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Selbstausbau eines Dachbodens

| 22. September 2022 17:35 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ein Miethaus hat im Jahr 1974 zu 1/2 einem Vater und je 1/6 seinen 3 Kindern gehört. Die Kinder haben ihrem Vater Nießbrauch auf ihre Anteile eingeräumt. Im Jahr 1985 hat 1 Sohn die vorhandene
Wohnung im 4.OG belegt und den darüberliegenden Dachboden auf eigene Kosten zu Wohnraum aus-
gebaut und mit der unterliegenden Wohnung verbunden.
Bis zum Jahr 2004 -also 19 Jahre- mußte er weder Miete noch Nebenkosten für die zusammengelegte
Wohnung -118qm- bezahlen. Der Ausbau hat 70.000.--DM gekostet und einige Eigenleistungen.
In 2004 ist der Vater verstorben und Eigentümer sind jetzt die 3 Kinder zu je 1/3
Von 2004 bis heute bezahlt er weder Miete noch Nebenkosten sondern überwacht unsere
Mieteingänge, macht Neuvermietungen, Nebenkostenabrechnungen und erledigt unsere Überweisungen mit einem Aufwand von ca. 100 Std./Jahr.
Nun soll das Anwesen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden und die Wohnungen unter
den Eigentümern aufgeteilt werden. Seine Wohnung wurde auf 360.000 Euro geschätzt (noch im Zu-
stand 1985). Er ist aber nur bereit 228.000 sich anrechnen zu lassen (165.000 Whg. 4.OG und
63.000 Dachboden). Vereinbarungen zwischen den Geschwistern hat es nie gegeben. Es war nur ein Deal zwischen Vater und Sohn.
Das Haus liegt in einer sehr guten Wohnlage in Nürnberg, der Bodenwert des Anwesens beträgt
2 Mio. und durch seinen Ausbau wurde ja der Dachboden zu Wohnraum.
Ich halte seine Investition schon zu Vaterszeiten als mehrfach abgewohnt.
Meine Frage: Steht uns für die gesamte Wohnung Miete zu?
Muß er sich nicht die vom Gutachter geschätzten 360.000€ anrechnen lassen?




22. September 2022 | 22:21

Antwort

von


(671)
Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
Tel: 0351/84221127
Tel: 01631564033
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.

Das Mietshaus ist insgesamt Teil der Erbmasse (§ 2032 Absatz 1 BGB) .

Der Vater hat dem Sohn die von ihm bewohnte Wohnung nicht zu Lebzeiten zugewandt. (Dies wäre auch nur möglich gewesen, wenn das Mietshaus in eine Wohnungseigentümergemeinschaft azfgeteilt wirden wäre und dem Sohn die WSohnung durch notarielle Schenkung und Eintragung im Grundbuch zugewendet worden wäre.

Dem Sohn ist die Wohnung auch bicht durch Vermächtnis in einem Testament des Vaters zugewendet worden.

Überschüsse aus der Verwaltung der Erbmasse stehen der Erbengemneinschaft zu und sind nach Berichtigung der Lasten und Kosten für die Verwaltung anteilig im Verhältnis an die einzelnen Erben auszuschütten (§§ 2047 Absatz 1, 2038 Absatz 2 BGB in Verbindung mit §§ 743 Absatz 1, 748 BGB).

Zeit- und Arbeitsaufwand eines Miterben für die Verwaltung sind nach herrschender Auffassung keine zu berücksichtigenden Kosten der Verwaltung, falls nicht etwas Abweichendes zwischen den Miterben vertraglich vereinbart ist (Palandt-Sprau, 77. Aufl., § 748 BGB Randnummer 2; Staufinger/Bickelberg, § 648 BGB Randnummer 5).

Wertsteigernde Verwendungen, die der Sohn bis zum Tod des Vaters im Jahr 2004 auf die Wohnung gemacht haben, haben zu einem Ansopruch auf Verwendungsersatz gemäß § 996 BGB gegen den Vater geführt, die mit dessen Tod zur Nachlassverbindlichkeit geworden sind. Darüber hinaus hat ein Mierbe nach § 2057a Absatz 1 BGB gegen die übrigen Miterben einen Ausgleichsanspruch, wenn er durch Mitarbeit im haushalt, erhebliche Geldleistungen oder auf andere Weise über einen längeren zeitraum dazu beigetragen hat, dass das Vermögen des Erblassers erhalten oder vermehrt wurde. Dieser Anspruch ist bei der Auseinandersetzung der Erbmasse unter den Miterben zu berücksichtigen.

Umgekehrt sind Abkömmlinge des Erblassers, die als gesetzliche Erben zur Erbfolge gelangt sind, verpflichtet, bei der Auseinandersetzung der Erbmasse dasjenige auszuzgleichen, was sie vom erblasser zu dessen Lebzeiten als Ausstattung erhalten haben (§ 2050 Absatz 1 Satz 1 BGB). Darüber hinausgehende lebzeitige Zuwendungen des Erblassers sind nicht zu berücksichtigen, es sei denn, dass der Erblasser dies bei der Zuwendung angeordnet hat (§ 2050 Absatz 3 BGB). Das unentgeltliche Überlassen von Räumen zum mietfreien Wohnen zut Begründung einer selbständigen Lebensstellung des Kindes gilt als Ausstattung, wenn der Erblasser daneben noch weitere Wohnungen vermietet, und durch das unentgeltliche Überlassen einer Wohnung an ein Kind auf Mieteinnahmen verzichtet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.04.2018 – 7 U 34/17).

