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Seegrundstück


23.10.2007 18:03 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Meine Anfrage:
Mein Seegrundstück wurde vor weit über 20 Jahren als Kiesgrube in einen Fischteich und Badesee umgewandelt und wurde so an meine Mutter verkauft. Die hatte es mir vererbt. Nun überlege ich mir, diesen See zu veräußern. Das Grundstück ist mit Flurnummer und genauer Kartierung im Katasteramt in Gündzburg (Bayern) erfasst und niedergelegt.
Ein Grundstücksnachbar versucht mich seit knapp drei Jahren zu drängen, sein ansonsten wertloses Nachbargrundstück an den einzigen relevanten Interessenten - nämlich mich - zu veräußern. Nun bekam er Wind davon, daß ich einen Käufer habe und so versucht er nun mit aufzuspringen. Er beklagt sich nun, daß ein Eck der Wasserfläche in sein Nachbargrundstück hineinragt und er das nicht haben möchte. Ich soll nun diese 12 Quadratmeter zuschütten und das Ufer befestigen lassen (Schikane! Schikane!) oder sein Grundstück abkaufen. Abgesehen davon, daß diese 12 Quadratmeter Wasserfläche das Wertvollste an diesen 3.000 Quadratmetern sind, hat er vor über 20 Jahren versäumt, daß beim Kiesabbau tatsächlich, Steilaufer abgebrochen ist und dieses \"Wassereck\" möglich gemacht haben.

Meine Fragen:
Ist er tatsächlich im Recht, dieses Eck (das längst mit Weiden und Gestrüpp bewachsen ist) rückbilden zu lassen, obwohl es so in einer Katasterkarte von 1993 (liegt mir vor!) mit allen Grenzsteinmarkierungen eingezeichnet ist?

Muss ich meinen potentiellen Käufer von dieser Schikane und den Absichten des Nachbarn unterrichten (damit er nach einem Kauf nicht wieder abspringen kann mit der Begründung, ich hätte ihn von diesem schwebenden Verfahren unterrichten müssen)?

Falls sich dieser Nachbar (aus Schikane!) in die laufenden Kaufverhandlungen einmischen würde, hätte ich eine Handhabe gegen ihn wegen entgangenem Gewinn (mein Makler wäre dann auch mein Zeuge davon)?

Könnte ich aus Naturschutzgründen eine Rückbildung des \"Wasserecks\" verweigern?

Bitte um ihr Angebot.

MfG
Sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Rechtsfragen beantworte ich zu dem von Ihnen gebotenen Preis nach überschlägiger Prüfung wie folgt:

1.
Ihr Nachbar wird sich mehr als schwer tun, Ansprüche auf Wiederherstellung des früheren Zustands durchzusetzen. Zunächst müsste er ja darlegen können, dass überhaupt eine Veränderung in seinem Eigentum eingetreten ist, wogegen zunächst die Aufzeichnungen des Katasteramtes sprechen. Er müsste also den früheren Zustand beweisen können.

Gelingt ihm der Beweis, steht ihm aber meines Erachtens als Anspruchsgrundlage nur § 823 Abs. 1 in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 BGB zur Verfügung. Dann wäre der Anspruch aber schon längst verjährt, siehe § 195 BGB.

Als nachbarrechtlicher (unverjährbarer) Anspruch kommt hier wohl lediglich § 909 BGB in Betracht, soweit Ihre Angaben reichen, fehlt es hierfür aber an einem Stützverlust für das Nachbargrundstück.

Gegebenenfalls können Sie sich aber zum Einen noch auf die Einwendung der unzulässigen Rechtsausübung berufen (auf der Grundlage des § 242 BGB), da Ihr Nachbar ja eigentlich nicht den Zweck verfolgt, sein Grundstück zu schützen, sondern es loszuwerden. Hierin könnte ein „venire contra factum proprium“ gesehen werden - also ein widersprüchliches Verhalten - das von der Rechtsprechung dann nicht gebilligt wird, wenn zugleich ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde, aufgrund dessen der andere Teil (hier also Sie) schon Dispositionen getroffen hat, wie hier z.B. der geplante Verkauf des Seegrundstücks.
Eine Schikane im Sinne des § 226 BGB könnte man hier auch anprüfen, diese Vorschrift wird aber höchst selten angewandt, zumeist wird dann eben auf § 242 BGB zurückgegriffen.

