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Selbstgenutzte Immobilie an GmbH verpachten und Teile zurückmieten


21.10.2007 13:53 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Ich bin Besitzer eines Zweifamilienhauses..
Bis vor kurzem hat mir nur eine ETW gehört.
Seit kurzem gehört mir auch die zweite ETW.
Ich bin alleiniger Geschäftsführer einer Ein-Mann-GbmH.

Bisher hatte die GmbH ein Arbeitszimmer bei mir in meiner Wohnung.
Dafür hat sie keine Miete bezahlt.

Die neuen ETW soll die GmbH als Bürofläche nutzen.
Das bisherige Büro soll jedoch beibehalten werden.
Es gibt nur einen Stromzähler im Haus (Mit Zwischenzähler für die neue ETW)
Es gibt nur einen Wasserzähler.
Es gibt eine Zentralheizung jedoch ohne Messgeräte in den Wohnungen.

Aufgrund der Tatsache, dass die GmbH den Stromverbrauch, den Wasserverbrauch und das Heizöl Umsatzsteuerfrei erhält, und es eigentlich nahe liegend ist, dass die GmbH für die Büros Miete bezahlt, habe ich mir überlegt, die ganze Immobilie der GmbH zu verpachten.

Die GmbH erhält das Recht die Immobilie eigenständig zu nutzen
Der Pachtzins beträgt ungefähr 80% des auf dem Markt erzielbaren Preises für die gesamte Immobilie.
Im Gegenzug soll die GmbH für alles um die Immobilie verantwortlich sein. Die beinhaltet auch Strom, Wasser, Heizung und auch Reparaturen. Einzig die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung würde ich weiterhin übernehmen.

Die GmbH vermietet mir im Gegenzug mir zu einem Marktüblichen Preis mein bisheriges Schlafzimmer, einen Speicherbereich, eine Garage. Küche und Bad würde die GmbH mit mir zusammen nutzen. Was das Wohnzimmer betrifft ist es noch nicht ganz klar ob Halbe/Halbe oder exklusives Recht für mich alleine.

Wenn Reparaturen oder Modernisierungen unternommen werden, so soll diese Renovierung auf die Mieten anteilig angerechnet werden. (Beispiel Neue Heizung Kosten 10000 Euro – Bei zwei Wohnungen macht das 5000 Euro pro Wohnung. Anteil der GmbH an meiner Wohnung ca 40% so dass meinem gemieteten Anteil etwa 3000 Euro zugerechnet werden. Bei 10 Jahren Amortisierung wären das 25-35 Euro (Je nachdem ob man die Zinsen mitberücksichtigt) die mein privater Anteil teurer werden würde)

Respektive wenn ich der GmbH nach fünf Jahren kündigen sollte, dass man dann sagt, okay diese Heizung wird dann zum Marktpreis an mich von der GmbH verkauft.

Meine bisherige Wohnung hat noch einen hohen Betrag an Schuldzinsen im Jahr.
Die neue Wohnung hat einen relativ geringen Betrag an Schuldzinsen.


Mein Fragen:
1)Ist dies ein legitimes Modell oder kann ich hier Probleme in Form von Gestaltungsmißbrauch oder verdeckte Gewinnausschüttung bekommen?
2)Wie sieht es aus, wenn ich komplett ausziehe (sofort oder in einem Zeithorizont von 3 Jahren) und die GmbH die Immobilie als Büro bzw. Teile an dritte vermietet. Ist solch ein Konstrukt legal, dass sich die GmbH um Mieter kümmert und die Immobilie in Schuss hält?
3)Wenn dieses Konstrukt Probleme macht, darf die GmbH die Stromkosten, Heizkosten und Wasserkosten selber übernehmen (Umsatzsteuerfrei) und mir meinen Anteil (mit Mehrwertsteuer) in Rechnung stellen?
4)Die GmbH darf für die Vermietung von Wohneigentum keine Umsatzsteuer verlangen. Ist dies korrekt?
5)Welche Schlagwortartigen Tipps geben Sie mir, das steueroptimale aus der Situation zu machen.
6)Kann ich nur den Kaufpreis abschreiben oder auch die Notargebühren, Grunderwebsteuer, Renovierungen?

