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Schwester ausbezahlen 3 Familien Haus, Oma und Eltern Wohnrecht

25.07.2015 10:07 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andre Jahn, LL.M. (US)


Zusammenfassung: Es geht um: Die Bewertung eines Wohnrechts, Gegenständliche Beschränkung von Erbverzicht oder Ausschlagungsverzichtsvertrag, Überlassungs-vertrag und die Berechnung von Ausgleichszahlungen an "weichende" Geschwister.

Hallo. Ich hätte da mehrere Fragen zu unserem aktuellen Fall. Ich wohne mit meinen Eltern und meiner Oma in einem 3 Familienhaus. ( 3 einzelne Wohnungen)
Das Haus gehört aktuell meinen Eltern und meine Oma (87Jahre) hat wohnrecht das auch im grundbuch eingetragen ist. Jetzt ist es so das meine Schwester etwas kaufen möchte da sie an dem Elternhaus kein Interesse hat. Ich möchte daher das Haus übernehmen bzw mein Vater macht eine Schenkung und meine Schwester mit 40% (da ich selbst seit Jahren viel zu Hause renoviere) ausbezahlt. Auf die 40% haben wir uns geeinigt!
Aktuell ist es so das wir einen Gutachter heranziehen werden um den Wert des Hauses zu bestimmen. Schätzungsweise liegt dieser mal angenommen bei 400000€. Das Haus ist aktuell noch mit 70000€ verschuldet.
Nun zu meinen Fragen:

Da ich das Wohnrecht meiner Oma natürlich weiterhin gewährleisten muss und ebenfalls meinen Eltern Mutter (65Jahre, Vater 61 Jahre) ein Wohnrecht einräume bin ich auf folgende Rechnung gekommen.

400000€ Wert - 70000€ Schulden = 330000€
Nun zu dem Wohnrecht der Oma laut Sterbetafel:
Monatliche Kaltmiete 600€ / Monat hieße 600€ X 12 Monate X 4,668 = 33609,60€

Wohnrecht der Eltern bzw. Mutter da sie Zwar Älter ist aber auch Älter wird:
Monatliche Kaltmiete 600€ / Monat hieße 600€ X 12 Monate X 12,508 = 90057,60€

Hieße 330000€ - 33.609,60€ - 90057,60€ = 206332,80€

Von diesem Betrag müsste ich meine Schwester mit 40% ausbezahlen = 82533,12€

Hieße ich bräuchte eine Finanzierung über 82533,12€ + der 70000€ Restschuld zum ablösen. Notarkosten und Grundbucheinträge natürlich nicht eingerechnet!

Ist meine Rechnung so in der Art richtig und Rechtens?
Müsste meine Schwester im Falle das es zur Auszahlung kommt beim Notar einen Erbverzicht eintragen lassen? ( Sie hat ja dann ihren Anteil vom Haus bekommen)
Ausgenommen natürlich Barvermögen oder Wertgegenstände der Eltern.

Danke vorab und mit besten Grüßen
C.Z.



Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen auf der Basis des gegebenen Sachverhaltes wie folgt. Dabei gehe ich davon aus, dass es sich um eine große ungeteilte Immobilie handelt, an der Miteigentumsanteile bestehen und nicht um eine die schon in drei Einzelwirtschaftsgüter geteilt wurde:

1.) Ihre Erklärungen und die ihrer Eltern

Ich fange mit dem erbrechtlichen Teil an, zur Bewertung des Wohnrechts mehr unten. Zum geplanten Vorgehen im Ganzen: Es ist zulässig sich vertraglich darauf zu einigen, dass Ausgleichszahlungen an sogenannte „weichende Geschwister" (ihre Schwester) auch durch den Erwerber (Sie) geleistet werden. Das geschieht durch Abschluss einer sogenannte Gleichstellungsvereinbarung, wobei die Ausgleichszahlung, wie ja auch geplant regelmäßig weiter unter dem anteiligen Verkehrswert liegen (Krauß, Vermögensnachfolge in der Praxis, 4. Aufl. 2015, § 43, Rz. 1664ff.; dort auch Kapitel 15 Rz.5796).

Sehr technisch ausgedrückt übertragen ihnen die Eltern die Miteigentumsanteile, im Gegenzug versprechen Sie den Eltern die Ausgleichszahlung und dieser Anspruch wird von den Eltern an ihre Schwester abgetreten oder, was rechtssicherer und daher vorzuziehen ist, ist, dass auch ihre Schwester selbst Partei der zu beurkundenden Schenkung samt Gleichstellungsvereinbarung wird. (…- Das mit der Abtretung klingt kompliziert, und das ist es auch, aber ich nehme an diesen Teil wird ihnen der beurkundende Notar schon noch in Detail erläutern).

