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Schwarzbau, nachträgliche Baugenehmigung trotz fehlenden Statiknachweises


02.08.2007 01:16 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Silke Terlinden



Ich habe ein Grundstück mit Haus in NRW gekauft, im notariellen Vertrag verpflichtete sich der Verkäufer, die noch fehlende Baugenehmigung auf seine Kosten nachzureichen. Es handelte sich also um einen „Schwarzbau“, deren nachträgliche Genehmigung zum dauerhaften Wohnen noch von dem Verkäufer zu leisten war. Alle Fristen sind eingehalten.

In dem BG-Verfahren ist bis heute kein Statiknachweis von dem Verkäufer eingereicht worden. Ebenfalls gab er als Baujahr 1938 im BG-Antrag an, obwohl laut Makleranzeige und von ihm mündlich unter Zeugen das Baujahr 1972 angegeben wurde. Im notariellen Kaufvertrag ist kein Baujahr vermerkt.

Das Bauordnungsamt hält trotz fehlendem Statiknachweis die Baugenehmigung (BG) für nicht rechtswidrig, es wird die BG auch nicht zurücknehmen, und hält das BG-Verfahren für abgeschlossen. Das Amt begründet seine Entscheidung wie folgt (mit Original-Schreibfehlern):

„Die Statik ist erst zum Zeitpunkt des Baubeginns gefordert [im vereinfachten Genehmigungsverfahren]. Sollte dann nicht vorliegen, so ist die Bauaufsichtsbehörde befugt, die Baustelle stillzulegen. Eine Stilllegung führt aber dann ins „Leere“ wenn ein Gebäude bereits fertiggestellt ist. In diesen Fall muss die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen des Ermessens über andere ordnungsbehördliche Maßnahmen entscheiden. So könnte unter Umständen eine Nutzungsuntersagung die Folge sein.“
Diese Untersagung sei nicht erfolgt und werde auch nicht beabsichtigt. Eine erfolgte Ortsbesichtigung durch einen Statiker des Bauordnungsamtes ergäbe „momentan“ keine Hinweise, dass die Standsicherheit des Gebäudes gefährdet ist. Dies decke sich mit einem von mir, dem Käufer, erstellten Gutachten eines Ingenieurbüros, der auch kein akutes Risiko zur Standsicherheit sehe.
Hierbei ist zu sagen, dass in dem Gutachten zwar keine akute Gefahr gesehen wird, aber eine jährliche Überprüfung angeraten wird. Im Gutachten steht, dass das Gebäude keinen ausreichenden Schutz gegen Bodenfrost hat (fehlende Frostschürze, fehlender Feuchtigkeitsschutz der unterschiedlichen Bodenplatten) und somit sich bei Frost anhebt und wieder senkt, wodurch unter anderen bereits ein durchgehender Riss von außen nach innen und von unten nach oben bis zum Dachfirst an der Stirnseite, die gleichzeitig eine Grenzmauer zum Nachbarn ist, entstanden ist.

Zum Baujahr schreibt das Bauordnungsamt:
„Für die nachträgliche Genehmigung des Gebäudes, zu der das Bauordnungsamt aufgrund eines gerichtlichen Vergleichs verpflichtet wurde, war das Baujahr des Gebäudes ohne Belang.“

Fragen:

1.a) Im gerichtlichen Vergleich hatte sich die Stadt zu einer BG verpflichtet, da die Stadt bereits vorher eine Grundstücksteilung genehmigt hatte und die bauplanungsrechtlichen Punkte erfüllt waren (Erschließung etc.). Sind die bauordnungsrechtlichen Vorschriften, die ja erst im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens behandelt werden, also nach BG-Erteilung, nicht trotz Vergleich alle zu erfüllen?