Die Ausgleichung hat bei der Auseinandersetzung der Mierbengemeinschaft zu erfolgen.

Die ersparte Miete seit 2004 haz sich der Sohn auf seinen Anteil an den Überschüssen der Verwaltung der Wohnung anrechnen zu lassen.

2.

Bei der Bewertung der Wohnung ist deren objektiver Verkehrswert zu Grunde zu legen, wie er dirch einen unabhängigen, neutralen Sachverständigen ermittelt wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 23. September 2022 | 14:13

Habe ich Sie richtig verstanden:
Wertsteigernde Verwendung von Eigenmittel seitens des Sohnes sind dem unentgeltlichen Überlassen der Mietsache durch den Vater gegenüberzustellen (Mehrfamilienhaus) und nach
dem Ableben des Vaters auszugleichen und damit abgegolten? Die entgangenen Mieteinnahmen
übersteigen die Eigenmittel mehrfach in 19 Jahren. Bezügl. des Ausgleichs (2004) greift hier nicht
die Verjärungsfrist zu unseren Ungunsten? Ab 2004 steht uns damit Miete und NK für die ge-
samte Wohnung zu? Ist diese auch verjährt?
Wir finden wir haben uns sehr großzügig verhalten indem bis heute weder Miete noch NK ge-
fordert wurden und steuerliche Nachteile in Kauf genommen, weil uns die Eigennutzung zu
dritt angelastet wird. Deshalb sind wir um so enttäuschter, daß unsere Schwägerin (unser
Bruder ist mitleiweile verstorben und seine Frau hat seinen Anteil) bei einer Teilung der einzelnen
Wohnungen die von ihr nach wie vor bewohnte Wohnung nur mit einer Dachbodenbewertung
von 63000€ anstatt des Gutachterwerts von 194000€ zustimmt.
Vielen Dank für Ihre schnelle und kometente Beratung. Mfg

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23. September 2022 | 15:08

Sehr geehrter Fragesteller,

die Ausgleichung nach § 2057a BGB findet bei der Auseinandersetzung der Miterbengemeinschaft statt. Die Auseinandersetzung hat bisher noch nicht stattgefunden. Das Haus ist bisher nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt worden und wird von der Erbengemeinschaft gemeinsam verwaltet.

Da die Erbauseinandersetzung noch nicht stattgefunden hat, ist der Anspruch auf Ausgleichung auch noch nicht fällig geowrden und demzufolge nicht verjährt.

Außerdem ist der Ausgleich nach § 2057a BGB ein Verrechnungsposten bei der Auseinandersetzung der Erbschaft. Aufrechnung und Verrechnung ist auch noch nach eingetretener Verjährung zulässig.
Die Ausgleichung wirkt sich dergestalt aus, dass der ausgleichungsberechtigte Erbe bei der Erbauseinandersetzung einen höheren Anteil von der Erbschaft verlangen kann. Die ausgleichspflichtigen Miterben müssen dem ausgleichsberechtigten Erben aber nichts aus ihrem eigenen Vermögen erstatten.

Ein Mietvertrag zwischen der Erbengemeinschaft und dem Sohn ist nicht abgeschlossen worden. Daher steht der Erbengemeinschaft gegen den Sohn kein Anspruch auf Miete zu. Wenn ein Miterbe eine Wohnung in einen zum Nachlass gehörenden Mietshaus selbst nutzt und zwischen der Erbengemeinschaft und dem Miterben kein Mietvertrag abgeschlossen wurde, haben die übrigen Miterben gegen den nutzenden Miterben einen Anspruch auf Ausgleichszahlung. (Grundsätzlich kann jeder Miterbe zum Nachlass gehörende Gegenstände nutzen. Wird eine Ausgleichszahlung in Höhe der sonst zu zahlenden Miete geltend gemacht, steht dem nutzenden Miterben nach Abzug der Kosten ein seinem Erbanteil entsprechender Anteil an der Mieteinnahme zu.) Ohne einen abweichenden Beschluss der Erbengemeinschaft wird aber auch ein Anspruch der Erbengemeinschaft auf Ausgleichszahlung erst bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft fällig (§ 2055 BGB).

Nach dem Tod des Bruders ist die Schwägerin an seiner Stelle in die nicht auseinander gesetzte Erbengemeinschaft eingetreten.

Mit freundlichen Grüßen

Wegen der Bewertung der Dachgeschosswohnung kommt es auf deren objektiven Verkehrswert an, der erforderlichenfalls durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln ist, nicht darauf, was die Schwägerin als Wert zugesteht.

Bewertung des Fragestellers 23. September 2022 | 16:40

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 23. September 2022
5/5,0

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