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Selbständige Wirtschaftseinheiten in kleiner Wohnanlage


14.04.2006 19:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich besitze eine Eigentumswohnung in einer kleinen Anlage, die aus zwei Häusern mit insgesamt 8 Wohneinheiten besteht. In der Teilungserklärung befindet sich eine mir unverständliche Passage zur Kostenverteilung und evtl. zur Entscheidungsfindung zwischen den beiden Häusern unter der Überschrift
Lasten und Kosten:

"Soweit möglich, sollen die Einheiten Nrn. 1 bis 6 einerseits und 7 und 8 andererseits selbständige Wirtschaftseinheiten bilden; dies gilt insbesondere für die Fassung von Beschlüssen und für Tragung der in einer dieser selbständigen Wirtschaftseinheiten anfallenden Kosten und Abgaben, soweit sie ausgesondert werden können und es sich nicht um gemeinschaftliche Anlagen, Einrichtungen und Gebäudeteile handelt und sich die jeweilige Kostentragungspflicht nicht bereits aus der Sondernutzungsrechtsregelung gemäß dieser Urkunde ergibt."
Die Fragen ergeben sich aus folgendem Hintergrund:
Eine Mieterin hat auf ihre Kosten ein Treppengeländer an der Wand im Treppenhaus der Wohnungen 7 und 8 angebracht. Damit fallen für die Eigentümer keine Kosten an. Es stellt sich jedoch die Frage, ob alle Eigentümer über die Genehmigung eines solchen Geländers zu entscheiden haben oder nur die Eigentümer 7 und 8.
Frage 1:
Bezieht sich dieser Absatz nur auf Beschlüsse, die für die Eigentümer kostenrelevant sind oder auch auf Beschlüsse, die den Eigentümer kostenmäßig nicht treffen? Die Überschrift „Lasten und Kosten“, der Begriff „Wirtschaftseinheiten“ und die Passage „Tragung der …anfallenden Kosten und Abgaben“ sagt, dass lediglich kostenrelevante Angelegenheiten separat zu behandeln sind, während der Satzteil „dies gilt insbesondere für die Fassung von Beschlüssen…“ sagt, das generell Beschlüsse, die nur 7 und 8 betreffen, auch durch die Eigentümer 7 und 8 zu beschließen sind.
Frage 2:
Der Teil „…und es sich nicht um gemeinschaftliche Anlagen, Einrichtungen und Gebäudeteile handelt“ widerspricht dem insgesamt. Ein Treppenhaus ist ein gemeinschaftlicher Gebäudeteil und demnach würde dieser Absatz hier ohnehin nicht zutreffen.
Frage 3:
Wie wäre es zu handhaben, wenn für die Gesamtanlage beispielweise in einem Auftrag die Treppenhäuser gestrichen würden. Wäre das dann aufzuteilen, separat zu beschließen, zu beauftragen und abzurechnen oder wäre das ein Gemeinschaftsangelegenheit?
Frage 4:
Wie verhält es sich mit den Außenteilen der Gebäude (Fassade, Dächer)? Könnten die Häuser durch getrennte Beschlüsse z.B separat mit verschiedenen Fassaden versehen werden?

Ich würde das gerne aus aktuellem Anlaß aber auch damit es nicht später zu einem Streit kommt innerhalb der Eigentümergemeinschaft klären. Kann jemand erläutern wie das zu verstehen ist?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Da die von Ihnen zitierte Regelung ausdrücklich Entscheidungen nicht erfasst, die gemeinschaftliche Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile betreffen sollen, dürften ihre Auswirkungen von vornherein sehr eingeschränkt sein. So ist die Genehmigung für das von einer Mieterin angebrachte Geländer von der gesamten Eigentümergemeinschaft zu treffen (also nicht nur von den zwei Eigentümern der Wohnungen 7 und 8).

Zu den weiteren Fragen:

zu 1.
Die Regelung scheint nur Beschlüsse zur Aufteilung von Kosten und Lasten zu erfassen. Das ergibt sich so aus der von Ihnen zitierten Überschrift. Eine genaue Interpretation wird aber nur bei Kenntnis des gesamten Inhalts der Teilungserklärung möglich sein.

zu 2.

Hier dürfte es sich nur um eine nähere Klarstellung handeln, die mit der gesetzlichen Regelung (vgl. § 5 Wohnungseigentumsgesetz, WEG) übereinstimmt.

§ 5 WEG hat folgenden Wortlaut:

"§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden."


zu 3.

Wenn die Treppenhäuser gestrichen werden sollen, ist über diese Maßnahme, die entstehenden Kosten und deren Aufteilung durch die Eigentümer insgesamt zu beschließen.

zu 4.

Hier gilt das gleiche wie bei 3.: Es ist ebenfalls ein Beschluss aller Eigentümer herbeizuführen. Möglich ist allerdings, dass zunächst ein Beschluss für die Fassade des einen Hauses und später ein weiterer für die des anderen Hauses gefasst wird.


Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Hilfestellung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

Nachfrage vom Fragesteller 18.04.2006 | 19:12

Sehr geehrter Herr Kruppa,
erst mal vielen Dank für Ihre Antwort.
Was wird denn von der Bestimmung überhaupt erfaßt? Gemeinschaftliche Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile sind es jedenfalls nicht und für das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht ist ja der jeweilige Eigentümer in der Pflicht. Etwas anderes gibt es in einer Eigentumswohnanlage ja nicht. Kann es sein, dass sich der Autor der Teilungserklärung hier etwas "verformuliert" hat?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.04.2006 | 00:09

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Regelung mag noch bei Kosten und Lasten greifen, die nicht den gemeinschaftlichen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen zugeordnet werden können. So könnten bestimmte verbrauchsabhängige Kosten (beispielsweise für Be- und Entwässerung aber auch für die Müllentsorgung) zwischen den jeweiligen Wirtschaftseinheiten vorab aufgeteilt werden. Ob sich der Autor der Teilungserklärung des beschränkten Anwendungsbereiches dieser Regelung bewusst war, vermag ich nicht abschließend zu beantworten.

Mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

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