1.b) Kann ein „Schwarzbau“ rechtlich besser gestellt sein, indem ein fehlender Statiknachweis keine negativen Folgen hat (bei einem Neubau wäre ja mit einer Stilllegung der Baustelle zu rechnen)? Hätte nicht vielmehr bei einer nachträglichen BG der Statiknachweis SOFORT bei Antrag der BG eingereicht sein müssen, da das Gebäude ja bereits erstellt ist? Ist somit nicht von der Stadt zwingend der Statiknachweis auch nachträglich zu fordern, und zwar vom Bauherrn selbst (Verkäufer)?

1c) Die vorhandene Statik des Gebäudes entspricht lt Gutachten nicht den Anforderungen eines Baujahrs 1972. Werden bei einer nachträglichen BG nicht die bauordnungsrechtlichen Anforderungen/Regelungen des Baujahrs zugrunde gelegt? D.h. werden für ein Baujahr 1972 höhere Statikanforderungen gestellt als für ein Baujahr 1938, nämlich eine Ringbewehrung der Außenmauern, die nicht vorhanden ist? Ist für ein Baujahr 1938 kein Statiknachweis erforderlich?

2. Kann ich deswegen wegen der falschen Angabe des Baujahrs bei Vertragsschluss (s.o.) durch den Verkäufer die Kosten einer nachträglichen Ringbewehrung und auch einer nachträglichen Frostschürze bei dem Verkäufer einklagen?

3. Sollten obige Fragen entsprechend beantwortet werden können und sollte ich wegen der Ansicht der Stadt, die BG sei nicht rechtswidrig und das Verfahren abgeschlossen, keine der Forderungen gerichtlich gegen den Verkäufer durchsetzen können: Kann ich die Stadt auf Schadensersatz verklagen, da mir dieser dann bauordnungsrechtswidrige Verwaltungsakt (Nicht-Einfordern des Statiknachweises) einen Vermögensschaden verursacht hat?

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Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Fragen beantworte ich gerne im Rahmen einer hier nur möglichen Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes und des geschilderten Sachverhalts wie folgt:

1. a) Die Erteilung einer Baugenehmigung ist grundsätzlich von der Einhaltung sämtlicher maßgeblicher Vorschriften abhängig, neben den bauplanungsrechtlichen sind auch die bauordnungsrechtlichen Vorschriften einzuhalten. Nach § 61 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden.
Auch nach der Errichtung des Gebäudes sind die Behörden angehalten, die Einhaltung sämtlicher öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu prüfen. Bei der Bauabnahme werden die Voraussetzungen (Statik, Wärmeschutz etc) grundsätzlich durch Gutachten nachgewiesen.
Wie die Behörde die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften nach Erteilung der Baugenehmigung (aufgrund des gerichtlichen Vergleichs) bei dem Gebäude in Bestand herbeiführen kann, ist abschließend nur unter Bezugnahme auf sämtliche Unterlagen zu beantworten.
1. b) Der „Schwarzbau“ ist in dem von Ihnen beschriebenen Sinne tatsächlich besser gestellt als ein Neubau. Dies folgt daraus, daß es beim bereits erstellten Bau eine Stillegung nicht gibt. Eine Nutzungsuntersagung bzw. Abrissverfügung ist nur bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen zulässig.
Der Statiknachweis ist grundsätzlich dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung beizufügen. Im Hinblick darauf, daß das Gebäude bereits im Jahr 1938 erbaut wurde kann es sich bei der Nichtanforderung im Zeitpunkt der Antragstellung um einen Ausnahmefall gehandelt haben. Ob die Statik nachträglich zwingend vom Bauherren (bzw. Verkäufer) zu fordern ist, bestimmt sich nach dem erforderlichen Genehmigungsverfahren. Soweit es sich um einen Bau handelt, der ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren erfordert, sind die Voraussetzungen des § 68 BauO NRW einzuhalten. Hiernach sind spätestens bei Baubeginn bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen:
1. Nachweise über den Schallschutz und den Wärmeschutz, die von einer oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen nach § 85 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 aufgestellt oder geprüft sein müssen,
2. ein Nachweis über die Standsicherheit, der von einer oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen nach § 85 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 geprüft sein muss, und 3. die Bescheinigung einer oder eines staatlich anerkannte Sachverständigen nach § 85 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4, dass das Vorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht; dies gilt nicht für Wohngebäude geringer Höhe und Sonderbauten.
Warum die Behörde die Unterlagen nicht anfordert ist ohne Kenntnis des Vergleichs bzw. der Bauakte nicht zu erläutern.