Ich halte 40 Euro für diese 6 Fragen für angemessen. Weil ja Frage 3, 4 und 6 sind relativ einfach zu beantworten sind. Frage 1 und 2 sind sich ja sehr ähnlich.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen 1-4 und 6 kann ich Ihnen - in Anbetracht des Einsatzes naturgemäß relativ knapp gehaltene - folgende Auskünfte erteilen, wobei ich hinsichtlich der GmbH unterstellt habe, dass Sie nicht nur der alleinige Geschäftsführer sind, sondern dass sich auch die Geschäftsanteil alle in Ihrem Eigentum oder dem Eigentum Ihrer Familie befinden.

zu Frage 2:
Das Modell ist grundsätzlich möglich. Sie sollten ggfs. jedoch darauf achten bzw. darauf hinwirken, dass die Vermietung vom satzungsmäßigen Geschäftszweck der GmbH umfaßt ist. Dies gilt allerdings nur, solange eine Vermietung an Dritte erfolgt. Bei einer Vermietung an Ihre Angehörigen gelten die gleichen Bedenken, wie nachfolgend zu Frage 1).

zu Frage 1:
Das Modell ist zwar grundsätzlich zulässig, besitzt allerdings ein hohes Risiko einer verdeckten Gewinnausschüttung, denn das von Ihnen geschilderte Modell dürfte einem Drittvergleich nicht standhalten. (Oder anders gesagt: Eine solche Konstruktion würden Sie mit einem fremden Dritten nicht eingehen.) Hier sollten Sie daher darauf achten, dass die Vermietung so erfolgt, wie sie auch bei einem fremden Dritten erfolgen würde, also z.B. nur abgeschlossene Einheiten, nicht "halbe Wohnzimmer" oder einzelne Zimmer einer Wohnung oder ähnliches.
Überhaupt fragt sich, ob Sie mit Ihrem Konstrukt einen steuerlichen Vorteil realisieren können, den Sie nicht einfacher erlangen können. Dies wäre aber in einer ausführlichen Beratung zu klären und kann nicht im Rahmen einer Erstberatung auf dieser Plattform erfolgen.

zu Frage 3:
Ja. Zu achten ist allerdings auf einen angemessenen Verteilerschlüssel, so wie er im Mietrecht üblich ist.

zu Frage 4:
Die Vermietung erfolgt stets umsatzsteuerfrei. Lediglich in den Fällen, in denen die Vermietung an einen Mieter erfolgt, der dort umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt, kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren. Bei einer Vermietung einer Privatwohnung ist dies nie der Fall.

zu Frage 6:
Abzuschreibefähig sind alle Aufwendungen, die Sie im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie getätigt haben, also auch Notarkosten, Kosten des Grundbuchamtes und Grunderwerbsteuer. Bei den Renovierungskosten kommt es darauf an, welche Renovierungen zu welchem Preis durchgeführt wurden, je nachdem können diese Aufwendungen von Ihnen direkt als Werbungskosten (auf die zukünftigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachten) abgesetzt werden oder müssen abgeschrieben werden.

Bleibt noch Ihre Frage 5. Hierauf kann ich Ihnen im Rahmen dieser Plattform keine verantwortbare Antwort geben. Hierzu wäre es erforderlich, Ihre gesamte wirtschaftliche / steuerliche Situation sowie die der GmbH zu kennen, weil sich nur hieran eine sinnvolle Gestaltung ausrichten kann. Dies läßt sich im Rahmen dieser Plattform so aber nicht bewerkstelligen.
Sie sollten allerdings auf jeden Fall beachten, dass das Wohneigentum bei Ihnen Betriebsvermögen - weil dem Betrieb Ihrer GmbH dienend - bilden könnte mit entsprechenden - meist gewollten oder ungewollten - Auswirkungen sowohl im Rahmen der Vermietung an die GmbH, insbesondere aber auch bei Auflösung der GmbH, Veräußerung der GmbH-Anteile oder Veräußerung des Wohneigentums.

Mit freundlichen Grüßen
Udo Meisen
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Steuerrecht
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