehmen beseitigen lassen. Die hierfür anfallenden Kosten hat Ihr Bauträger zu ersetzen. Diese könnten Sie auch als Vorschuss von ihm verlangen. Auch die Ersatzvornahme für den Fall der Fristüberschreitung müsste in dem Aufforderungsschreiben angekündigt werden. Da Sie im Streitfall den Zugang des Aufforderungsschreibens beweisen müssten, empfiehlt es sich grundsätzlich, derartige Schreiben per Einschreiben/Rückschein zu verschicken oder durch einen Boten abgeben zu lassen. Weiter wäre vor einer möglichen Ersatzvornahme sicherzustellen, dass die Mängel ausreichend dokumentiert sind (z. B. durch einen Sachverständigen). Denn je nachdem, ob bereits eine Abnahme erfolgt ist, müssten Sie das Vorliegen von Mängeln gegebenenfalls beweisen.

Im Zusammenhang mit den Mängeln wäre auch noch zu prüfen, ob Ihnen nach dem Bauträgervertrag eine Gewährleistungsbürgschaft zusteht. Diese würde Ihre Mängelansprüche insbesondere im Falle einer Insolvenz des Bauträgers absichern. Gegebenenfalls könnte auch die Übergabe der Gewährleistungsbürgschaft noch vor Zahlung der Schlussrate verlangt werden.

4. Ob Ihr Bauträger bei einem solchen Vorgehen berechtigt ist, die Eigentumsübertragung weiter hinauszuzögern, kann an dieser Stelle leider nicht abschließend beantwortet werden. Insoweit kommt es entscheidend darauf an, wie die entsprechenden Klauseln in Ihrem Bauträgervertrag formuliert sind und ob die jeweilige Klausel dann tatsächlich wirksam ist. Da nach Ihren Angaben die Schlussrate 4,1 % beträgt, liegt es nahe, den Vertrag anwaltlich prüfen zu lassen. Denn nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist an sich eine andere Staffelung der einzelnen Raten vorgesehen, von der auch nicht ohne Weiteres abgewichen werden kann. Es ist daher nicht auszuschließen, dass Ihr Bauträgervertrag unwirksame Vertragsklauseln enthält.

Es empfiehlt sich aus meiner Sicht daher dringend, den Bauträgervertrag anwaltlich prüfen zu lassen und danach abschließend über das weitere Vorgehen zu entscheiden, insbesondere auch, um hier entscheidende Nachteile für Sie zu vermeiden. Gern stehe ich Ihnen hierfür im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen. Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt dabei grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ohne Weiteres möglich.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste Orientierung gegeben zu haben. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Andrej Greif
Rechtsanwalt

Rechtsanwälte Schulze & Greif
Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz

Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11

E-Mail: info@schulze-greif.de
www.schulze-greif.de

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2008 | 15:25

Hallo Herr Greif,
vielen Dank für Ihre erste Antwort.
Möglicherweise komme ich in Kürze auf Sie zurück, um den kompletten Fall prüfen zu lassen.
Zum Verständnis noch eine Nachfrage: beim von mir angedachten "Sicherheitseinbehalt" geht es um Mängel bzw. Schäden, die praktisch erst nach Übergabe entstanden sind und prinzipiell wohl vom Bauträger innerhalb der Gewährleistungszeit zu beheben sind. Kann ich dies tatsächlich jetzt bereits einfordern bzw. mit einem Rückbehalt aus der Schlussrate verbinden?
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2008 | 16:30

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen die Nachfrage wie folgt:

Nach Ihren bisherigen Schilderungen gehe ich davon aus, dass Sie bereits zum jetzigen Zeitpunkt die Beseitigung der vorhandenen Mängel von Ihrem Bauträger verlangen können.

Geklärt werden muss lediglich, auf welche rechtliche Anspruchsgrundlage Sie diese Forderung stützen können.

Das Gesetz gibt dem Auftraggeber insoweit zwei verschiedene Anspruchsgrundlagen an die Hand. Vor der sog. Abnahme von Bauleistungen (§ 640 BGB) ist der Bauträger/Bauunternehmer verpflichtet, von Ihnen gerügte Mängel auf Aufforderung zu beseitigen (Vorleistungspflicht des Bauträgers/Bauunternehmers). Kommt er dem nicht nach, sind Sie als Auftraggeber nicht verpflichtet, weitere Zahlungen zu leisten.

Hat eine Abnahme bereits stattgefunden, steht Ihnen lediglich – wie in der Ausgangsantwort geschildert – ein Leistungsverweigerungsrecht in 3-facher Höhe der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten zu (§ 641 Abs. 3 BGB).

Ob eine Abnahme tatsächlich schon stattgefunden hat, kann ich derzeit anhand Ihrer Schilderungen noch nicht abschließend beurteilen. Die von Ihnen angeführte „Übergabe“ des Werkes spricht zwar dafür, dass eine Abnahme stattgefunden hat. Zwingend ist dies jedoch nicht. Für das weitere Vorgehen wäre daher vorab zu klären, ob tatsächlich eine Abnahme durch Sie stattgefunden hat. Denn nur in diesem Fall würde es sich tatsächlich um Gewährleistungsmängel handeln und Sie könnten Ihr Vorgehen auf das Zurückbehaltungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB stützen.

Ich hoffe Ihre Nachfrage hinreichend beantwortet zu haben. Gern bin ich Ihnen bei der rechtssicheren Durchsetzung Ihrer Ansprüche im Rahmen einer Mandatierung behilflich.

Mit freundlichen Grüßen

Andrej Greif
Rechtsanwalt

Rechtsanwälte Schulze & Greif
Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz

Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11

E-Mail: info@schulze-greif.de
www.schulze-greif.de

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