1. c) Für einen im Jahr 1972 errichteten Bau gelten m.E. andere Statikgrundlagen als für einen Bau aus dem Jahr 1938. Dies ist folgt bereits daraus, daß sich die Regeln der Technik und DIN Normen wesentlich verändert haben. Ob dies im Einzelnen für Ringbewehrungen etc gilt kann im Rahmen einer Erstberatung nicht beantwortet werden.

2. Sie haben gegen den Verkäufer ggfls. Schadensersatzansprüche nach den §§ 433, 434 ff BGB wegen der fälschlichen Angabe des Baujahres, wenn entweder vertraglich eine Gewährleistung vereinbart war (wovon ich nicht ausgehe) oder der Verkäufer Sie über erhebliche Umstände arglistig getäuscht hat.
Der Verkäufer muß also die Umstände gekannt, d.h. zum einen gewusst haben daß das Gebäude nicht erst im Jahr 1972 erbaut und zum anderen auch die hieraus sich ergebenden Folgen gekannt oder billigend in Kauf genommen haben.
Hinsichtlich der nachträglich erforderlichen Ringbewehrung und Frostschürze kommt es zusätzlich darauf an, ob diese bei einem 1972 erbauten Gebäude vorhanden gewesen wären oder nicht. Soweit beides im Jahr 1972 den anerkannten Regeln der Technik bzw. den DIN-Normen für die Gebäudeabdichtung entsprochen hätte und Sie davon ausgehen durften daß das Gebäude den Standards des Baujahrs 1972 entsprach, können Sie die Kosten als Schadensersatz geltend machen.
Zur abschließenden Beantwortung der Frage ist allerdings eine konkrete Prüfung der vorbeschriebenen Standards sowie sämtlicher Vertragsunterlagen notwendig.

Daneben möchte ich noch darauf hinweisen, daß Kosten, die der Erhaltung bzw. Unterhaltung einer Grenzeinrichtung im Sinne der § 921 ff BGB dienen, von beiden Nachbarn gemeinschaftlich zu tragen sind, unabhängig von dem jeweiligen Miteigentumsanteil. Dies bezieht sich auf den entstandenen Riss an der Grenzwand bzw. Grenzmauer. Bei einer solchen Grenzwand handelt es sich in der Regel um eine gemeinschaftliche Einrichtung im Sinne der vorbenannten Vorschriften des BGB. Daher wäre unter Umständen Ihr Nachbar zu 50 % an den Kosten der Mängelbeseitigung (im Hinblick auf die Rissbildung) zu beteiligen.
3. Hinsichtlich der Frage, ob Ansprüche gegen die Stadt bestehen, kommt es zunächst darauf an, ob der Bescheid tatsächlich rechtswidrig ist und Sie in Ihren Rechten verletzt. Sie müssen hierzu Adressat des Bescheids sein. Soweit der Bescheid tatsächlich rechtswidrig ist und ein Schaden kausal hierauf zurückzuführen ist, können sich unter Umständen Ersatzansprüche gegen die Behörde ergeben.

Ich hoffe Ihre Fragen im Rahmen einer hier nur möglichen Erstberatung zufrieden stellend beantwortet zu haben. Weitergehende Auskünfte sind ohne Einsicht in die Unterlagen nicht rechtlich verbindlich möglich.


Mit freundlichen Grüßen


Silke Terlinden
Rechtsanwältin
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