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Sehr umfangreiche Modernisierung

| 17.11.2013 13:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Mein Vermieter hat mir eine Instandhaltungs- und Modernisierungsankündigung geschickt. Diese ist sehr umfangreich: Fassade mit Fenster, Dach, Heizung mit Heizungsrohren und Körper neu. Zusätzlich sollen die Wohnungen über mir modernisiert werden, was neben den Fenstern und der Hausinstallation zu weiteren Arbeiten in meiner Wohnung führt (Steigleitungen). Laut Vermieter muss ich für die Arbeiten während vier Monaten ausziehen. Er würde mir eine möblierte Ersatzwohnung anbieten und meine Möbel einlagern. Die Arbeiten sollen in einem halben Jahr beginnen und insgesamt 19 Monate dauern.

Das Haus ist ca. 1900 gebaut und es ist schon ewig nichts mehr gemacht worden (ich wohne 18 Jahre dort und er hat nie etwas renoviert), so dass viele der Maßnahmen in den nächsten Jahre wahrscheinlich anstehen. Z.B. sind die Heizungsrohre laut ihm über 50 Jahre alt. Aufgrund einer kurzen Internetrecherche (Information der Mietervereine) bin ich deswegen zum Schluss gekommen, dass er viele der Arbeiten machen darf.

Ich will mir den Baulärm nicht antun, aber auch nicht zwei Mal umziehen (ich werde wahrscheinlich in drei Jahren umziehen müssen). Daher würde ich die Arbeiten gerne drei Jahre lang verzögern. Ich habe gelesen, dass das ein Härtegrund sein kann.

Frage 1a: Kann ich gestützt darauf die Modernisierung nicht dulden?
Frage 1b: Werde ich schadensersatzpflichtig, wenn ich einen Prozess verliere?

Auch bin ich ziemlich sicher, dass die Ankündigung nicht den Formvorschriften entspricht. Wenn ich ihn jetzt auf die Fehler hinweise, könnte er einfach eine gültige Ankündigung nachliefern.

Frage 2a: Muss ich ihn auf den Fehler hinweisen / widersprechen (bis wann spätestens?) oder kann ich einfach warten, bis die Handwerker vor der Tür stehen und dann sagen, dass ich keine gültige Ankündigung erhalten habe?
Frage 2b: Kann ich ihm, gestützt auf die fehlerhafte, Ankündigung, auch die Außenarbeiten (Dach, Fassade) verbieten lassen? Falls ja: gilt das auch, wenn dieser Teil der Ankündigung korrekt war?
Frage 2c: Und was ist, wenn ich mich täusche, die Ankündigung doch gültig war, und ich mich weigere, die Handwerker reinzulassen?

Frage 3: gibt es andere Möglichkeiten, wie ich die Sanierung stoppen kann?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Duldungspflicht kann – wie Sie richtig anmerken – entfallen; dies jedoch nur nach Maßgabe des § 555d Abs. 2 BGB entfallen, wenn besondere Härtegründe vorliegen. Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme daher nur dann nicht zu dulden, wenn sie für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die Vorschrift über die Härteregelung versucht nämlich, einen Kompromiss zu finden, zwischen den Interessen des Vermieters an der Modernisierung seines Wohnungsbestandes und den Interessen des Mieters, vor z. B. Luxusmodernisierungen o.ä. geschützt zu werden.

Es gilt also, das Vorliegen eines Härtefalls im Rahmen einer umfassenden Abwägung der gegenseitigen Interessen zwischen dem Mieter und dem Vermieter bzw. den anderen Mietern im Haus festzustellen. Keinesfalls genügt hier Ihr alleiniges Vorbringen, nicht zwischenzeitlich umziehen zu wollen oder den Baulärm nicht ertragen zu wollen. Der Begriff der Härte wird nicht näher umschrieben. Es fließt eine Vielzahl von Faktoren, Umständen und Interessen ein, die nur in einer Gesamtschau im Rahmen einer Abwägung zu einem Ergebnis führen können. Beispielhaft sei angeführt, dass der Fensteraustausch in den Wintermonaten normalerweise unzumutbar wäre, sofern man in dem Objekt noch wohnt. Da Sie in Ansehung des Umfanges der Arbeiten die Wohnung räumen müssen, trägt dieser Abwägungsgrund nicht.
Je länger die Maßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsvorhaben sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen ins Hotel kommt i. d. R. nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen. Dies wäre gleichwohl nochmals durch einen Kollegen oder die Unterzeichnerin zu prüfen. Nicht in allen Fällen ist ein Zwischenumzug gerechtfertigt. Aber z. B. in Fällen, in denen das Leben des Mieters im Falle der Räumung zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen bedroht wäre (schwere Krankheit oä), scheidet regelmäßig eine Duldungspflicht aus. Dieser Fall ist hier nicht ersichtlich. Der z. B. bei einem Heizungseinbau auftretende Lärm und Schmutz führt dann nicht zu einer Härte des Mieters, wenn er den Arbeiten ausweichen kann (im Rahmen der Zumutbarkeit). Im Übrigen sind Härtegründe kein Verzögerungsgrund mehr, d. h. zum Beispiel im Fall der Mieterhöhung können Sie sich erst in einem späteren Mieterhöhungsverfahren darauf berufen, dass die geplante Modernisierung für Sie eine finanzielle Härte darstellt.

