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Sehr hoher Gasverbrauch


01.03.2005 05:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Wir bewohnen seit etwas mehr als einem Jahr ein Einfamilienhaus im Landkreis München mit ca. 120 qm Wohnfläche. Jetzt haben wir unsere erste Jahresabrechnung der Stadtwerke bekommen. Diese führt einen Gasverbrauch von 5622 m3 Gas auf, das enspricht einem Verbrauch von EUR 2104 EUR. Da dies unglaublich viel ist dachten wir erst an einen Ablesefehler. Die Ablesung war aber richtig. Die Heizung ist auch in Ordnung. Fakt ist wohl, daß das Haus unglaublich schlecht isoliert ist und anscheinend einen so hohen Verbrauch hat, einen anderen Grund können wir momentan ausschließen. Meine Frage: können wir diesen hohen Verbrauch, der ja durch uns nicht zu beeinflussen ist (außer wir heizen garnicht), unserem Vermieter "in Rechnung" stellen. Weiterhin möchten die Stadtwerke jetzt deswegen eine monatliche Abschlagszahlung von EUR 350,–, auch diese würden wir gerne an den Vermieter weiterleiten. Wir dachten daran die Miete entsprechend zu kürzen. Geht das, und wie sollen wir vorgehen?

Vielen Dank
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ein Recht, die Miete zu kürzen, kann sich aus § 536 BGB ergeben, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertraglich vorgesehenen Gebrauch mindert. Das ist in Ihrem Falle fraglich:

Die Rechtsprechung ist in der Frage, ob eine schlechte Wärmedämmung, die zu einem erhöhten Heizkostenverbrauch führt, einen Mangel darstellt, leider uneinheitlich.

Das LG Hamburg (NJW-RR 1988, 907) hat die Auffassung vertreten, daß dies nicht der Fall ist, weil die ungünstige „wärmetechnische Beschaffenheit" einer Mietwohnung deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht einschränke, falls sie nur verhältnismäßig hohe Heizkosten zur Folge habe.

Das LG Landshut (LG Waldshut-Tiengen, NJW-RR 1991, 592 = WuM 1991, 479) ist hingegen der Auffassung, daß in der aus heutiger Sicht ungenügenden Wärmedämmung einer Altbauwohnung ein Mangel zu erblicken ist, "wenn die Bauausführung zwar den Regeln der Technik entspricht, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten, die Wärmedämmung jedoch mit wirtschaftlich vernünftigem Aufwand ohne Schwierigkeiten verbessert werden kann."

Ob dies in Ihrem Fall auch möglich ist, vermag ich ohne nähere Kenntnisse Ihrer Angelegenheit nicht zu sagen.

Es besteht jedenfalls das Risiko, daß sich bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung das Gericht der Auffassung des LG Hamburg anschließt und ein Minderungsrecht verneint.

Die bisher entstandenen (überdurchschnittlichen) Kosten könnten Sie Ihrem Vermieter ohnehin nur unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes in Rechnung stellen. Dann müsste er die mangelhafte Isolierung schuldhaft zu vertreten haben. Das wäre der Fall, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt war und er ihn nicht beseitigt hat. Unabhängig von der Frage, ob Sie ihm ein solches Verschulden nachweisen können, setzt ein Schadensersatzanspruch aber voraus, daß überhaupt ein Mangel vorliegt. Da selbst die obergerichtliche Rechtsprechung in dieser Frage aber nicht einheitlich ist und auch die Kommentarliteratur einen Mangel verneint (z.B. Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl. 2004, § 536 BGB Rz. 12) wird man Ihrem Vermieter ein Verschulden nicht vorwerfen können.

Ich sehe daher keine Möglichkeit, dem Vermieter die entstandenen, überhöhten Kosten in Rechnung zu stellen. Auch eine Mietminderung wegen der weiterhin entstehenden hohen Heizkosten halte ich, wegen der uneinheitlichen Rechtsprechung, für sehr riskant.

Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Mitteilung machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


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