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Schwieriger Nachbar - Offenbarungspflicht bei Wohnungsverkauf?

26.11.2010 23:26 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz


Hallo,

wir möchten unsere Wohnung verkaufen (über einen Makler) und haben nun eine Liste erstellt, mit Mängeln, die es bisher am Haus und an der Wohnung gab sowie wann und wie diese behoben wurden. Dabei haben wir auch versucht mit Hilfe des Internets zu recherchieren, was man dem potenziellen Käufer alles mitteilen muss, damit es später nicht zu einer Kaufrückabwicklung kommt.

Dabei sind wir auf ein Urteil gestossen, nachdem man über "schikanierende Nachbarn" informieren muss. Wir fragen uns nun, was ein schikanierender Nachbar ist? Denn wir haben tätsächlich einen Nachbarn, der etwas schwierig ist. Er hat uns z.B. vor knapp einem Jahr schriftlich zur Behebung eines angeblichen Mangels (hatte keine Rechtsgrundlage, wir sind dann aber - um den Frieden zu wahren - seinem Anliegen nachgekommen) aufgefordert und hat dabei gleich aus allen Rohren geschossen (Drohen mit Anwalt). Auch beim Vorbesitzer hatte er sich über einen Mangel beklagt, den dieser auch behoben hat. Und auch beim ein oder anderen Nachbarn hat er immer mal wieder was zu meckern. Aber alles im Rahmen und das kommt auch nicht wöchentlich oder monatlich vor. Mit einem vor einigen Monaten neu eingezogenen Ehepaar versteht er sich sogar prima, man kann also nicht sagen, dass er ein genereller Unmensch wäre. Er nörgelt eben einfach gerne an bestimmten Sachen rum und kann sehr stur sein.

Unser Kontakt mit dem Nachbarn ist auf reinen Höflichkeitsaustausch beschränkt. Wir haben einfach völlig unterschiedliche Familiensituationen, unterschiedliches Alter und unterschiedliche Interessen. Und nun fragen wir uns, ob das ein "Mangel" ist? Es ist aber nicht so, dass die Eigentümergemeinschaft verstritten wäre oder es zu verbalen oder tätlichen Übergriffen käme.

Verkaufen möchten wir die Wohnung, weil wir uns vergrössern (Familienzuwachs). Trotzdem werden wir diesen Nachbarn freilich nicht wirklich vermissen. Wie gehen wir nun damit am besten um?

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage möchte ich anhand der vorliegenden Informationen wie folgt beantworten:

Anhand Ihrer Schilderung kann ich keinen Mangel erkennen, zu dessen Offenbarung Sie dem potentiellen Käufer gegenüber verpflichtet wären. Der Sachverhalt des Urteils, auf das Sie wahrscheinlich Bezug nehmen (OLG Frankfurt, Urteil vom 20.10.2004, Az.: 4 U 84/01), ist mit dem bei Ihnen gegebenen Sachverhalt nicht annähernd vergleichbar. In dem betreffenden Fall wurden die Verkäufer und späteren Beklagten von ihrem psychisch getörten Nachbarn massiv bedroht, verbal und physisch bedrängt und sogar körperlich angegriffen; gleichfalls kam es zu wiederholten Sachbeschädigungen durch den Nachbarn.

Das zitierte Urteil bestätigt zwar den Grundsatz, dass der Verkäufer eines Wohnhauses den Erwerber auch ungefragt über Umstände aufklären, die für dessen Kaufentschluss wesentlich sind, wenn der Erwerber redlicher Weise Aufklärung erwarten darf. Bezogen auf die Problematik des ungeliebten Nachbarn bedeutet dies, dass jedenfalls ein Verhalten eines Nachbarn, welches jedes sozialübliche und im nachbarschaftlichen Miteinander zu tolerierende Maß übersteigt, dem Erwerber mitzuteilen ist.

Dies scheit mir in Ihrem Fall jedoch nicht gegeben. Der Umstand, dass man in rechtlicher oder tatsächlicher Hinsicht hin und wieder in verträglichen zeitlichen Abständen Meinungsverschiedenheiten mit seinem Nachbarn auszutragen hat, gehört gewissermaßen zum allgemeinen Lebensrisiko. Dem nachbarschaftlichen Wohnen sind gewisse Konfliktsituationen immanent und solange, wie bei Ihnen offenbar der Fall, das gegenseitige Verhältnis zwar nicht von inniger Zuneigung, aber zumindest von einer gewissen Höflichkeit und einem gewissen Respekt geprägt ist, liegt keine Überschreitung des sozialüblichen Verhaltens vor, das einen mitteilungspflichtigen Mangel begründen würde.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen und wünsche beim anstehenden Hausverkauf viel Erfolg. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz, LL.M.
Rechtsanwalt


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