Es bedarf daher einer umfassenden Gesamtabwägung und Prüfung, die Sie nach Auffassung der Unterzeichnerin nicht allein vornehmen können, sondern allein mit einem Kollegen vor Ort. Sie können hierfür auch gern die Unterzeichnerin kontaktieren. Ihre Frage 1a wäre daher nach den bisherigen Erkenntnissen zu verneinen. Ein denkbarer Prozess des Vermieters auf Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen könnte daher zu Ihrem Nachteil ausgehen mit der Folge, dass Sie sämtliche Kosten zu tragen hätten (dies zu Ihrer Frage 1b).

Zudem müssen Sie § 555d Abs. 3 BGB beachten. Hiernach hat der Mieter dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt aber nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht; ansonsten läuft eben nur diese Frist nicht und Sie können die Begründung noch später abgeben (z. B. denkbarer Prozess).

Nach Ablauf der ordnungsgemäß in Gang gesetzten Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt.Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden (vgl. § 555d Abs. 4 BGB).

Ob die Modernisierungsankündigung tatsächlich z.B. wegen Formfehlern fehlerhaft ist oder nicht, kann im Rahmen dieses Portals im Wege der Erstberatung keines seriös beantwortet werden; hierzu ist die Einsicht in das Schriftstück erforderlich, damit –wenn überhaupt fehlerhaft agiert wurde – eine rechtliche Einschätzung dahingehend möglich ist, welche Rechtsfolgen sich hieraus ableiten. Sollten Sie also basierend auf Vermutungen, z. B. Handwerkern den Zutritt verweigern, machen Sie sich schadensersatzpflichtig. Sie sollten eine solche Prüfung einen Kollegen vor Ort oder auch gern durch die Unterzeichnerin vornehmen lassen (bzgl. Ihrer Frage 2a). Hinsichtlich etwaiger Einzelarbeiten gilt dies ebenso; Sie müssen die Modernisierungsankündigung rechtlich prüfen lassen, um seriöse Antworten zu erhalten. (bzgl. Ihrer Frage 2 b). Allgemein (!) gilt: Bei einem Verstoß des Vermieters gegen die Ankündigungspflicht auf Grund einer fehlenden oder unzureichenden Mitteilung muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden. Wenn der Vermieter an seiner baulichen Maßnahme festhalten will, muss er dem Mieter eine neue, den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Mitteilung übersenden. Jeder Fall ist jedoch einzeln zu beurteilen; so auch Ihrer.

Es gilt zudem: Die Duldungspflicht besteht nicht nur darin, die Maßnahmen des Vermieters nicht durch aktives Handeln zu behindern. Vielmehr haben Sie den Zutritt des Vermieters und seiner Handwerker in die Wohnung gestatten; und zwar nicht nur in der Bauphase, sondern auch schon in der Vorbereitungs- und Planungsphase. Auch muss der Mieter Einwirkungen hinnehmen, die zwangsläufig mit der Durchführung von Baumaßnahmen verbunden sind, wie Lärm, Schmutz und Staub, die – vorübergehende – Sperrung von Gas, Strom oder Wasser sowie die Beeinträchtigungen, die mit der Aufstellung eines Baugerüstes verbunden sind. Sie machen Sich im Falle unberechtigter Verweigerung schadensersatzpflichtig.(bzgl. Ihrer Frage 2 c).

In Extremfällen- wie offenbar in Ihrem – besteht ggf. sogar die Pflicht zur vorübergehenden Räumung der Wohnung in Betracht kommen, was Sie jedoch nochmals prüfen lassen sollten.

Ob in Ihrem konkreten Fall gem. Ihrer Frage 3 Möglichkeiten bestehen, sich gegen die Modernisierung zu wehren, ist eine Frage des konkreten Einzelfalls, die hier keinesfalls im Wege der Erstberatung erfolgen kann.
Angemerkt sei: Der Mieter ist z. B. nicht verpflichtet, die Möbel selbst oder auf eigene Kosten durch Dritte umräumen zu lassen. Auch unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht kann dem Mieter grundsätzlich keine Pflicht zur Mitwirkung auferlegt werden.


Mit freundlichen Grüßen
Stein-Mayer
Rechtsanwältin


Rechtsanwaltskanzlei
Stein-Mayer
Breitenfelder Str. 68
04157 Leipzig

T: 0341 69701670
@: kanzlei.stein-mayer@web.de


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