Zum Anderen wäre hier auch das Rechtsinstitut des Gewohnheitsrechts einschlägig, denn es liegt ja schon eine immerhin 20-jährige gleichbleibende Übung und auch beiderseitige Akzeptanz dieses Zustands vor. Unter ähnlichen Voraussetzungen könnte hier auch Verwirkung anzunehmen sein.

2.
Sicherheitshalber sollten Sie den potentiellen Käufer schon aufklären, denn es könnte ja dennoch theoretisch ein Rechtsmangel vorliegen. Zugleich sollten Sie dann, ohne das Thema zu sehr hochzukochen, auf die hier dargestellte vorläufige rechtliche Einschätzung verweisen.

3.
Sollte der Nachbar durch seine Einmischung den Kauf tatsächlich verhindern - wobei Sie beweisen müssen, dass die Einmischung ursächlich war - kommt durchaus ein Schadensersatzanspruch auf den entgangenen Gewinn in Betracht. Der Nachbar müsste Ihnen dann dasjenige ersetzen, was Sie bei einem späteren zu ungünstigeren Konditionen erfolgenden Verkauf weniger erzielen.
Allerdings müssen Sie auch die Tatsachen darlegen und beweisen, aufgrund derer Sie die von Ihrem Nachbarn gestellten Ansprüche zurückweisen.

4.
Sofern es sich um ein wasser- oder naturrechtlich geschütztes Gebiet handelt, können Sie zwar gegebenenfalls die Rückbildung des Ufers deshalb verweigern, weil Sie die öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten haben. Theoretisch kann Ihr Nachbar jedoch, wenn Sie nachbarrechtlich an sich verpflichtet wären, auf Schadensersatz gehen. Nach Ihren Angaben ist das Grundstück jedoch momentan sogar wertvoller, so dass es an einem Schaden fehlen wird.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen. Gerne können Sie sich bei Unklarheiten im Wege der Nachfragefunktion erneut an mich wenden. Für eine darüber hinaus gehende Beratung oder Vertretung ist eine erneute Vereinbarung erforderlich.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2007 | 15:12

Sehr geehrter Herr Geyer,
nachfolgend habe ich Ihnen auszugsweise eine andere, viel schrecklichere Einschätzung eines Kollegen von Ihnen aufgeführt.

Darin steht dem Nachbarn grundsätzlich ein Beseitigungsanspruch aus §1004 Abs. 1 BGB auf Eigentumsbeeinträchtigung und aus § 909 BGB gegen die Vertiefung zu. Beide Paragraphen geben meinem Nachbarn eine selbstständige Anspruchsgrundlage.
§ 909 BGB ist auch anzuwenden, sofern die Vertiefung bereits erfolgte und zwar selbst dann, wenn die Vertiefung durch einen Rechtsvorgänger verursacht wurde. Dementsprechend kann mein Nachbar verlangen, dass die Festigkeit wiederhergestellt wird. Dabei würde es keine Rolle spielen, daß der Grundstücksteil des Nachbarn vom Katasteramt kartographiert worden ist. Denn mit der Kartographie sei ja kein Erklärungswille des Nachbarn verbunden. Insbesondere kann dem nicht entnommen werden, dass der Nachbar mit der Vertiefung einverstanden ist. (>>Auch nach 20 Jahren stillschweigernder Duldung nicht?<<)
Grundsätzlich haften nach § 909 BGB der gegenwärtige und frühere Eigentümer, der die Vertiefung veranlasste oder fortdauernd ließ (Palandt, Rdnr. 11 zu § 909).

Herr Geyer, können Sie nach Kenntnis dieser Einschätzung immer noch bei Ihrer wohlwollenden Sichtweise bleiben??
Ich hoffe inständig....

Bitte um Antwort

Mit freundlichen GRüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.10.2007 | 19:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich halte an meiner Einschätzung fest, soweit Ihre Angaben eben reichen.

