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Sicherheitenaustausch bei einer laufenden Baufinanzierung

| 30.01.2018 10:05 |
Preis: 30,00 € |

Wirtschaftsrecht, Bankrecht, Wettbewerbsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Ich möchte mein Einfamilienhaus mit einer laufenden Baufinanzierung (Dahrlehn seit 5 Jahren, Laufzeit insgesamt 10 Jahre) verkaufen. Ich möchte das bestehende Darlehn nicht ablösen wegen der hohen Vorfälligkeitsentschädigung.
Ich habe bereits ein neues Objekt gekauft, das den doppelten Wert hat. Das Objekt ist unbelastet. (Die selbe Bank hat beide Objekte bewertet). Im Grundbuch bin ich bereits als Eigentümer eingetragen.
Wie gehe ich die Angelegenheit jetzt an?
Ich habe hier gelesen, das Bankkunden eine mündliche Zusage zum Sicherheitenaustausch von einer Bank erhielten,
aber nach Kauf eines neuen Hauses eine schriftliche Absage bekamen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich trifft es zu, dass der Darlehensnehmer bei Verkauf einer Immobilie, welches ein Darlehen absichert, nach § 490 Abs. 2 BGB ein SonderkündigungsRECHT hat. D.h. er ist nicht gezwungen, diese Recht geltend zu machen.
Hat der Darlehensnehmer nämlich – wie in Ihrem Fall – eine weitere Immobilie, welche als Ersatzsicherheit taugt und insbesondere objektiv zumindest gleichwertig der verkauften Immobilie ist, trifft die Bank die _Obliegenheit_, diese Ersatzsicherheit zu akzeptieren. Eine entsprechende _Verpflichtung_ der Bank besteht indes nicht, d.h. die Bank muss im Rahmen der Vertragsautonomie diese Sicherheit nicht akzeptieren. In diesem Fall verliert die Bank aber ihren Anspruch auf eine VorfälligkeitsENTSCHÄDIGUNG, da der Bank kein Schaden entstanden ist – sie hat ja bewusst und freiwillig auf die Ersatzsicherheit verzichtet.

Akzeptiert die Bank die Ersatzsicherheit, sind alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten durch den Darlehensnehmer (hier also Sie) zu tragen. In Betracht kommen hier Notar- und Grundbuchkosten.

Dies alles entspricht auch bereits seit Jahren ständiger Rechtsprechung des BGH. Nur beispielhaft sei auf die Entscheidung vom 03.02.2004 XI ZR 39802 verwiesen.

Für Ihren Fall bedeutet dies: Teilen Sie der Bank die Veräußerungsabsicht mit und weisen Sie gleichzeitig auf die zur Verfügung stehende Ersatzsicherheit hin. Anschließend ist die Reaktion der Bank abzuwarten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.01.2018 | 10:59

Eine Rückfrage bitte:
Da es sich um einen laufenden Darlehnsvertrag handelt, gehe ich davon aus, das keine erneute Bonitätsprüfung
stattfindet, nur eine Objektpüfung.
Ist das richtig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2018 | 11:03

Hallo

und danke für die Nachfrage. Da es sich um keine neue Darlehensausreichung, sondern nur um die Frage der Fortführung eines bestehenden Darlehens handelt, ist eine erneute Bonitätsprüfung in der Tat nicht zwingend vorzunehmen. Lediglich die Ersatzsicherheit ist zu bewerten; dies ist nach Ihrer Schilderung aber bereits erfolgt. Gleichwohl bleibt es der Bank unbenommen, trotzdem Ihre Bonität erneut zu prüfen. Auswirkungen auf das laufende Darlehen darf das Ergebnis einer solchen Prüfung aber nicht haben.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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