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Selbstschuldnerische Bürgschaft im Mietvetrag

| 20.02.2013 19:35 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Ich habe im Mai 2010 für die Wohnung meiner Tochter eine selbstschuldnerische Bürgschaft übernommen. Mieterin ist meine Tochter. Die Miete überweise ich. Sie an mich. Meine Tochter zahlt nun nicht mehr (an mich). Ist kurzum gesagt zahlungsunfähig.
Ich habe mich bereits zum Thema belesen und weiß, dass ein Widerruf der Bürgschaft ggü. dem Vermieter nahezu unmöglich ist. Ein Widerruf würde erst wirksam, wenn der Vermieter im Anschluss ein außerordentliches Kündigungsrecht ggü. der Mieterin geltend machen könnte, z.B. bei ausbleibenden Mietzahlungen.
Meine Frage : Wenn ich die Zahlungen über 2 Monate einstellen würde und meine Tochter ebenfalls nicht zahlen könnte / wollte, würde dies beim Vermieter das außerordentliche Kündigsrecht generieren ? Müsste ich also nur für die ausgebliebenen Monatsmieten bürgen / zahlen, wenn der Mietvertrag seitens des Vermieters beendet wird ?
Oder muss sich der Vermieter in diesem Fall an den Bürgen halten und die Miete einklagen, ohne dass der Mieter / eigentliche Schuldner davon berührt ist, also kein außerordentliches Kündigungsrecht vorliegt ?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Wenn ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufläuft, kann der Vermieter das mit Ihrer Tochter bestehende Mietverhältnis kündigen. Aufgrund der selbstschuldnerischen Bürgschaft könnte der Vermieter Sie direkt auf Zahlung in die Haftung nehmen. Ein Widerrufsrecht Ihrerseits hinsichtlich der Bürgschaft entstünde dadurch jedoch nicht.

Im Fall der Kündigung wegen eines Mietrückstands hat der Mieter auch den Schaden zu ersetzen, der durch die Beendigung des Mietverhältnisses entsteht. Kann der Vermieter z. B. nicht sofort weitervermieten, hat der säumige Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe des Mietzinses zu zahlen. Zahlt der Mieter nicht, haftet der Bürge. Dies gilt ggf. auch für Rechtsverfolgungskosten, also Rechtsanwaltsgebühren, die der Vermieter aufzuwenden hat.


2.

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Gläubiger, also hier der Vermieter, direkt den Bürgen in Anspruch nehmen. Der Bürge hat nicht die Möglichkeit der Einrede der Vorausklage, d. h. er kann den Gläubiger nicht darauf verweisen, zunächst zu versuchen, sich beim Mieter schadlos zu halten.


3.

Die zweckmäßigste Lösung in Ihrem Fall ist die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses durch die Tochter. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, so daß jetzt zum 31.05.2013 gekündigt werden könnte (und sollte).


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.02.2013 | 21:18

Zum eindeutigen Verständnis :
Die ausbleibenden "Ersatz"-Zahlungen des Bürgen (bei verbleibender Haftung für aufgelaufene Mietbeträge bzw. ggf. entstehender Entschädigungszahlungen etc.) geben dem Vermieter also das Recht auf Kündigung ggü. dem Mieter gem. § 573 (2) Nr. 1 BGB bzw. sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen ausbleibender Mietzahlungen von mehr als 2 Monatsmieten ?
Zum Widerspruch in Ihrer Antwort :
Bezugnehmend auf die Antwort Ihrer Kollegin Hesse auf dieser Website wäre dann allerdings doch ein Widerruf der Bürgschaft möglich.
Kopie Antwort :(geschrieben am 10.06.2012)
"Bei unbefristeten Mietverhältnissen besteht allerdings bei einer unbefristeten Bürgschaft ein Kündigungsrecht, da sonst der Bürge ewig verpflichtet wäre, was diesen dann unzumutbar benachteiligen würde. Die Kündigungsfrist ist identisch mit der Kündigungsfrist des Mietverhältnisses Ihrer Tochter. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, das Mietverhältnis ohne Bürgen weiter aufrecht zu erhalten oder das Mietverhältnis ebenfalls zu kündigen.
Dies wird u.a. vom OLG (Oberlandesgerichts Düsseldorf) vertreten, da es der Auffassung ist, dass der Bürge das Recht zugestanden wird, eine übernommene Bürgschaft zu dem Zeitpunkt zu kündigen, zu dem auch der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich, gemäß § 573 BGB und 573c BGB, kündigen kann. Begründet wird dies mit anderen Verträgen im BGB, da unser BGB unkündbare Verträge eigentlich nicht kennt. Dann muss aber auf Seiten des Vermieters ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietvertrages bestehen.
Sie dürfen dem Vermieter die Kündigung der Bürgschaft erklären, sobald ein Grund für diese Kündigung besteht. Wirksam wird diese Kündigung aber erst in dem Zeitpunkt, in dem es dem Vermieter möglich ist, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen."

P.S.Eine Kündigung des Mietvertrages durch meine Tochter schidet leider aus ...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.02.2013 | 21:57

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die von Ihnen angesprochene Rechtsauffassung ist vom OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung 24 U 264/97 vertreten worden. Danach soll der Bürge den Bürgschaftsvertrag kündigen können, aber erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter den Mietvertrag nach Ablauf einer Überlegungsfrist ordentlich kündigen könne. Wann das genau ist, sagt das Gericht nicht.

Das OLG Düsseldorf meint, nach einer gewissen Zeit müsse zur Wiederherstellung der Freiheit des Vertragsschließenden, also des Bürgen, eine ordentliche Kündigung möglich sein. Allerdings seien bei der Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Umständen der Bürge kündigen kann, die Belange des Vermieters zu berücksichtigen.

Daraus ergibt sich, daß das Gericht auf die Gegebenheiten des Einzelfalls abgestellt hat. Und gerade der Hinweis auf die Belange des Vermieters verdeutlicht, daß dem Gericht ein erheblicher Entscheidungsspielraum bleibt. Das OLG Düsseldorf läßt, was man nicht übersehen darf, gerade offen, ob und ggf. wann der Bürge kündigen könne.

Vor diesem Hintergrund hatte ich vorgeschlagen, daß Ihre Tochter kündigen solle, da damit die für Sie günstigste Fallkonstellation geschaffen würde.


2.

Der Umstand, daß Ihre Tochter als Kündigende ausscheidet, ergibt natürlich zu Ihrer Eingangsfrage einen ganz entscheidenden Unterschied.

Wenn diese Möglichkeit wegfällt, bleibt Ihnen nur der Weg, die Argumentation des OLG Düsseldorf aufzugreifen und zu versuchen mit einer Frist von drei Monaten aus dem Bürgschaftsverhältnis auszuscheiden.

Wegen der sich aus Ihrer Nachfrage ergebenden Problematik, daß die Tochter als Kündigende nicht in Betracht kommt, sollte unbedingt eine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter versucht werden. Hierzu rate ich Ihnen dringend, gerade wegen der komplexen rechtlichen Problematik, deren Beurteilung auch eine weitere Sachverhaltsaufklärung erfordert, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.02.2013 | 18:00

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