Die Auskunft meines Kollegen halte ich durchaus für fundiert, allerdings wird hier meines Erachtens viel zu wenig auf die Beweislast des Nachbarn sowie auf die Ihnen zur Verfügung stehenden Einwendungen und Einreden gegenüber den behaupteten Ansprüchen eingegangen (allerdings weiß ich auch nicht, welche Sachverhaltsdarstellung dem Kollegen vorgelegen hat).

Richtig ist, dass die beiden Anspruchsgrundlagen (§ 909 bzw. § 1004 BGB) nebeneinander bestehen können, sie sich also nicht gegenseitig ausschließen.

Gegenüber § 1004 BGB können Sie meines Erachtens die Einrede der Verjährung erheben.

Die Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 909 BGB setzt schon nach dem Wortlaut voraus, dass auch wirklich eine Stütze des Grundstücks an der fraglichen Stelle erforderlich ist. Diese Vorschrift gilt also innerhalb des Wirkungsbereichs der Vertiefung nur, wenn der abgesenkte Teil der Grundstücksfläche des Nachbarn auch auf eine Bodenfestigkeit angewiesen ist (vgl. Palandt, § 909 Rn. 4 ff.).
Da sich die fragliche Stelle an einem abgelegenen Teil befindet, ist dies zumindest zweifelhaft, jedenfalls müsste der Nachbar hier eine Beeinträchtigung schon näher darlegen können.

Dass mit der Kartographie kein Erklärungswille des Nachbarn vorhanden ist, trifft natürlich ebenso zu. Auf der anderen Seite wird der Nachbar sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) schon entgegenhalten müssen, dass er über geraume Zeit hinweg nicht versucht hat - wenn er schon vorgibt, an einer Änderung eines seiner Ansicht rechtswidrigen Zustands interessiert zu sein - eine ihm leicht zugängliche und anscheinend unrichtige offizielle Darstellung der Grundstückslage korrigieren zu lassen. Zumal er ja schon seit einigen Jahren verkaufen will.
Der kartographischen Aufzeichnung kommt zwar kein öffentlicher Glaube hinzu, den der Nachbar erst beseitigen müsste. Aufgrund der langjährigen Akzeptanz liegt aber zumindest die Annahme eines Gewohnheitsrechts auch insofern sehr nahe.

Der Nachbar muss sich dabei wiederum auch den Zeitraum zurechnen lassen, währenddessen der frühere Eigentümer die Überzeugung der beteiligten Verkehrskreise (z.B. auch Kaufinteressenten) aufrecht erhalten hat, dass die langjährige Einhaltung einer bestimmten Übung bzw. Duldung auch als bestehendes Recht befolgt wird (vgl. Palandt Einl. Rn. 24). Es ist also der gesamte Zeitraum von ca. 20 Jahren zu berücksichtigen.

Sicherlich ist es aus anwaltlicher Sicht stets auch geboten, den sichersten Weg aufzuzeigen - im Idealfall anhand einer eingehenden Analyse in einem vorbereiteten persönlichen Gespräch unter Vorlage aller fallrelevanten Unterlagen.
Insofern halte ich die Ausführungen meines Kollegen für hilfreich, denn man muss schon alle Eventualitäten bedenken, soweit sie bekannt sind.

Keinesfalls müssen Sie sich aber auf das Ihnen an zweifelhafte Bedingungen geknüpfte Verkaufsangebot des Nachbarn einlassen.

Tendenziell gebe ich Ihnen den Rat, sich einerseits abwartend zu verhalten, was die Inanspruchnahme seitens des Nachbarn bezüglich seiner behaupteten Ansprüche betrifft, ihm gegenüber andererseits aber deutlich (schriftlich!) zu signalisieren, dass Sie im Streitfall wohl doch die besseren Karten haben dürften und dass zur Vermeidung von Weiterungen eine einvernehmliche Lösung angestrebt wird.
Stellen Sie klar, dass Sie sich Schadensersatzansprüche vorbehalten, wenn sich herausstellt, dass der Nachbar zu Unrecht eine Veränderung verlangt, und Ihnen deshalb hinsichtlich des von Ihnen geplanten Verkaufs Ihres Grundstücks Einbußen in der erwartungsgemäß zu erzielenden Einnahme entstehen. Rechtsgrundlage: §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 1, 252 BGB.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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