2.) Die Gegenerklärung der „weichenden Schwester".

Wenn das Haus zu Lebzeiten durch Schenkung und unter Vorbehalt der beiden Wohnrechte vollständig auf Sie übertragen wird, fällt es gar nicht in die Nachlässe nach den beiden Eltern und die Wohnrechte erlöschen eh mit deren Tode. Dennoch braucht man natürlich irgendeine Gegenerklärung der Schwester, falls die Erbfälle innerhalb der 10 Jahresfrist eintreten und so ggf. nach Ausschlagung durch ihre Schwester Pflichtteilsergänzungsansprüche im Raum stehen könnten (§ 2325 BGB) oder falls es zum Streit darüber kommt, wer sich welche Zuwendung zu Lebzeiten in welcher Höhe auf seinen Erbteil am Restnachlass anrechnen lassen soll.

Diese Gegenerklärung ist aber tatsächlich rechtlich schwer einzurordnen. Man kann einen Erbverzicht (§ 2346 BGB), nach dem Sie fragen nämlich nur in einem anderen Sinne beschränken, als das hier geplant ist. Man kann ihn auf einen Anteil der ideellen Quote beschränken, heißt, ihre Schwester bzw. Sie würden erklären bezüglich des Restnachlasses nicht die 50% zu bekommen, die bei der gesetzlichen Erbfolge eintreten, sondern z.B. nur 40% Erbquote. Eine andere Beschränkung ist nur auf Pflichtteilsrechte zu verzichten, damit ihre Schwester nicht irgendwann doch noch das Erbe ausschlägt und anteilige Pflichtteilsergänzung wegen des Hauses verlangt, falls die Erbfälle innerhalb von 10 Jahren eintreten - (Alternative Ausschlagungsverzichtsvertrag § 311b Abs. 5 BGB).
Was aber gerade nicht zulässig ist, ist es einen Erbverzicht (§2346 BGB) nur für einzelne oder einen Inbegriff von Nachlassgegenständen zu erklären (Prütting/Wegen/Weinrich; BGB-Kom.,10 Auf. 2014, § 2346 Rz.6 bis 8 m. weit. Nachw und Von Dickhut-Harrach, Hdb der Erbfolgegestaltung, 1. Aufl. 2010, § 43, Rz.12), was ja hier ist, wonach sie gefragt haben.

Zulässig wäre es auch, wenn Sie und ihre Schwester bereits zu Lebzeiten der Erblasser einen Vertrag über die restlichen Nachlassgegenstände abschließen. Für einen solchen gilt nicht das Verbot des (§311b Abs.4 BGB, Krause in HdB, FA-RA ErbR, Rz. 365). Diese würde allerdings nur zwischen Ihnen beiden wirken (schuldrechtlich) nicht schon in Bezug auf die Rechte an den übrigen Nachlassgegenständen selbst.

3.) Bewertung der Wohnrechte

Nun zur Bewertung der lebzeitigen Wohnrechte. Eigentlich für steuerliche Zwecke gedacht, lassen sich die vorbehaltenen Wohnrechte schon genauso, wie sie es gemacht haben bewerten (§ 14 BewG). Man nimmt den Jahresreinertrag - (hier eine Jahresnettokaltmiete), schaut in die Sterbetafel, wann alters- und geschlechtsabhängig amtlicherseits zu sterben ist, findet den entsprechenden Vervielfältiger und hat den Wert des Wohnrechts.
Allerdings wundert mich ein wenig, dass ihre Schwester sich darauf so einlässt. Sicherheitshalber sollte man schon fragen, ob man sich bislang nicht vielleicht doch eher nur auf 40% des Verkehrswertes abzüglich Restschulden geeinigt hat. Was wenn Eltern und Großeltern kurz nach der Übertragung mit einem Male dahin scheiden? Man bräuchte eine Regelung entsprechend §14 Abs.2 BewG, wonach sich dann die Ausgleichszahlung an ihre Schwester etwas erhöht, weil in diesem Fall die Wohnrechte zu hoch bewertet worden wären.

Sinnvoll wäre vermutlich auch, da Sie ja eh schon ein Verkehrswertgutachten beauftragen wollen, was sehr ratsam ist, sie lassen den Gutachter auch gleich die Bewertung unter Berücksichtigung der zukünftigen Wohnrechte mitprüfen.

Bitte beachten Sie, dass es bei dem Ganzen für jeden der fünf Beteiligten auch steuerliche Folgefragen stellen können.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. A. Jahn LL.M.

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